CONTENTS
- 1. Gagal bayar perusahaan | Pilihan ‘pemenuhan penjualan unit’ alih-alih pengembalian dana meningkat
- - Kasus pembangunan terhenti akibat gagal bayar kontraktor
- 2. Gagal bayar perusahaan | Struktur risiko gagal bayar dalam industri konstruksi
- - Strategi penanganan keuangan yang perlu diperiksa perusahaan konstruksi
- 3. Gagal bayar perusahaan | Nasihat hukum menyeluruh untuk menangani krisis perusahaan konstruksi
1. Gagal bayar perusahaan | Pilihan ‘pemenuhan penjualan unit’ alih-alih pengembalian dana meningkat
Gagal bayar perusahaan adalah situasi ketika perusahaan tidak mampu melunasi utangnya secara normal sehingga berada dalam keadaan insolven.
Khususnya dalam industri konstruksi, apabila arus kas memburuk secara drastis akibat perubahan kondisi eksternal seperti pembiayaan proyek (PF), kenaikan biaya konstruksi, dan peningkatan jumlah unit yang tidak terjual, kemungkinan terjadinya gagal bayar perusahaan menjadi tinggi.
Cara pembeli unit perumahan merespons setelah perusahaan konstruksi mengalami gagal bayar juga mulai berubah.
Belakangan ini, ketika pembangunan apartemen terhenti akibat kepailitan atau gagal bayar perusahaan konstruksi, semakin banyak pembeli yang memilih ‘pemenuhan penjualan unit’ melalui dimulainya kembali pembangunan daripada menerima pengembalian dana tunai dari Korporasi Jaminan Perumahan dan Perkotaan Korea (HUG).
Hal ini disebabkan dana hasil pengembalian tersebut tidak lagi cukup untuk memperoleh perumahan dengan tingkat yang serupa di kawasan yang sama.
Akibatnya, semakin banyak pembeli yang berupaya memperoleh ‘rumah milik sendiri’ dengan melanjutkan pembangunan meskipun harus menanggung keterlambatan hunian, sehingga metode pemenuhan jaminan cenderung beralih dari ‘pemenuhan pengembalian dana’ ke ‘pemenuhan penjualan unit’.
Berdasarkan data aktual HUG mengenai pemenuhan jaminan, jumlah unit yang diputuskan menggunakan pemenuhan penjualan pada tahun 2025 mencapai 730 unit, atau meningkat sekitar 4 kali lipat dibandingkan 185 unit pada tahun sebelumnya.
Sebaliknya, jumlah unit yang menggunakan pemenuhan pengembalian dana tunai menurun dari 571 unit pada tahun 2024 menjadi 427 unit pada tahun 2025.
Selain itu, sebelumnya kasus pemenuhan penjualan terkonsentrasi di beberapa daerah seperti Daegu, tetapi pada tahun 2025 terdapat 368 unit di Provinsi Gyeonggi saja, yang menunjukkan perluasannya hingga wilayah metropolitan.
Latar belakang perubahan ini adalah kenaikan drastis biaya pembangunan.
Menurut Institut Teknologi Teknik Sipil dan Bangunan Korea, indeks biaya konstruksi meningkat lebih dari 20% selama 3 tahun terakhir dan mencapai rekor tertinggi. Dalam proyek-proyek pembangunan kembali utama di Seoul dan wilayah metropolitan, biaya konstruksi per pyeong telah meningkat hingga sekitar 10 juta won Korea Selatan sehingga beban proyek bertambah secara signifikan.
Oleh karena itu, terdapat analisis bahwa semakin banyak pembeli memilih pemenuhan penjualan sebagai strategi untuk ‘mempertahankan aset berwujud’ karena mereka menilai bahwa dana pengembalian pun tidak cukup untuk memperoleh perumahan dengan tingkat yang sama di pasar saat ini.
Namun, penetapan metode pemenuhan jaminan yang sebenarnya memerlukan waktu cukup lama.
Per akhir tahun 2024, jumlah unit di lokasi proyek bermasalah yang metode pengembalian dana atau penjualannya belum diputuskan mencapai 4561 unit, jumlah tertinggi dalam 4 tahun terakhir.
Selain itu, terdapat kemungkinan bahwa semakin lama proses mencari perusahaan konstruksi pengganti, semakin besar pula biaya keuangan dan beban keterlambatan hunian yang dialihkan kepada para pembeli.
Kasus pembangunan terhenti akibat gagal bayar kontraktor
Terdapat pula kasus ketika gagal bayar perusahaan konstruksi benar-benar menyebabkan keterlambatan proyek.
Kontrak proyek pembangunan kembali Pasar Khusus Seocheon di Chungcheongnam-do dibatalkan dan pembangunannya dihentikan setelah kontraktornya, Haeyu Construction, memasuki proses rehabilitasi perusahaan di bawah pengawasan pengadilan.
Proyek dengan total biaya 41,9 miliar won Korea Selatan ini dilaksanakan menggunakan metode terpadu perancangan dan konstruksi (turnkey) dan mulai dibangun pada tahun 2024, tetapi pembangunannya telah terhenti selama beberapa bulan akibat gagal bayar kontraktor.
Target penyelesaian awalnya adalah April 2027, tetapi terdapat kemungkinan penyelesaian tertunda hingga tahun 2028 apabila kontraktor baru harus dipilih kembali.
Proyek ini secara khusus bertujuan membangun kembali pasar tradisional yang seluruhnya musnah akibat kebakaran besar pada tahun 2024, sementara para pedagang setempat masih menjalankan usaha di fasilitas sementara.
Para pedagang menyampaikan bahwa mata pencaharian mereka terancam dan meminta disiapkannya langkah penanganan kerugian, tetapi pemerintah daerah dan lembaga publik yang bertanggung jawab atas proyek tersebut belum dapat menyampaikan rencana ganti rugi yang konkret.
Dengan demikian, gagal bayar perusahaan konstruksi dinilai sebagai faktor risiko bagi industri secara keseluruhan karena dampaknya tidak terbatas pada masalah pengelolaan suatu perusahaan, tetapi dapat meluas terhadap perekonomian daerah dan para pemangku kepentingan.
2. Gagal bayar perusahaan | Struktur risiko gagal bayar dalam industri konstruksi
Penyebab utama gagal bayar perusahaan dalam industri konstruksi adalah sebagai berikut.
- Lonjakan biaya konstruksi
- Lesunya pasar real estat
- Beban pembiayaan proyek (PF)
- Struktur proyek konstruksi jangka panjang
- Peningkatan tagihan biaya konstruksi yang belum diterima
Industri konstruksi secara khusus menjalankan proyek dengan struktur investasi awal berskala besar, sehingga sekali aliran dana terhambat, struktur keuangan perusahaan secara keseluruhan dapat memburuk dengan cepat.
Strategi penanganan keuangan yang perlu diperiksa perusahaan konstruksi
Kasus-kasus terbaru menunjukkan bahwa gagal bayar perusahaan dalam industri konstruksi bukan sekadar masalah suatu perusahaan, melainkan risiko struktural yang timbul dari perpaduan struktur industri dan kondisi keuangan.
Oleh karena itu, perusahaan konstruksi perlu menyiapkan strategi pengelolaan risiko pada tahap awal memburuknya struktur keuangan daripada baru menanganinya setelah krisis terjadi.
Strategi pengelolaan risiko keuangan perusahaan konstruksi
| Area pengelolaan | Metode pengelolaan utama | Hal yang perlu diperhatikan perusahaan konstruksi | Strategi bantuan pengacara |
|---|---|---|---|
| Pengelolaan biaya konstruksi | Penanganan kenaikan harga bahan baku | Kelayakan komersial dapat memburuk drastis ketika harga bahan seperti baja tulangan dan semen meningkat | · Meninjau kontrak pasokan bahan baku dan merancang klausul perubahan harga · Menyusun strategi penanganan sengketa apabila pasokan bahan dihentikan atau tertunda |
| Struktur pendanaan | Pemeriksaan pinjaman PF dan biaya keuangan | Beban pembayaran kembali PF meningkat ketika suku bunga naik dan penjualan unit tertunda | · Menganalisis klausul percepatan pelunasan (EOD) dalam kontrak pinjaman PF · Memberikan nasihat mengenai perundingan penyesuaian utang dengan lembaga keuangan dan strategi menghadapi kelompok kreditor |
| Pengelolaan proyek | Analisis profitabilitas setiap proyek | Struktur keuangan perusahaan secara keseluruhan dapat memburuk jika jumlah lokasi proyek berprofit rendah meningkat | · Mendiagnosis struktur proyek bermasalah · Meninjau aspek hukum restrukturisasi, seperti penghentian proyek atau pengalihan hak proyek |
| Pengelolaan struktur kontrak | Peninjauan kontrak konstruksi dan kontrak subkontrak | Kerugian dapat meningkat apabila pembangunan dihentikan atau kontrak dibatalkan | · Meninjau kontrak pekerjaan dan subkontrak · Menangani tuntutan ganti rugi dan sengketa kontrak apabila pembangunan dihentikan |
| Strategi menarik investasi | Memperoleh investor dan kontraktor baru | Faktor utama dalam menormalkan proyek setelah gagal bayar | · Merancang struktur transaksi M&A atau pengalihan hak konstruksi · Memberikan nasihat mengenai kontrak investasi dan perundingan akuisisi perusahaan |
| Strategi restrukturisasi | Penjualan aset dan penataan ulang struktur usaha | Restrukturisasi perlu dilakukan dengan cepat dalam situasi krisis keuangan | · Penjualan aset · Penjualan terpisah unit usaha · Peninjauan prosedur pemulihan perusahaan atau workout · Nasihat hukum untuk penanganan krisis |
3. Gagal bayar perusahaan | Nasihat hukum menyeluruh untuk menangani krisis perusahaan konstruksi
Gagal bayar perusahaan konstruksi disertai berbagai risiko hukum yang melampaui masalah keuangan, termasuk pembatalan kontrak konstruksi, sengketa subkontrak, kasus klaim jaminan penjualan unit, dan masalah pembiayaan PF.
Proyek konstruksi memiliki struktur kontrak yang rumit dan melibatkan banyak pemangku kepentingan sehingga diperlukan penanganan yang meninjau secara menyeluruh perundingan dengan kreditor, restrukturisasi proyek, dan strategi menarik investasi.
Pengacara spesialis konstruksi, kepailitan, dan korporasi dari Firma Hukum Daeryun menganalisis struktur keuangan dan hubungan kontraktual perusahaan konstruksi serta menyampaikan strategi penanganan yang sesuai dengan kondisi perusahaan, termasuk pemulihan perusahaan, restrukturisasi, dan perundingan dengan kreditor.
Kami juga memberikan nasihat hukum menyeluruh mengenai sengketa kontrak konstruksi, masalah pembiayaan PF, upaya menarik investasi, dan strategi normalisasi proyek yang dapat timbul dalam proyek konstruksi.
Menyiapkan strategi penanganan secara proaktif sebelum krisis keuangan perusahaan konstruksi memburuk dapat menjadi cara penting untuk mengurangi kemungkinan terjadinya gagal bayar perusahaan.
Apabila timbul masalah hukum terkait penanganan krisis keuangan perusahaan konstruksi atau gagal bayar perusahaan, silakan memastikan arah penanganan melalui 🔗pemesanan konsultasi hukum dengan pengacara real estat.
Firma Hukum Daeryun, firma hukum peringkat ke-9 di Korea Selatan berdasarkan pelaporan PPN kepada Badan Pajak Nasional Korea Selatan tahun 2025, akan menyediakan layanan hukum yang disesuaikan bagi perusahaan Anda berdasarkan pengalaman yang telah terakumulasi.
