CONTENTS
- 1. Pengacara bidang real estat, Klien yang datang untuk mengajukan gugatan pengosongan
- - Latar belakang perkara
- - Bantuan pengacara bidang real estat
- - Hasil bantuan pengacara bidang real estat, memenangkan gugatan pengosongan
- 2. Pengacara bidang real estat, konsep dan prosedur hukum gugatan pengosongan
- - Keadaan yang memerlukan gugatan pengosongan
- - Prosedur gugatan pengosongan
- 3. Pengacara bidang real estat, alasan bantuan hukum diperlukan
- - Strategi penanganan pengacara bidang real estat
1. Pengacara bidang real estat, Klien yang datang untuk mengajukan gugatan pengosongan
Klien yang datang menemui pengacara bidang real estat meminta konsultasi mengenai gugatan pengosongan bangunan.
Berikut adalah kisah Klien.
Latar belakang perkara
Klien adalah pemilik bangunan komersial berlantai 5 dan mengadakan perjanjian sewa untuk menyewakan lantai 2 bangunan tersebut kepada penyewa B (selanjutnya disebut Tergugat).
Perjanjian tersebut dibuat untuk jangka waktu 2 tahun, dan disepakati bahwa Klien akan menerima pembayaran sewa bulanan dalam jumlah tertentu dari Tergugat setiap bulan.
Tergugat membayar sewa bulanan secara normal selama 1 tahun, tetapi setelah itu mulai terus-menerus menunggak pembayaran sewa bulanan.
Klien kemudian menyampaikan kehendak untuk mengakhiri perjanjian kepada Tergugat dan berulang kali mencoba menghubunginya untuk memperoleh pembayaran sewa yang tertunggak, tetapi Tergugat tidak memberikan tanggapan.
Tergugat tidak membayar sewa bulanan selama sekitar 10 bulan, dengan jumlah yang mencapai 80 juta won Korea Selatan.
Meskipun Klien telah mengirimkan surat pemberitahuan resmi dengan bukti isi yang menyatakan kehendak untuk mengakhiri perjanjian, Tergugat tetap menunggak pembayaran sewa dan menguasai bangunan komersial tersebut. Karena itu, Klien menilai bahwa tindakan hukum diperlukan.
Klien kemudian mendatangi pengacara bidang real estat dari Firma Hukum Daeryun dan meminta bantuan untuk memperoleh penyerahan bangunan melalui gugatan pengosongan (pengusiran).
Bantuan pengacara bidang real estat
1) Penegasan hak hukum Klien akibat wanprestasi Tergugat
Jika jumlah tunggakan sewa penyewa mencapai nilai sewa untuk 3 periode, pemberi sewa dapat mengakhiri perjanjian.
Pengacara bidang real estat memperoleh catatan rekening bank Klien dan riwayat pesan yang dikirimkan kepada Tergugat.
Berdasarkan hal tersebut, pengacara menegaskan bahwa Tergugat sengaja tidak membayar sewa bulanan dan menghindari Klien meskipun Klien terus berupaya menghubunginya, sehingga Klien berhak mengakhiri perjanjian berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Sewa Bangunan Komersial Korea Selatan.
2) Penegasan hak atas penyerahan bangunan berdasarkan Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan
‘Pemilik dapat menuntut pengembalian barang miliknya dari orang yang menguasai barang tersebut’ sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 213 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Hak Menuntut Pengembalian Barang Milik Sendiri), pengacara menegaskan bahwa Klien telah secara resmi menyampaikan kehendak untuk mengakhiri perjanjian melalui surat pemberitahuan resmi dengan bukti isi dan menyatakan keinginannya untuk memperoleh penyerahan bangunan.
3) Penegasan kerugian finansial Klien
Pengacara menyerahkan surat permohonan Klien yang menyatakan bahwa ‘Tergugat tidak membayar sewa sekitar 80 juta won Korea Selatan selama 10 bulan, dan akumulasi tunggakan tersebut telah menimbulkan kerugian finansial yang sangat besar’.
Selain itu, pengacara juga menyerahkan catatan pengelolaan bangunan komersial milik Klien dan tanda terima atas fasilitas perbaikan terkait untuk memperkuat kredibilitas pernyataan bahwa Klien mengalami kerugian finansial yang sangat besar.
Hasil bantuan pengacara bidang real estat, memenangkan gugatan pengosongan
Pengadilan mengakui hal-hal berikut.
2) Kerugian finansial Klien akibat tunggakan pembayaran sewa oleh Tergugat cukup besar
Oleh karena itu, pengadilan menjatuhkan putusan yang memerintahkan Tergugat untuk menyerahkan bangunan setelah menerima kembali dari Klien uang jaminan yang telah dikurangi tunggakan sewa sebesar 80 juta won Korea Selatan.
Dengan demikian, Klien dapat memperoleh pembayaran atas sewa yang tidak dibayar oleh Tergugat sekaligus menerima penyerahan bangunan tersebut.
2. Pengacara bidang real estat, konsep dan prosedur hukum gugatan pengosongan
Gugatan pengosongan (pengusiran) adalah gugatan perdata yang diajukan untuk memulihkan hak pemilik apabila penghuni menolak untuk keluar dan tetap tinggal di atau menggunakan real estat tersebut, meskipun pemilik real estat telah meminta penghuni mengosongkannya berdasarkan alasan yang sah, seperti pengakhiran perjanjian sewa atau pemulihan hak milik.
Keadaan yang memerlukan gugatan pengosongan
Keadaan umum yang memerlukan gugatan pengosongan |
|---|
Ketika penyewa menolak keluar meskipun perjanjian sewa telah diakhiri |
Ketika penyewa tetap menguasai tempat tersebut setelah perjanjian diakhiri karena tunggakan sewa bulanan dalam jangka panjang |
Ketika seseorang telah memenangkan lelang real estat dan menerima peralihan hak milik, tetapi penghuni sebelumnya tidak mengosongkan objek tersebut |
Ketika penghuni tanpa izin menguasai real estat secara melawan hukum |
Berdasarkan Pasal 213 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Hak Menuntut Pengembalian Barang Milik Sendiri) dan Pasal 214 (Hak Menuntut Penghilangan dan Pencegahan Gangguan terhadap Barang Milik Sendiri), pemilik real estat berhak menuntut pengembalian dari orang yang menguasainya tanpa kewenangan yang sah.
Prosedur gugatan pengosongan
Prosedur gugatan pengosongan dilaksanakan berdasarkan prosedur perdata biasa dan diproses secara bertahap, mulai dari pendaftaran surat gugatan hingga putusan dan eksekusi paksa.
Sebelum mengajukan gugatan pengosongan, hal yang penting adalah terlebih dahulu mengajukan permohonan penetapan sementara yang melarang pengalihan penguasaan real estat untuk mencegah pihak yang menguasai objek mengalihkan penguasaan atau menyewakannya kembali kepada pihak ke-3 sebelum mengajukan gugatan pengosongan.
Tanpa tindakan ini, dapat terjadi keadaan ketika penyerahan real estat yang sebenarnya tidak dapat diperoleh meskipun telah memenangkan perkara.
Setelah itu, agar penyerahan bangunan dapat direalisasikan, surat gugatan dan dokumen persiapan harus menjelaskan hubungan hukum serta alasan berakhirnya perjanjian secara jelas, sekaligus mempertimbangkan langkah penanganan hingga eksekusi paksa setelah putusan.
3. Pengacara bidang real estat, alasan bantuan hukum diperlukan
Penilaian hukum diperlukan pada setiap tahap, mulai dari penentuan perlu tidaknya penetapan sementara yang melarang pengalihan penguasaan, proses gugatan, hingga eksekusi paksa setelah putusan. Jika satu tahap saja terlewat, dapat terjadi keadaan ketika penyerahan yang sebenarnya tidak dapat diperoleh meskipun telah memenangkan perkara.
Untuk mengurangi risiko tersebut, pengacara bidang real estat memberikan bantuan hukum praktis mulai dari persiapan awal hingga tahap eksekusi.
Strategi penanganan pengacara bidang real estat
1) Peninjauan hukum awal atas hubungan penguasaan dan kemungkinan pengosongan
Pengacara bidang real estat menganalisis perkara dengan berfokus pada penghuni yang sebenarnya, ada tidaknya penyewaan kembali, dan kemungkinan pengalihan penguasaan.
Melalui analisis tersebut, pengacara menilai perlunya penetapan sementara yang melarang pengalihan penguasaan real estat serta, sebelum mengajukan gugatan pengosongan, meninjau siapa penghuni saat ini dan apakah terdapat kemungkinan penyewaan kembali atau pengalihan penguasaan.
2) Penyusunan struktur tuntutan dan dokumen sesuai persyaratan gugatan pengosongan
Pengacara bidang real estat menyusun alasan berakhirnya perjanjian, sifat melawan hukum dari penguasaan, dan dasar hukum tuntutan penyerahan sesuai persyaratan gugatan, lalu mencantumkannya dalam surat gugatan dan dokumen persiapan.
3) Pengelolaan prosedur dengan mempertimbangkan eksekusi paksa setelah putusan
Pengacara bidang real estat memeriksa kemungkinan pelaksanaan eksekusi dengan mempertimbangkan pemberian perintah eksekusi, permohonan eksekusi paksa, hingga tahapan prosedur juru sita, serta mempersiapkan langkah untuk menghadapi kemungkinan pihak lawan tidak mematuhi putusan atau mengajukan banding.
Jika prosedur gugatan pengosongan terasa rumit, Anda disarankan berkonsultasi mengenai arah penanganan yang sesuai dengan keadaan saat ini melalui 🔗reservasi konsultasi hukum dengan pengacara bidang real estat.
Konten ini didasarkan pada studi kasus nyata Firma Hukum Daeryun dengan beberapa penyesuaian, dan hak ciptanya milik firma kami.
Reproduksi, penggandaan, atau distribusi tanpa izin dan pelanggaran hak cipta lainnya dapat dikenai tindakan hukum berdasarkan peraturan yang berlaku.
