ข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการ | คำพิพากษาของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่า

คดีนี้มีประเด็นเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่าในข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการ

โจทก์และจำเลยเป็นคู่สัญญาที่ได้จัดทำสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการซึ่งเป็นกรณีพิพาท

ลำดับเหตุการณ์ในคดี🔗ข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยสรุปได้ดังนี้

■ สัญญาเช่า

โจทก์: ผู้ให้เช่า จำเลย: ผู้เช่า
เงินประกันการเช่า: 100 ล้านวอนเกาหลีใต้
ค่าเช่ารายเดือน: 6 ล้านวอนเกาหลีใต้
ระยะเวลาเช่า: 2018.7.12~2020.7.11

■ การต่ออายุสัญญาเช่า

2020.6.30. จัดทำสัญญาเช่า
เงินประกันการเช่า 100 ล้านวอนเกาหลีใต้
ค่าเช่ารายเดือน 3.5 ล้านวอนเกาหลีใต้
ระยะเวลาเช่า 2020.7.12~2021.7.12

■ ต่อมาโจทก์และจำเลยตกลงกำหนดค่าเช่ารายเดือนใหม่เป็น 3.2 ล้านวอนเกาหลีใต้ และกำหนดระยะเวลาเช่าจนถึง 2022.7.12

■ 2022.7.15 โจทก์ส่งหนังสือทางไปรษณีย์รับรองเนื้อหา

เมื่อวันที่ 2022.7.15 โจทก์ได้ส่งหนังสือทางไปรษณีย์รับรองเนื้อหาถึงจำเลย โดยระบุว่า ‘ขอให้เพิ่มค่าเช่ารายเดือนเป็น 6 ล้านวอนเกาหลีใต้’ และจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 2022.7.18

ในข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการ ศาลที่พิจารณาคดีก่อนหน้าเห็นว่าคำขอของโจทก์มีเหตุผล

ศาลวินิจฉัยว่า เนื่องจากโจทก์ขอให้เพิ่มค่าเช่า จึงไม่อาจถือว่าสัญญาได้รับการต่ออายุโดยอัตโนมัติ

สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 12 เดือน 7 ปี 2022

ศาลจึงมีคำวินิจฉัยให้จำเลยคืนอาคารแก่โจทก์ และชำระลาภมิควรได้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 4.2 ล้านหรือ 4.3 ล้านวอนเกาหลีใต้ ตั้งแต่วันที่ 13 เดือน 7 ปี 2022 เป็นต้นไป

คำวินิจฉัยของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเกี่ยวกับข้อพิพาทเรื่องสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการแตกต่างจากคำวินิจฉัยของศาลที่พิจารณาคดีก่อนหน้า

ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยว่า วันที่ 12 เดือน 7 ปี 2022 มิใช่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงดังที่ศาลที่พิจารณาคดีก่อนหน้าเห็น แต่มีเหตุอันควรอย่างยิ่งที่จะถือว่าสัญญาได้รับการต่ออายุโดยปริยาย

คดีนี้เป็นข้อพิพาทเกี่ยวกับการต่ออายุสัญญาเช่าสถานที่ประกอบการ

ในคดีนี้ ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นว่า การที่โจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องให้เพิ่มค่าเช่าต่อจำเลยผ่านหนังสือทางไปรษณีย์รับรองเนื้อหาลงวันที่ 15 กรกฎาคม 2022 แสดงว่าสัญญาไม่ได้สิ้นสุดลงแล้ว แต่ได้รับการต่ออายุและยังคงมีผลต่อไป

ศาลวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเพียงประการเดียวที่โจทก์ขอให้เพิ่มค่าเช่าภายหลังระยะเวลาเช่าสิ้นสุดลง ยังไม่เพียงพอที่จะถือว่าโจทก์ได้แสดงเจตนาอย่างชัดเจนว่าจะไม่คงสัญญาเช่ากับจำเลยไว้อีกต่อไป

กล่าวอีกนัยหนึ่ง การขอเพิ่มค่าเช่าไม่ได้หมายถึงการยุติสัญญา แต่อาจตีความได้ว่าเป็นการคงสัญญาไว้โดยเปลี่ยนแปลงเงื่อนไข

ดังนั้น การขอเพิ่มค่าเช่าเพียงอย่างเดียวจึงไม่อาจถือได้ว่าผู้ให้เช่าปฏิเสธการต่ออายุสัญญา

การพิจารณาว่าสัญญาเช่าได้รับการต่ออายุโดยปริยายหรือไม่นั้น ไม่ได้พิจารณาเพียงว่าระยะเวลาของสัญญาสิ้นสุดลงแล้วหรือไม่ แต่ต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการประกอบกัน เช่น วิธีแสดงเจตนาของคู่สัญญา การเรียกร้องให้เพิ่มค่าเช่า และการใช้อาคารจริง

เนื่องจากกระบวนการนี้ต้องอาศัยการตีความทางกฎหมาย จึงอาจพิจารณาขอความช่วยเหลือจากทนายความที่มีความรู้เฉพาะด้าน

สำนักงานกฎหมาย Daeryun มี🔗ทนายความที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีประสบการณ์เกี่ยวกับข้อพิพาทเรื่องสัญญาเช่า และให้บริการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น ▲การตรวจสอบและการปฏิบัติตามสัญญาในข้อพิพาทเรื่องการเช่า ▲คดีแพ่งและคดีอาญา ▲การให้คำปรึกษาเกี่ยวกับรัฐบัญญัติคุ้มครองการเช่าของสาธารณรัฐเกาหลี ▲การส่งหนังสือทางไปรษณีย์รับรองเนื้อหา