สารบัญ
- 1. การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท | ผู้ซื้อเลือก ‘การดำเนินการตามสัญญาขาย’ แทนการคืนเงินเพิ่มขึ้น
- - กรณีการก่อสร้างหยุดชะงักจากการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทผู้รับเหมา
- 2. การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท | โครงสร้างความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ในอุตสาหกรรมก่อสร้าง
- - กลยุทธ์รับมือด้านการเงินที่บริษัทก่อสร้างควรตรวจสอบ
- 3. การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท | คำปรึกษาทางกฎหมายอย่างรอบด้านสำหรับการรับมือวิกฤตของบริษัทก่อสร้าง
1. การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท | ผู้ซื้อเลือก ‘การดำเนินการตามสัญญาขาย’ แทนการคืนเงินเพิ่มขึ้น
การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทหมายถึงสถานการณ์ที่บริษัทไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามปกติจนเข้าสู่ภาวะไม่สามารถชำระหนี้ได้
โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมก่อสร้าง หากกระแสเงินสดทรุดตัวลงอย่างรวดเร็วจากการเปลี่ยนแปลงของปัจจัยภายนอก เช่น การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ (PF) ต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และจำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายไม่ออกเพิ่มขึ้น ย่อมมีความเป็นไปได้สูงที่จะนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท
วิธีรับมือของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยตามสัญญาขายภายหลังบริษัทก่อสร้างผิดนัดชำระหนี้ก็เริ่มเปลี่ยนแปลงเช่นกัน
เมื่อไม่นานมานี้ พบว่าในกรณีที่การก่อสร้างอพาร์ตเมนต์หยุดชะงักเนื่องจากบริษัทก่อสร้างล้มละลายหรือผิดนัดชำระหนี้ มีผู้ซื้อตามสัญญาเลือก ‘การดำเนินการตามสัญญาขาย’ โดยให้ก่อสร้างต่อแทนการรับเงินสดคืนจากบรรษัทประกันที่อยู่อาศัยและเมืองแห่งสาธารณรัฐเกาหลี (HUG) เพิ่มขึ้น
สาเหตุคือแม้จะได้รับเงินค่าซื้อที่อยู่อาศัยคืน ก็ยากที่จะจัดหาที่อยู่อาศัยระดับใกล้เคียงกันในพื้นที่เดิมได้อีก
ด้วยเหตุนี้ จำนวนผู้ซื้อตามสัญญาที่เลือกให้ก่อสร้างต่อเพื่อรักษา ‘บ้านของตน’ แม้ต้องยอมรับความล่าช้าในการเข้าอยู่อาศัยจึงเพิ่มขึ้น ส่งผลให้แนวทางดำเนินการตามการประกันเปลี่ยนจาก ‘การดำเนินการคืนเงิน’ ไปเป็น ‘การดำเนินการตามสัญญาขาย’
ข้อมูลสถานะการดำเนินการตามการประกันของ HUG ระบุว่า ในปี 2025 มีที่อยู่อาศัยที่ได้รับการตัดสินให้ดำเนินการตามสัญญาขาย 730 ครัวเรือน เพิ่มขึ้นประมาณ 4 เท่าจาก 185 ครัวเรือนในปีก่อนหน้า
ส่วนที่อยู่อาศัยที่ใช้วิธีดำเนินการคืนเงินสดลดลงจาก 571 ครัวเรือนในปี 2024 เหลือ 427 ครัวเรือนในปี 2025
นอกจากนี้ ในอดีตกรณีดำเนินการตามสัญญาขายกระจุกตัวอยู่ในบางภูมิภาค เช่น แทกู แต่ในปี 2025 มีที่อยู่อาศัยในจังหวัดคย็องกีเพียงแห่งเดียวรวมอยู่ 368 ครัวเรือน แสดงให้เห็นว่าแนวทางดังกล่าวได้ขยายไปถึงเขตมหานครแล้ว
เบื้องหลังการเปลี่ยนแปลงนี้คือต้นทุนงานก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
สถาบันเทคโนโลยีวิศวกรรมโยธาและการก่อสร้างแห่งสาธารณรัฐเกาหลีระบุว่า ดัชนีต้นทุนงานก่อสร้างเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 20% ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาและทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ส่วนโครงการปรับปรุงพื้นที่สำคัญในกรุงโซลและเขตมหานครมีต้นทุนก่อสร้างสูงถึงระดับประมาณ 10,000,000 วอนเกาหลีใต้ต่อพย็อง ทำให้ภาระของโครงการเพิ่มขึ้นอย่างมาก
จึงมีการวิเคราะห์ว่าผู้ซื้อตามสัญญาจำนวนมากขึ้นเห็นว่าแม้จะได้รับเงินคืนก็ยากที่จะจัดหาที่อยู่อาศัยระดับเดียวกันในตลาดปัจจุบัน และเลือกดำเนินการตามสัญญาขายเป็นกลยุทธ์ ‘รักษาทรัพย์สินที่มีตัวตน’
อย่างไรก็ตาม การกำหนดแนวทางดำเนินการตามการประกันให้แน่นอนต้องใช้เวลาค่อนข้างมาก
ณ สิ้นปี 2024 โครงการที่เกิดปัญหาแต่ยังไม่ได้กำหนดว่าจะใช้วิธีคืนเงินหรือดำเนินการตามสัญญาขายมีจำนวน 4561 ครัวเรือน ซึ่งเป็นจำนวนสูงสุดในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้ ยังมีข้อกังวลว่ายิ่งกระบวนการหาผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหม่เพื่อรับช่วงงานยืดเยื้อออกไปเท่าใด ภาระต้นทุนทางการเงินและความล่าช้าในการเข้าอยู่อาศัยก็อาจถูกผลักไปยังผู้ซื้อตามสัญญามากขึ้นเท่านั้น
กรณีการก่อสร้างหยุดชะงักจากการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทผู้รับเหมา
เริ่มปรากฏกรณีที่การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทก่อสร้างส่งผลให้โครงการล่าช้าจริง
โครงการก่อสร้างตลาดเฉพาะทางซอชอนในจังหวัดชุงช็องใต้ขึ้นใหม่ถูกยกเลิกสัญญาและระงับงานก่อสร้าง หลังจาก Haeyu Construction ซึ่งเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการภายใต้การกำกับของศาล
โครงการนี้มีมูลค่ารวม 41,900,000,000 วอนเกาหลีใต้ ดำเนินงานในรูปแบบออกแบบและก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (เทิร์นคีย์) และเริ่มก่อสร้างในปี 2024 แต่ปัจจุบันงานก่อสร้างหยุดชะงักมาหลายเดือนเนื่องจากบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างผิดนัดชำระหนี้
เดิมกำหนดเป้าหมายก่อสร้างแล้วเสร็จไว้ในเดือน 4 ปี 2027 แต่มีการตั้งข้อสังเกตว่าหากต้องคัดเลือกบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหม่อีกครั้ง การก่อสร้างอาจล่าช้าไปจนถึงปี 2028
โครงการดังกล่าวเป็นการก่อสร้างตลาดดั้งเดิมที่ถูกเพลิงไหม้ครั้งใหญ่จนหมดทั้งตลาดในปี 2024 ขึ้นใหม่ โดยปัจจุบันผู้ค้าในพื้นที่ยังคงประกอบกิจการในสถานที่ชั่วคราว
ผู้ค้าร้องเรียนว่ากำลังเผชิญวิกฤตด้านการดำรงชีพและเรียกร้องให้จัดทำมาตรการเยียวยาความเสียหาย แต่หน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่นและสถาบันสาธารณะซึ่งเป็นผู้ดำเนินโครงการยังไม่สามารถเสนอแนวทางชดเชยที่เป็นรูปธรรมได้
ด้วยเหตุนี้ การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทก่อสร้างจึงถูกระบุว่าเป็นปัจจัยเสี่ยงต่ออุตสาหกรรมโดยรวม เพราะผลกระทบอาจไม่ได้จำกัดอยู่เพียงปัญหาการบริหารของบริษัท แต่ยังอาจส่งผลอย่างกว้างขวางต่อเศรษฐกิจในท้องถิ่นและผู้มีส่วนได้เสีย
2. การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท | โครงสร้างความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ในอุตสาหกรรมก่อสร้าง
สาเหตุสำคัญของการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทในอุตสาหกรรมก่อสร้างมีดังต่อไปนี้
- ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
- ภาวะซบเซาของตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ภาระการจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการ (PF)
- โครงสร้างโครงการก่อสร้างระยะยาว
- ค่าก่อสร้างค้างรับเพิ่มขึ้น
โดยเฉพาะอุตสาหกรรมก่อสร้างมีโครงสร้างที่ต้องลงทุนล่วงหน้าเป็นจำนวนมาก หากกระแสเงินทุนติดขัดเพียงครั้งเดียว โครงสร้างทางการเงินของบริษัททั้งหมดอาจทรุดตัวลงอย่างรวดเร็ว
กลยุทธ์รับมือด้านการเงินที่บริษัทก่อสร้างควรตรวจสอบ
กรณีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นว่า การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทในอุตสาหกรรมก่อสร้างไม่ใช่เพียงปัญหาของบริษัทใดบริษัทหนึ่ง แต่เป็นความเสี่ยงเชิงโครงสร้างที่เกิดจากโครงสร้างอุตสาหกรรมและสภาพแวดล้อมทางการเงินร่วมกัน
บริษัทก่อสร้างจึงควรจัดทำกลยุทธ์บริหารความเสี่ยงตั้งแต่ระยะแรกที่โครงสร้างทางการเงินเริ่มทรุดตัว แทนที่จะรับมือภายหลังเกิดวิกฤตแล้ว
กลยุทธ์บริหารความเสี่ยงทางการเงินของบริษัทก่อสร้าง
| ด้านที่ต้องบริหารจัดการ | วิธีบริหารจัดการหลัก | ข้อควรระวังสำหรับบริษัทก่อสร้าง | กลยุทธ์การให้ความช่วยเหลือโดยทนายความ |
|---|---|---|---|
| การบริหารต้นทุนก่อสร้าง | การรับมือกับราคาวัตถุดิบที่สูงขึ้น | ความเป็นไปได้ของโครงการอาจลดลงอย่างรวดเร็วเมื่อราคาวัสดุ เช่น เหล็กเส้นและซีเมนต์ สูงขึ้น | · ตรวจสอบสัญญาจัดหาวัตถุดิบและกำหนดข้อสัญญาเกี่ยวกับความผันผวนของราคา · จัดทำกลยุทธ์รับมือข้อพิพาทกรณีการจัดส่งวัสดุหยุดชะงักหรือล่าช้า |
| โครงสร้างการจัดหาเงินทุน | ตรวจสอบสินเชื่อ PF และต้นทุนทางการเงิน | ภาระชำระคืนสินเชื่อ PF อาจเพิ่มขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นหรือการขายที่อยู่อาศัยล่าช้า | · วิเคราะห์ข้อสัญญาว่าด้วยการสูญเสียประโยชน์แห่งเงื่อนเวลา (EOD) ในสัญญาสินเชื่อ PF · ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินและกลยุทธ์รับมือกลุ่มเจ้าหนี้ |
| การบริหารโครงการ | วิเคราะห์ความสามารถในการทำกำไรของแต่ละโครงการ | โครงสร้างทางการเงินโดยรวมของบริษัทอาจทรุดตัวลงเมื่อโครงการที่ให้ผลตอบแทนต่ำเพิ่มขึ้น | · ตรวจวิเคราะห์โครงสร้างของโครงการที่มีปัญหา · ตรวจสอบด้านกฎหมายเกี่ยวกับการปรับโครงสร้าง เช่น การยุติโครงการหรือการโอนสิทธิดำเนินโครงการ |
| การบริหารโครงสร้างสัญญา | ตรวจสอบสัญญาก่อสร้างและสัญญารับเหมาช่วง | ความเสียหายอาจเพิ่มขึ้นเมื่อการก่อสร้างหยุดชะงักหรือมีการเลิกสัญญา | · ตรวจสอบสัญญารับเหมาและสัญญารับเหมาช่วง · รับมือการเรียกร้องค่าเสียหายและข้อพิพาทตามสัญญาเมื่อการก่อสร้างหยุดชะงัก |
| กลยุทธ์ดึงดูดการลงทุน | จัดหาผู้ลงทุนและบริษัทผู้รับเหมารายใหม่ | ปัจจัยสำคัญในการฟื้นฟูโครงการให้กลับมาดำเนินการตามปกติหลังการผิดนัดชำระหนี้ | · ออกแบบโครงสร้างธุรกรรม M&A หรือการโอนสิทธิในการก่อสร้าง · ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับสัญญาการลงทุนและการเจรจาเข้าซื้อกิจการ |
| กลยุทธ์การปรับโครงสร้าง | จำหน่ายทรัพย์สินและปรับโครงสร้างธุรกิจ | จำเป็นต้องปรับโครงสร้างโดยรวดเร็วในภาวะวิกฤตทางการเงิน | · จำหน่ายทรัพย์สิน · แยกจำหน่ายหน่วยธุรกิจ · พิจารณากระบวนการฟื้นฟูกิจการของนิติบุคคลหรือกระบวนการปรับโครงสร้างหนี้นอกศาล · ให้คำปรึกษาทางกฎหมายเพื่อรับมือวิกฤต |
3. การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท | คำปรึกษาทางกฎหมายอย่างรอบด้านสำหรับการรับมือวิกฤตของบริษัทก่อสร้าง
การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัทก่อสร้างก่อให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายหลายด้านนอกเหนือจากปัญหาทางการเงิน เช่น การเลิกสัญญาก่อสร้าง ข้อพิพาทเกี่ยวกับการรับเหมาช่วง เหตุที่ต้องปฏิบัติตามการค้ำประกันการขายที่อยู่อาศัย และปัญหาด้านการเงินสำหรับโครงการ (PF)
โครงการก่อสร้างมีโครงสร้างสัญญาซับซ้อนและมีผู้มีส่วนได้เสียจำนวนมาก จึงจำเป็นต้องพิจารณาแนวทางรับมืออย่างรอบด้าน ทั้งการเจรจากับเจ้าหนี้ การปรับโครงสร้างโครงการ และกลยุทธ์ดึงดูดการลงทุน
ทนายความด้านการก่อสร้าง ทนายความด้านการล้มละลายและการฟื้นฟูกิจการ และทนายความด้านธุรกิจของสำนักงานกฎหมาย Daeryun วิเคราะห์โครงสร้างทางการเงินและความสัมพันธ์ตามสัญญาของบริษัทก่อสร้าง เพื่อเสนอกลยุทธ์รับมือที่เหมาะกับสถานการณ์ของบริษัท เช่น การฟื้นฟูกิจการของนิติบุคคล การปรับโครงสร้าง และการเจรจากับเจ้าหนี้
นอกจากนี้ ยังให้คำปรึกษาทางกฎหมายอย่างรอบด้านเกี่ยวกับข้อพิพาทตามสัญญาก่อสร้าง ปัญหาด้านการเงินสำหรับโครงการ (PF) การดึงดูดการลงทุน และกลยุทธ์ฟื้นฟูโครงการให้กลับมาดำเนินการตามปกติ
การจัดทำกลยุทธ์รับมือล่วงหน้าก่อนที่วิกฤตทางการเงินของบริษัทก่อสร้างจะรุนแรงขึ้นอาจเป็นวิธีสำคัญในการลดความเป็นไปได้ที่จะนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท
หากเกิดปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับการรับมือวิกฤตทางการเงินของบริษัทก่อสร้างหรือการผิดนัดชำระหนี้ของบริษัท สามารถตรวจสอบแนวทางรับมือผ่าน 🔗การนัดหมายปรึกษากฎหมายกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
สำนักงานกฎหมาย Daeryun ซึ่งเป็นสำนักงานกฎหมายอันดับ 9 ของสาธารณรัฐเกาหลี (ตามเกณฑ์การยื่นแบบภาษีมูลค่าเพิ่มต่อกรมสรรพากรแห่งสาธารณรัฐเกาหลีในปี ’25) จะใช้ประสบการณ์ที่สั่งสมมาเพื่อให้บริการทางกฎหมายที่เหมาะกับองค์กรของคุณ
