不动产法律事务所 | 在不动产法律事务所协助下全额返还1亿韩元保证金

2026.05.08高秉俊

前来不动产法律事务所咨询的委托人希望取回1亿韩元的租赁保证金。

在专业律师的协助下，委托人在保证金诉讼中胜诉，全额取回了1亿韩元。

1. 前来不动产法律事务所咨询的委托人

前来不动产法律事务所咨询的委托人，其情况如下。

委托人与出租人A某（以下称被告）签订了租赁合同，并向被告支付了1亿韩元的保证金。

在合同期满前，委托人于合同终止约6个月前明确向被告传达了解除合同的意向，并要求返还保证金。

然而，被告只留下“一直在放盘招租”“会努力赶在到期日之前”等含糊的答复，并未就返还保证金给予委托人明确答复。

委托人发送了内容证明并持续尝试联系，但被告无视内容证明，最终直至合同到期日仍持续回避委托人的联系。

于是，委托人判断需要采取法律应对，为取回保证金，向不动产法律事务所请求了协助。

不动产法律事务所的协助

1) 依据判例证明保证金返还义务

韩国最高法院1977年9月28日宣判 77다1241

租赁合同期限届满后，承租人负有返还所租建筑物的义务，出租人负有返还扣除租赁期间发生的损害赔偿费用后的保证金的义务，且这些义务应当同时履行。

不动产法律事务所首先引用了明确指出“合同期限届满后，出租人负有返还保证金的义务”的韩国最高法院判例，强调被告并未履行返还义务。

2) 委托人明确的解除合同意向

不动产法律事务所收集并整理了委托人与被告往来的短信记录、租赁合同书、内容证明等。

利用委托人向被告发送 “请在00月00日前返还。”的记录，以及正式要求返还保证金的内容证明，阐明了委托人已明确表达解除合同的意向，而被告有意回避这一点。

3) 强调委托人信用评分下降的可能性

此外，不动产专业律师提交了银行就委托人因贷款还款逾期而可能导致信用评分下降一事发出的通知作为证据。

借此阐明了委托人因未能取回保证金而不得已办理了贷款展期，并因此承担了额外利息。

同时，强调信用评分下降的可能性，指出委托人若无法取回保证金，将面临今后在整体金融交易中可能遭受不利的现实风险。

不动产法律事务所协助的结果，保证金诉讼胜诉

在不动产法律事务所的协助下，法院认定了以下几点。

1. 租赁合同已合法终止，且尽管委托人已明确表达解除合同的意向，被告仍无正当理由未履行返还保证金的义务

2. 因未返还保证金，委托人正遭受贷款展期及额外利息负担、信用评分下降风险等实质性不利

据此，法院判决被告应向委托人全额返还1亿韩元的租赁保证金。

2. 不动产法律事务所解读的保证金诉讼

不动产法律事务所为承租人提供针对不返还保证金的出租人所提起的保证金诉讼以及租赁权登记命令等整个返还程序的法律应对支持。

▶ 《住宅租赁保护法》第3条之2（保证金的追偿）

① 承租人依据针对所租住宅的返还保证金诉讼的确定判决或其他与之相当的执行依据申请拍卖时，尽管有关执行开始要件的《民事执行法》第41条另有规定，仍不以对待义务的履行或履行的提供作为执行开始的要件。

▶ 《住宅租赁保护法》第3条之3（租赁权登记命令）

① 租赁结束后保证金未获返还的，承租人可以向管辖所租住宅所在地的地方法院、地方法院支院或市、郡法院申请租赁权登记命令。

依据《住宅租赁保护法》，承租人为取回保证金，可以通过保证金诉讼或租赁权登记命令等法律程序保护自身权利。

保证金诉讼的程序

发送内容证明 → 和解及调解 → 提起返还保证金诉讼 → 申请强制执行

保证金返还程序按上述顺序进行，但关键在于在各个阶段如何留存证据，以及在何时转入法律程序。

特别是在内容证明和诉讼阶段，如果租赁终止的事实和返还要求未能得到明确证明，纠纷可能会长期化。

因此，从初期应对开始就系统地准备程序，是迅速追回保证金的重要基准。

3. 需要不动产法律事务所的理由

不动产法律事务所在进行保证金诉讼时，会从租赁终止的事实到保证金返还被拖延、拒绝的经过进行系统整理，并据此制定应对战略。

特别重要的是，将需要返还保证金的理由通过合同书、金融资料、通信记录等客观证据加以整理，并在法律上有说服力地予以提出这一过程。

为了整理如此复杂的举证结构并一并制定诉讼战略，获得专业的法律协助有助于安全地追回保证金。

不动产法律事务所的应对战略如下。

如果获得不动产法律事务所的协助

1) 梳理保证金返还要件的法律争点

以租赁合同书、解除通知时点、合同终止日为基准，从法律上确定保证金返还义务于何时产生。

按照以判例为基准，预先阻断被告可能主张的“未招到新租户”“未履行恢复原状”等抗辩的结构来设计论证逻辑。

2) 以在诉讼中有效的证据为中心进行重构

在保证金支付明细、内容证明、短信、通话记录中，只筛选出法院会直接采纳用于判断的资料，重新构建证据清单。

通过将各项证据与其所证明的争点相关联进行说明，使举证更具说服力。

3) 以执行可能性为前提制定追回战略

通过分析不动产登记簿誊本，确认是否存在最高额抵押、财产保全（查封），并事先审查保证金的追回可能性。

必要时设定兼顾财产保全（查封）、强制执行的应对方向，将判决之后的空白降至最低。

如果您正为保证金返还问题而苦恼，建议您通过不动产法律事务所 🔗法律咨询预约，来检视适合您案件的应对方向。