무허가건축물 | 무허가 건축물 매수인 청구 ‘전부 기각’ 받아낸 사례

소장에서 원고는 의뢰인들이 건물의 실제 용도와 임대 가능성에 관해 공모하여 기망했고 매매대금 편취 목적의 불법행위를 했다고 주장했습니다.

원고 측은 특히 이 사건 건물이 무단 용도 변경된 무허가건축물임에도 원룸 임대사업이 불가능한데도 문제가 없다고 설명받아 건물을 매수했다고 주장했습니다.

이에 의뢰인은 자신이 매수인을 속인 사실이 없고, 건물 현황과 공적 장부상 용도는 충분히 확인 가능한 상태였으며 매수인도 계약 전 이를 인식할 수 있었다고 보고 법무법인 대륜에 대응을 요청했습니다.

변호사는 우선 원고 측 주장의 핵심인 “매도인이 건물을 원룸 임대가 가능한 적법한 건물이라고 속였는지”를 집중적으로 다퉜습니다.

변호사는 의뢰인이 건물을 원룸으로 사용할 수 있다고 직접 말한 사실이 없고 원고가 제출한 임대차계약서, 녹취록, 광고물 어디에도 의뢰인이 원고에게 직접 그러한 설명을 했다는 내용이 존재하지 않는다고 반박했습니다.

특히 임대차계약서상 일부에 ‘원룸’이라는 표현이 있더라도 이는 기존 임차인과의 계약서일 뿐 매수인을 기망하기 위해 작성된 자료가 아니며 오히려 다른 계약서와 공적 장부에는 근린생활시설임이 명시돼 있었다는 점을 강조했습니다.

또한 건물등기사항전부증명서, 건축물대장, 매매계약서 및 중개대상물 확인·설명서 등 공적·계약 문서에는 해당 건물의 용도가 근린생활시설 및 주택 또는 제2종 근린생활시설로 기재돼 있었고 매수인 역시 이에 서명한 이상 건물의 적법한 용도와 상태를 알 수 있었다고 강조했습니다.

변호사는 무허가건축물 또는 무단 용도변경 상태가 있었다고 하더라도 원고가 계약 전 기본적인 공적 장부를 확인했다면 건물의 법적 용도를 충분히 알 수 있었기에 이를 전혀 모른 채 계약했다고 보기 어렵다는 점을 부각했습니다.

또한 원고 측이 계약 체결 전 건물을 방문해 현황을 확인했고 건물 용도가 고시원과 원룸처럼 외관상 구분되어 있었더라도 그것만으로 적법한 원룸 임대가 보장된다고 믿을 수는 없다고 주장했습니다.

원고는 무허가건축물 문제와 함께 소방설비 미비도 손해배상 근거로 주장했습니다.

이에 대해 변호사는 소방시설 설치 의무가 법 개정으로 인해 새롭게 문제 된 것이고 계약 당시 즉시 중대한 위법 상태라고 단정하기 어렵다는 점, 나아가 의뢰인이 원고에게 소방공사약정서를 작성해 주며 자신 비용으로 소방공사를 진행해 안전시설 등 완비증명서를 받을 수 있도록 조치했다는 점을 강조했습니다.

대륜은 원고가 제기한 형사 고소의 결과도 적극 활용했습니다.

원고는 의뢰인 등을 사기 및 공인중개사법 위반 혐의로 고소했으나 관련 사건은 혐의없음 불기소 처분되었고, 항고 및 재정신청도 모두 기각되었습니다.

변호사는 이러한 점을 들어 원고 주장의 신빙성과 기망행위 입증 부족을 지적하며 민사상 손해배상책임 역시 성립하지 않는다는 점을 주장했습니다.

이 사건의 핵심은 무허가건축물 또는 무단 용도변경 사실이 존재했다는 점만으로 곧바로 매도인의 사기나 손해배상책임이 인정되는 것은 아니라는 점입니다.

부동산 매매에서 매수인이 문제 삼는 핵심이 건물의 적법한 이용 가능성이라면 법원은 보통 다음 요소를 함께 봅니다.

• 건축물대장, 등기부, 확인·설명서 등 공적 자료에 무엇이 기재돼 있었는지
• 매도인이 구체적으로 어떤 설명을 했는지
• 매수인도 계약 전에 해당 사실을 확인할 수 있었는지
• 계약 체결 이후 하자 보완이나 후속 조치가 있었는지

즉, 무허가건축물 관련 분쟁에서는 고지의무 위반이 있었는지, 기망행위가 입증되는지, 매수인의 자기확인 가능성이 있었는지가 승패를 좌우할 수 있습니다.

무허가건축물은 특히 부동산 거래와 임대사업에서 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

• 건물 매수 후 무허가건축물 사실이 확인되어 손해배상 분쟁이 발생하는 경우
• 임대사업 목적으로 건물을 매수했지만 용도 문제로 임대가 어려운 경우
• 건축물대장과 실제 사용 형태가 다른 경우
• 불법 증축 부분이 행정처분 대상이 되는 경우

이처럼 무허가건축물 문제는 건축법 위반 사건을 넘어 부동산 매매계약, 손해배상, 사기 분쟁으로 이어질 수 있기 때문에 거래 전 정확한 법적 검토가 필요합니다.

대한민국 9위 로펌 대륜(25년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 무허가건축물 분쟁에 대해 부동산전문변호사, 손해배상전문변호사, 형사전문변호사 등 관련 법률 전문가들이 파생되는 사건 일체에 원스톱으로 대응하고 있습니다.

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