กฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่า | การวิเคราะห์คำพิพากษาของศาลแขวงที่วินิจฉัยว่าไม่อาจบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอ้างเหตุเสียงรบกวนระหว่างชั้นได้

โจทก์ A ในคดีนี้ได้ทำสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ OO กับจำเลย B และเข้าพักอาศัยในอพาร์ตเมนต์ดังกล่าว

นับตั้งแต่เข้าพักอาศัย โจทก์ได้แจ้งสำนักงานจัดการอพาร์ตเมนต์และจำเลยถึงความเดือดร้อนจากเสียงรบกวนระหว่างชั้นที่เกิดจากชั้นบน พร้อมขอให้ดำเนินมาตรการแก้ไข จำเลยและสำนักงานจัดการจึงแจ้งผู้อยู่อาศัยชั้นบนว่ามีข้อร้องเรียนเรื่องเสียงรบกวนระหว่างชั้นและขอให้ระมัดระวังหลายครั้ง

อย่างไรก็ตาม ปัญหาดังกล่าวไม่ได้ดีขึ้นแต่อย่างใด และความทุกข์ทางจิตใจจากปัญหานี้ทำให้โจทก์ต้องเช่าอาคารสำนักงานกึ่งที่พักอาศัยแห่งอื่น

แม้กระนั้น จำเลยก็มิได้ดำเนินมาตรการใดเกี่ยวกับปัญหาดังกล่าว

โจทก์จึงยื่นฟ้องโดยกล่าวอ้างว่าจำเลย “ไม่ปฏิบัติหน้าที่ในการทำให้ผู้เช่าสามารถใช้และรับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า และฝ่าฝืนหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า” ส่งผลให้ไม่อาจบรรลุวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าได้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาและจำเลยต้องคืนเงินประกันการเช่า

ในทางกลับกัน จำเลยโต้แย้งว่า ผู้เช่ารายก่อนซึ่งอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์พิพาทเป็นเวลา 7 ปีก่อนที่โจทก์จะเช่า เคยอาศัยอยู่ชั้นล่างในช่วงเวลาเดียวกับผู้อยู่อาศัยชั้นบนเป็นเวลาประมาณ 2 ปี 7 เดือน โดยไม่เคยยื่นข้อร้องเรียนเรื่องเสียงรบกวนระหว่างชั้นตลอดช่วงเวลาดังกล่าว จึงไม่อาจถือได้ว่าเกิดเสียงรบกวนระหว่างชั้นเกินขีดจำกัดที่ต้องอดทน* ตามที่โจทก์กล่าวอ้าง

*ขีดจำกัดที่ต้องอดทน: ระดับความเสียหายที่แต่ละฝ่ายต้องยอมรับได้ เมื่อการละเมิดสิทธิในสิ่งแวดล้อม มลพิษ หรือเสียงรบกวนก่อให้เกิดอุปสรรคและความเสียหายต่อการดำรงชีวิตของผู้อื่น

สำหรับประเด็นเกี่ยวกับกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่า ศาลวินิจฉัยเป็นคุณแก่จำเลย

ประการแรก ศาลอธิบายว่าเกณฑ์เกี่ยวกับเสียงรบกวนระหว่างชั้นที่ที่อยู่อาศัยรวมต้องปฏิบัติตามนั้นเป็นมาตรฐานการก่อสร้างที่กำหนดให้ผู้ประกอบการซึ่งก่อสร้างและจัดหาที่อยู่อาศัยรวมต้องปฏิบัติ มิใช่หน้าที่ของเจ้าของที่อยู่อาศัยรวม

นอกจากนี้ ศาลวินิจฉัยว่า “หน้าที่ในการพยายามไม่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้อยู่อาศัยรายอื่นจากเสียงรบกวนระหว่างชั้นและเหตุอื่นภายในที่อยู่อาศัยรวม” ตามรัฐบัญญัติการจัดการที่อยู่อาศัยรวมของสาธารณรัฐเกาหลี เป็นหน้าที่ของ “ผู้อยู่อาศัยและผู้ใช้อาคาร” มิใช่หน้าที่ที่กำหนดแก่เจ้าของที่อยู่อาศัยรวมเช่นจำเลย

เราได้วิเคราะห์คำพิพากษาที่ศาลยกคำร้องของโจทก์ซึ่งขอบอกเลิกสัญญาเช่าโดยอ้างเหตุเสียงรบกวนระหว่างชั้นตามกฎหมายว่าด้วยสัญญาเช่า

ข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์และ 🔗ข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาเช่าในลักษณะนี้มีความซับซ้อนทั้งในด้านกระบวนการทางกฎหมายและการรวบรวมพยานหลักฐานเพื่อพิสูจน์ข้อเท็จจริง

Daeryun Law Firm LLC 🔗กลุ่มงานก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์มีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พิจารณารายละเอียดของลูกความผ่านการปรึกษาหารือ และเสนอแนวทางแก้ไขที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของลูกความแต่ละราย

หากกำลังประสบปัญหาจากข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่า สามารถขอคำปรึกษาทางกฎหมายจากกลุ่มงานก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ของ Daeryun ได้