Pengacara Seoul | Membantu Klien Memperoleh Penyerahan Bangunan dari Tergugat

Klien Pengacara Seoul menjelaskan bahwa ia telah beberapa kali mencoba berunding dengan tergugat mengenai pengalihan hak sewa kepada orang lain tanpa persetujuan klien dan pendudukan real estat tanpa izin, tetapi masalah tersebut tidak terselesaikan.

Pada akhirnya, klien memutuskan untuk menyerahkan penanganan hukum kepada pengacara perdata di Seoul dan datang untuk mengajukan gugatan perdata terkait penyerahan bangunan serta menuntut agar bangunan tersebut diserahkan.

Dengan demikian, klien bermaksud menegakkan haknya melalui tuntutan hukum atas real estat yang diduduki secara melawan hukum oleh tergugat.

Tergugat dalam perkara Pengacara Seoul pada awalnya membuat perjanjian sewa dengan klien untuk menjalankan usaha supermarket.

Namun, ketika menjalankan usaha supermarket tersebut, tergugat menyewakan kembali properti itu kepada pihak ketiga tanpa izin dan mengalihkan hak sewanya tanpa sepengetahuan klien.

Tindakan tergugat merupakan pelanggaran terhadap ketentuan sewa atau kontrak sehingga klien mengajukan gugatan dengan bantuan pengacara perdata di Seoul.

Setelah mendengar keadaan klien, Pengacara Seoul menyarankan agar klien terlebih dahulu mengajukan gugatan untuk menuntut penyerahan bangunan, alih-alih menuntut pengembalian hasil pengayaan tanpa hak ketika tergugat masih menduduki real estat tersebut tanpa izin.

Karena pokok persoalan dalam perkara ini adalah pendudukan secara melawan hukum dan pengalihan hak sewa, penting untuk mengajukan gugatan penyerahan bangunan guna memperbaiki persoalan dalam perjanjian sewa tersebut.

Pengacara Seoul menjelaskan bahwa pokok persoalan dalam perkara ini adalah pendudukan secara melawan hukum, penyewaan kembali, dan pengalihan hak sewa.

Mungkin timbul pertanyaan apakah klien juga dapat menuntut pengembalian uang hasil pengayaan tanpa hak terkait pendudukan secara melawan hukum oleh tergugat.

Menurut yurisprudensi Mahkamah Agung Korea Selatan, selama perjanjian sewa masih berlaku, tuntutan ganti rugi yang setara dengan uang sewa atau tuntutan pengembalian hasil pengayaan tanpa hak berdasarkan pendudukan secara melawan hukum tidak dapat diajukan terhadap pihak ketiga (Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 2006.12.7, Nomor 2005다55121, dan lain-lain).

① Pendudukan secara melawan hukum

Karena tergugat dalam perkara yang ditangani pengacara perdata di Seoul menduduki real estat milik klien tanpa dasar hak, tergugat dapat dinilai berkewajiban menyerahkan real estat tersebut kepada klien.

Pada akhirnya, bagian mengenai pendudukan secara melawan hukum tersebut harus diakui dalam persidangan.

② Penyewaan kembali dan pengalihan hak sewa

Karena tergugat dalam perkara Pengacara Seoul mengalihkan hak sewa kepada penyewa lain atau menyewakan kembali properti tersebut tanpa persetujuan klien, tindakan itu jelas merupakan pelanggaran terhadap perjanjian sewa.

Pelanggaran perjanjian sewa oleh tergugat harus dinyatakan secara tegas dan hak klien harus ditegakkan.

Pengacara Seoul menjelaskan bahwa perkara ini dapat diselesaikan berdasarkan prinsip hukum dalam Pasal 629 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan.

① Alasan mengajukan gugatan penyerahan bangunan

Pasal 629 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan (Pembatasan pengalihan hak sewa dan penyewaan kembali)

Penyewa tidak boleh mengalihkan haknya atau menyewakan kembali objek sewa tanpa persetujuan pihak yang menyewakan. Apabila penyewa melanggar ketentuan tersebut, pihak yang menyewakan dapat mengakhiri kontrak.

Ketentuan hukum tersebut secara tegas melarang tergugat mengalihkan hak sewa kepada orang lain atau menyewakan kembali objek sewa tanpa persetujuan klien. Karena tergugat melanggarnya, klien dapat menuntut tergugat untuk menyerahkan bangunan tersebut.

① Alasan menuntut peniadaan gangguan

Klien Pengacara Seoul bermaksud memperoleh kembali bangunan dari tergugat dengan menggunakan hak untuk menuntut peniadaan gangguan atas pendudukan secara melawan hukum.

Hak untuk menuntut peniadaan gangguan adalah hak berdasarkan Pasal 214 Undang-Undang Hukum Perdata Korea Selatan yang memungkinkan pemilik menuntut peniadaan gangguan terhadap pihak yang mengganggu hak miliknya serta menuntut pencegahan atau jaminan ganti rugi terhadap pihak yang melakukan tindakan yang dikhawatirkan akan mengganggu hak milik.

Istilah ‘gangguan’ dalam hak untuk menuntut peniadaan gangguan berarti pelanggaran yang masih berlangsung saat ini dan berbeda dari konsep ‘kerugian’, yaitu pelanggaran kepentingan hukum yang terjadi pada masa lalu dan telah berakhir.

Oleh karena itu, tuntutan peniadaan gangguan berdasarkan hak milik tidak boleh ditujukan untuk meniadakan akibat gangguan, melainkan harus ditujukan untuk menghilangkan penyebab gangguan yang masih berlangsung (Putusan Mahkamah Agung Korea Selatan tanggal 2003.3.28, Nomor 2003다5917).

Pengacara Seoul menyarankan agar klien menggunakan strategi berikut untuk memenangkan gugatan penyerahan bangunan yang diajukannya.

Pertama, mendalilkan bahwa tergugat menduduki properti tanpa dasar hak

Untuk itu, perlu dibuktikan secara hukum bahwa tergugat menduduki real estat milik klien tanpa izin.

Salinan daftar pendaftaran real estat, foto lokasi atau keterangan saksi, serta bukti mengenai jangka waktu pendudukan harus dikumpulkan dan diserahkan agar mendukung penilaian pengadilan.

Kedua, mendalilkan tidak adanya persetujuan klien sebagai pihak yang menyewakan

Harus dibuktikan bahwa tergugat mengalihkan hak sewa atau menyewakan kembali properti tersebut tanpa persetujuan klien.

Apabila perjanjian sewa memuat klausul yang melarang pengalihan hak sewa atau penyewaan kembali tanpa persetujuan pihak yang menyewakan, hal tersebut akan menguntungkan dalam gugatan.

Selain itu, bukti pelanggaran kontrak, seperti perjanjian penyewaan kembali dan perjanjian pengalihan hak sewa, harus diserahkan untuk membuktikan tindakan penyewaan kembali dan pengalihan secara tidak sah oleh tergugat.

Pengacara Seoul menegaskan bahwa tergugat menduduki real estat tanpa dasar hak dan menyerahkan perjanjian sewa beserta dokumen terkait kepada pengadilan untuk membuktikannya.

Selain itu, Pengacara Seoul membuktikan bahwa tergugat telah mengalihkan hak sewa atau menyewakan kembali properti tersebut tanpa persetujuan klien sehingga membangun dasar hukum bagi tuntutan penyerahan bangunan oleh klien.

Untuk membuktikan secara hukum bahwa tergugat telah mengalihkan hak sewa atau menyewakan kembali properti tersebut tanpa persetujuan klien, Pengacara Seoul menyerahkan bukti-bukti berikut kepada pengadilan.

Pengacara Seoul mengajukan perjanjian sewa yang dibuat pada awal hubungan sewa sebagai bukti untuk memperjelas bahwa sejak awal klien tidak menyetujui pengalihan atau penyewaan kembali tanpa izin oleh tergugat.

Bukti tersebut secara hukum memperjelas bahwa tindakan tergugat merupakan pelanggaran kontrak.