อาคารที่ไม่ได้รับอนุญาต | ศาลยกคำขอทั้งหมดของผู้ซื้ออาคาร

ในคำฟ้อง โจทก์ อ้างว่าลูกความและบุคคลอื่นสมคบกันหลอกลวงเกี่ยวกับวัตถุประสงค์การใช้งานจริงและความเป็นไปได้ในการให้เช่าอาคาร รวมทั้งกระทำการละเมิดโดยมีวัตถุประสงค์จะฉ้อโกงเงินค่าซื้อขาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ฝ่ายโจทก์อ้างว่าอาคารในคดีนี้เป็นอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาตและมีการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานโดยไม่ได้รับอนุญาต จึงไม่สามารถประกอบธุรกิจให้เช่าห้องพักแบบ one-room ได้ แต่โจทก์ซื้ออาคารเพราะได้รับคำอธิบายว่าไม่มีปัญหา

ลูกความเห็นว่าตนไม่ได้หลอกลวงผู้ซื้อ สภาพของอาคารและวัตถุประสงค์การใช้งานตามทะเบียนทางราชการสามารถตรวจสอบได้อย่างเพียงพอ และผู้ซื้อก็สามารถรับทราบเรื่องดังกล่าวก่อนทำสัญญา จึงขอให้สำนักงานกฎหมาย Daeryun ดำเนินการต่อสู้คดี

ทนายความโต้แย้งประเด็นสำคัญในข้ออ้างของฝ่ายโจทก์ก่อนว่า “ผู้ขายหลอกลวงหรือไม่ว่าอาคารดังกล่าวเป็นอาคารที่ชอบด้วยกฎหมายและสามารถให้เช่าเป็นห้องพักแบบ one-room ได้”

ทนายความโต้แย้งว่า ลูกความไม่เคยกล่าวโดยตรงว่าสามารถใช้อาคารเป็นห้องพักแบบ one-room ได้ และไม่มีข้อความใดในสัญญาเช่า บันทึกเสียง หรือสื่อโฆษณาที่โจทก์ยื่นเป็นหลักฐานระบุว่าลูกความได้อธิบายเรื่องดังกล่าวแก่โจทก์โดยตรง

ทนายความเน้นย้ำว่า แม้สัญญาเช่าบางฉบับจะมีคำว่า ‘one-room’ แต่เป็นเพียงสัญญาที่ทำกับผู้เช่าเดิม ไม่ใช่เอกสารที่จัดทำขึ้นเพื่อหลอกลวงผู้ซื้อ อีกทั้งสัญญาฉบับอื่นและทะเบียนทางราชการยังระบุไว้ว่าสถานที่ดังกล่าวเป็นสถานที่อำนวยความสะดวกในชุมชน

นอกจากนี้ หนังสือรับรองรายการจดทะเบียนอาคาร ทะเบียนอาคาร สัญญาซื้อขาย ตลอดจนเอกสารตรวจสอบและชี้แจงรายละเอียดทรัพย์สินที่เป็นวัตถุแห่งการเป็นนายหน้า ล้วนระบุวัตถุประสงค์การใช้งานอาคารไว้ว่าเป็นสถานที่อำนวยความสะดวกในชุมชนและที่อยู่อาศัย หรือสถานที่อำนวยความสะดวกในชุมชนประเภทที่ 2 ทนายความจึงเน้นย้ำว่าเมื่อผู้ซื้อได้ลงนามในเอกสารดังกล่าว ผู้ซื้อย่อมสามารถทราบวัตถุประสงค์การใช้งานโดยชอบด้วยกฎหมายและสภาพของอาคารได้

ทนายความชี้ให้เห็นว่า แม้อาคารจะเป็นอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือมีการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานโดยไม่ได้รับอนุญาต หากโจทก์ตรวจสอบทะเบียนทางราชการพื้นฐานก่อนทำสัญญา ก็ย่อมทราบวัตถุประสงค์การใช้งานอาคารตามกฎหมายได้อย่างเพียงพอ จึงยากที่จะเห็นว่าโจทก์ทำสัญญาโดยไม่ทราบเรื่องดังกล่าวเลย

นอกจากนี้ ทนายความยังอ้างว่าฝ่ายโจทก์ได้เข้าตรวจสอบสภาพอาคารก่อนทำสัญญา และแม้ลักษณะภายนอกจะแบ่งแยกการใช้งานเป็นโกชีวอนและห้องพักแบบ one-room ก็ไม่อาจเชื่อได้จากข้อเท็จจริงดังกล่าวเพียงอย่างเดียวว่าจะสามารถให้เช่าห้องพักแบบ one-room ได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

นอกจากปัญหาอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาตแล้ว โจทก์ยังอ้างว่าการขาดอุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัยเป็นเหตุให้เรียกร้องค่าเสียหายได้

ทนายความเน้นย้ำว่า หน้าที่ติดตั้งอุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัยเพิ่งกลายเป็นประเด็นจากการแก้ไขกฎหมาย และ เป็นการยากที่จะสรุปว่าในขณะทำสัญญา อาคารดังกล่าวอยู่ในสภาพที่ฝ่าฝืนกฎหมายอย่างร้ายแรงโดยทันที อีกทั้งลูกความยังได้จัดทำข้อตกลงเกี่ยวกับงานป้องกันอัคคีภัยให้แก่โจทก์ และดำเนินงานดังกล่าวโดยออกค่าใช้จ่ายเองเพื่อให้สามารถขอหนังสือรับรองว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านความปลอดภัยครบถ้วนได้

Daeryun นำผลของการร้องทุกข์ทางอาญาที่โจทก์ยื่นมาใช้ประกอบการต่อสู้คดีด้วย

โจทก์ร้องทุกข์กล่าวหาลูกความและบุคคลอื่นว่าฉ้อโกงและฝ่าฝืนรัฐบัญญัติว่าด้วยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตของสาธารณรัฐเกาหลี แต่คดีที่เกี่ยวข้องมีคำสั่งไม่ฟ้องเนื่องจากไม่มีมูลการกระทำความผิด ส่วนคำร้องอุทธรณ์และคำร้องต่อศาลให้พิจารณาคำสั่งไม่ฟ้องตามกระบวนการของสาธารณรัฐเกาหลีก็ถูกยกทั้งหมด

ทนายความอ้างผลดังกล่าวเพื่อชี้ให้เห็นถึงความไม่น่าเชื่อถือของข้ออ้างของโจทก์และการขาดหลักฐานพิสูจน์การหลอกลวง พร้อมทั้งอ้างว่าความรับผิดในการชดใช้ค่าเสียหายทางแพ่งย่อมไม่เกิดขึ้นเช่นกัน

ประเด็นสำคัญของคดีนี้คือ การมีข้อเท็จจริงว่าเป็นอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือมีการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งานโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่ได้ทำให้รับฟังได้ทันทีว่าผู้ขายฉ้อโกงหรือมีความรับผิดในการชดใช้ค่าเสียหาย

หากประเด็นสำคัญที่ผู้ซื้อโต้แย้งในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์คือความเป็นไปได้ที่จะใช้อาคารโดยชอบด้วยกฎหมาย โดยทั่วไปศาลจะพิจารณาองค์ประกอบต่อไปนี้ร่วมกัน

• ข้อมูลที่ระบุไว้ในเอกสารทางราชการ เช่น ทะเบียนอาคาร ทะเบียนสิทธิ และเอกสารตรวจสอบและชี้แจงรายละเอียด
• คำอธิบายที่ผู้ขายได้ให้ไว้อย่างชัดเจน
• ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบข้อเท็จจริงดังกล่าวก่อนทำสัญญาได้หรือไม่
• มีการแก้ไขข้อบกพร่องหรือดำเนินมาตรการภายหลังการทำสัญญาหรือไม่

ในข้อพิพาทเกี่ยวกับอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาต การมีหรือไม่มีการฝ่าฝืนหน้าที่เปิดเผยข้อมูล การพิสูจน์การหลอกลวง และความเป็นไปได้ที่ผู้ซื้อจะตรวจสอบข้อเท็จจริงได้ด้วยตนเอง อาจเป็นปัจจัยชี้ขาดผลของคดี

ข้อพิพาทเกี่ยวกับอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาตมักเกิดขึ้นโดยเฉพาะในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจให้เช่า

ตัวอย่างสำคัญมีดังต่อไปนี้

• กรณีเกิดข้อพิพาทเรียกค่าเสียหายหลังจากซื้ออาคารและพบว่าเป็นอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาต
• กรณีซื้ออาคารเพื่อประกอบธุรกิจให้เช่า แต่ประสบปัญหาในการให้เช่าเนื่องจากวัตถุประสงค์การใช้งานอาคาร
• กรณีรูปแบบการใช้งานจริงแตกต่างจากข้อมูลในทะเบียนอาคาร
• กรณีส่วนที่ต่อเติมโดยผิดกฎหมายอยู่ภายใต้คำสั่งทางปกครอง

ปัญหาอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาตอาจขยายจากคดีฝ่าฝืนรัฐบัญญัติควบคุมอาคารของสาธารณรัฐเกาหลีไปเป็นข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การชดใช้ค่าเสียหาย และการฉ้อโกง จึงจำเป็นต้องตรวจสอบประเด็นทางกฎหมายอย่างถูกต้องก่อนทำธุรกรรม

สำนักงานกฎหมายแห่งนี้มี ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ทนายความด้านการชดใช้ค่าเสียหาย และทนายความด้านคดีอาญา เพื่อให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายอย่างบูรณาการแก่คดีต่อเนื่องที่เกิดจากข้อพิพาทเกี่ยวกับอาคารที่ไม่ได้รับอนุญาต

หากอยู่ในสถานการณ์ที่ต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมาย สามารถดำเนินการ 🔗จองการปรึกษากฎหมาย กับสำนักงานกฎหมายแห่งนี้ได้