แม้ระยะเวลาความรับผิดในการรับประกันข้อบกพร่องจะสิ้นสุดลง ข้อพิพาทเกี่ยวกับความรับผิดยังคงดำเนินต่อไป… ความเสี่ยงด้านการจัดการข้อบกพร่องที่บริษัทก่อสร้างควรตรวจสอบ

ตามรายงาน ปัญหาเกี่ยวกับความรับผิดในการรับประกันข้อบกพร่องพบมากในกรณีประเภทต่อไปนี้

ในบางกรณี ผู้รับเหมาหลักได้ยื่นฟ้องผู้รับเหมาช่วงเพื่อเรียกเงินที่ชำระเป็นค่าซ่อมแซมข้อบกพร่องคืน

ผู้รับเหมาช่วงอาจยอมรับข้อเรียกร้องดังกล่าวด้วยเหตุผลต่าง ๆ เช่น การรักษาความสัมพันธ์ทางธุรกิจ ส่งผลให้โครงสร้างความรับผิดในข้อบกพร่องยังคงมีลักษณะไม่สมดุล

ภายใต้โครงสร้างเช่นนี้ อาจเกิดกรณีที่คำขอซ่อมแซมข้อบกพร่องของผู้อยู่อาศัยไม่ได้รับการแก้ไขเป็นเวลานาน

นอกจากนี้ ยังเกิดสภาพแวดล้อมที่ความสามารถในการรับมือข้อบกพร่องเชื่อมโยงกับระดับการควบคุมคุณภาพและปัจจัยในการประเมินการบริหารของบริษัท

ด้วยเหตุนี้ บริษัทก่อสร้างบางแห่งจึงเสริมสร้างระบบจัดการข้อบกพร่องโดยจัดตั้งศูนย์ช่วยเหลือผู้อยู่อาศัยหรือหน่วยงานรับเรื่องจากลูกค้า

ความเคลื่อนไหวดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า การรับมือข้อบกพร่องได้รับการยอมรับว่าเป็นภารกิจสำคัญด้านการบริหารจัดการภายหลังการก่อสร้างด้วย

ระยะเวลาความรับผิดในการรับประกันข้อบกพร่องของที่อยู่อาศัยแบบรวมกำหนดไว้แตกต่างกันตามประเภทงานก่อสร้าง โดยเป็นไปตามภาคผนวก 4 แห่งรัฐกฤษฎีกาบังคับใช้รัฐบัญญัติว่าด้วยการจัดการที่อยู่อาศัยแบบรวมของสาธารณรัฐเกาหลี

ระยะเวลาความรับผิดที่สำคัญมีดังต่อไปนี้

ผู้ดำเนินโครงการมีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมข้อบกพร่องตลอดระยะเวลาดังกล่าว

ตามมาตรา 36 แห่งรัฐบัญญัติว่าด้วยการจัดการที่อยู่อาศัยแบบรวมของสาธารณรัฐเกาหลี หากเกิดข้อบกพร่องร้ายแรงในส่วนโครงสร้างรับน้ำหนักภายในระยะเวลาความรับผิดในการรับประกัน ผู้ดำเนินโครงการมีหน้าที่ชดใช้ความเสียหายที่เกิดจากข้อบกพร่องนั้นด้วย

กฎหมายกำหนดวันที่เริ่มนับระยะเวลาความรับผิดไว้อย่างชัดเจนด้วย

ส่วนเฉพาะบุคคลหมายถึงพื้นที่ภายในหน่วยพักอาศัยแต่ละหน่วย ส่วนกลางหมายถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใช้ร่วมกัน เช่น บันได ทางเดิน ผนังภายนอก และโครงสร้างอาคาร

ข้อบกพร่องทางโครงสร้างอาจไม่ปรากฏให้เห็นทันทีหลังจากงานก่อสร้างแล้วเสร็จ

ตัวอย่างเช่น ปัญหารอยแตกร้าวภายในโครงสร้างคอนกรีตหรือการทรุดตัวของพื้นดินมักได้รับการตรวจพบเมื่อเวลาผ่านไประยะหนึ่งแล้ว

หากลักษณะของข้อบกพร่องได้รับการพิจารณาว่าเกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของโครงสร้างอาคาร อาจมีการทบทวนขอบเขตความรับผิดใหม่ จึงจำเป็นต้องพิจารณาประเด็นนี้อย่างรอบคอบ

ข้อบกพร่องบางประเภทอาจไม่ปรากฏให้เห็นภายนอกเป็นเวลานานและเพิ่งได้รับการตรวจพบในภายหลัง

ข้อบกพร่อง เช่น ความชำรุดของชั้นกันซึมหรือการรั่วของท่อ อาจปรากฏเป็นการรั่วซึมหรือการทำงานผิดปกติเมื่อเวลาผ่านไประยะหนึ่งแล้ว

ในกรณีเช่นนี้ วันที่ข้อบกพร่องเกิดขึ้นกับวันที่ตรวจพบจะแตกต่างกัน และความแตกต่างดังกล่าวถือเป็นประเด็นสำคัญในกระบวนการระงับข้อพิพาท

ปัญหาความรับผิดอาจเกิดขึ้นได้เช่นกัน หากตรวจพบความประมาทเลินเล่อในการบริหารจัดการระหว่างขั้นตอนการออกแบบหรือการก่อสร้าง

หากข้อผิดพลาดในกระบวนการควบคุมงานก่อสร้างส่งผลกระทบต่อความปลอดภัยหรือการใช้งานของอาคาร อาจมีการพิจารณาความรับผิดในการชดใช้ค่าเสียหายตามประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี

ในกรณีดังกล่าว อาจมีการพิจารณาขอบเขตความรับผิดแยกต่างหากจากประเด็นว่าระยะเวลาความรับผิดในการรับประกันข้อบกพร่องได้ผ่านพ้นไปแล้วหรือไม่

อุตสาหกรรมก่อสร้างมีแนวโน้มเชื่อมโยงการรับมือปัญหาข้อบกพร่องของที่อยู่อาศัยแบบรวมเข้ากับการบริหารความรับผิดและปัจจัยในการประเมินการบริหารของบริษัท

เนื่องจากปัญหาข้อบกพร่องของที่อยู่อาศัยแบบรวมสะท้อนทั้งคุณภาพการก่อสร้าง ความน่าเชื่อถือของบริษัท และระดับการบริหารงานอย่างรับผิดชอบ

รายงานเรื่อง “แนวทางการจัดตั้งระบบบริหาร ESG ของบริษัทก่อสร้างโดยมุ่งเน้นความรับผิดในการรับประกันข้อบกพร่องของอาคารพักอาศัย” ซึ่งเผยแพร่โดยสถาบันวิจัยนโยบายการก่อสร้างแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ได้เสนอความจำเป็นในการนำตัวชี้วัดการบริหาร ESG ที่เกี่ยวข้องกับความรับผิดในการรับประกันข้อบกพร่องของที่อยู่อาศัยแบบรวมมาใช้

รายงานเสนอให้พิจารณาแนวทางกำหนดให้บริษัทก่อสร้างที่มีระบบรับมือข้อบกพร่องและหน่วยงานรับเรื่องจากผู้อยู่อาศัยเป็นกลุ่มที่ได้รับการประเมิน พร้อมทั้งจัดให้มีมาตรการจูงใจ

ข้อเสนอดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า บริษัทก่อสร้างควรถือว่าระบบจัดการข้อบกพร่องเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารจัดการองค์กร

จุดอ่อนที่พบซ้ำในกระบวนการให้คำปรึกษาแก่บริษัทก่อสร้างมีดังต่อไปนี้

ปัจจัยเหล่านี้อาจทำให้การรับมือล่าช้าและเพิ่มขนาดของข้อพิพาทเมื่อเกิดปัญหาขึ้น

แนวทางรับมือที่สำคัญมีดังต่อไปนี้

โดยเฉพาะส่วนที่อาจเกิดข้อบกพร่องในระยะยาว เช่น โครงสร้างอาคารหรือระบบอาคาร จำเป็นต้องบริหารจัดการผ่านระบบตรวจสอบล่วงหน้า

ระบบบริหารจัดการดังกล่าวช่วยทั้งในการป้องกันข้อพิพาทและบริหารความเสี่ยงของบริษัท

ข้อพิพาทเกี่ยวกับข้อบกพร่องในการก่อสร้างเกิดจากปัญหาความปลอดภัยของโครงสร้าง ความรับผิดในการบริหารจัดการระหว่างกระบวนการออกแบบและก่อสร้าง ตลอดจนความสัมพันธ์ตามสัญญาระหว่างผู้รับเหมาหลักกับผู้รับเหมาช่วงที่ประกอบกัน

ด้วยเหตุนี้ บริษัทจึงจำเป็นต้องพิจารณาทั้งประเด็นทางเทคนิคและความรับผิดทางกฎหมายควบคู่กัน

สำนักงานกฎหมาย Daeryun สนับสนุนการรับมือปัญหาข้อบกพร่องของอาคารที่พักอาศัยรวมอย่างรอบด้าน โดยอาศัยความร่วมมือระหว่างทนายความที่เชี่ยวชาญด้านการก่อสร้าง ทนายความที่มีประสบการณ์เป็นที่ปรึกษากฎหมายภายในบริษัทก่อสร้างขนาดใหญ่ และทนายความด้านกฎหมายการแข่งขันทางการค้า

สำนักงานให้คำปรึกษาโดยดำเนินการตรวจสอบด้านกฎหมายควบคู่กับการวิเคราะห์ทางเทคนิค เพื่อให้บริษัทสามารถตรวจสอบปัญหาข้อบกพร่องล่วงหน้าและจัดทำระบบบริหารจัดการได้

ปัญหาข้อบกพร่องของอาคารที่พักอาศัยรวมอาจนำไปสู่ข้อพิพาทได้แม้ผ่านไปหลายปีหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ

ดังนั้น ในมุมของบริษัทก่อสร้าง การปรับปรุงระบบบริหารจัดการผ่านการตรวจสอบล่วงหน้าจึงสำคัญกว่าการรับมือภายหลังเกิดข้อบกพร่อง

Daeryun ให้คำปรึกษาทางกฎหมายควบคู่กับการตรวจสอบทางเทคนิค เพื่อช่วยให้บริษัทก่อสร้างจัดทำกระบวนการจัดการข้อบกพร่องและระบบรับมือข้อพิพาท

หากจำเป็นต้องพิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการรับมือข้อพิพาทด้านความรับผิดในการรับประกันข้อบกพร่องของอาคารชุดหรือการจัดทำระบบจัดการข้อบกพร่องในการก่อสร้าง สามารถติดต่อสำนักงานกฎหมาย Daeryun ซึ่งอยู่ในอันดับ 9 ของสาธารณรัฐเกาหลี (ตามเกณฑ์การยื่นแบบภาษีมูลค่าเพิ่มต่อสำนักงานสรรพากรแห่งชาติของสาธารณรัฐเกาหลีในปี 25) ผ่าน 🔗การนัดหมายปรึกษากฎหมายกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจสอบประเด็นที่เกี่ยวข้อง