「借受人連絡切れ」の権利が侵害された場合は、訴訟で建物の人も受けなければなりません。

チェ・ヨンファン法務法人（有限）大輪チーフ弁護士法律コラム

建物インド訴訟は、不動産に対する占有権を喪失したにもかかわらず、これを不法占有する借受人に対して賃貸人が引渡を請求する訴訟だ。 普通 △チャイム延滞 △契約満了による目的物 引渡しなどテナントが占有権限がない状況で無断占有を持続することになる場合訴訟を提起することになる。

正当な契約解除後、賃借人が不動産を無断占拠したまま退去しなければ、賃貸人は大きな経済的損失を経験するしかない。 また、借受人に対する法的保護装置のために無作為退去を要求することもできず、賃貸人が苦しむことも相当数発生している。

一例として賃借人の事情を考慮して数ヶ月間賃貸料の納付を待ってくれた賃貸人の事情もある。 賃貸人は賃借人に延滞したチャイム支給を要求する内容証明を数回送ったが、いかなる回答も聞かなかった。 これに最後の手段として訴訟を準備することになったのだ。

訴訟の結果、賃貸人は無事に建物の配達決定を受けることができた。 昌原地方裁判所は先月8日月次任未支給を理由に商家賃貸人が賃借人に対して提起した'建物インド訴訟'で賃貸人の主張を認めた。 裁判所は「原告と被告の間の賃貸借契約は適法に解除された」とし「被告は原告に建物を引き渡す義務がある」と判示した。

該当訴訟の争点は大きく２つに分けることができる。 まず、「延滞金の可否」が最初の争点だった。 原告と被告は去る2020年、この事件不動産に対して賃借保証金2,000万ウォン、月差100万ウォンの条件で賃貸借契約を締結した。 被告らは経済的困難を理由にチャイム支給を延期してきたが、原告は被告の厳しい事情を勘案して支給日を遅らせた。 しかし以後、原告は約束した期日が経過したにもかかわらず月次であることを受けられなかった。 このように吹かれた月次は9ヶ月分に達し、被告は商店街管理費さえ支給しなかった。

第二は、「適法な賃貸借契約解除通知」だ。 商家賃貸借保護法第10条8項によれば、チャイム延滞額が3期に達する場合、賃貸人は、残余契約が残っていても賃貸借契約を直ちに解除することができる。 原告の場合、すでに延滞額が9期に達し、内容証明を通じて契約解除に関する内容を告知した。

原告側の法律代理人として契約解除事由に対する法律的根拠を明確に提示し、これに基づき不動産明渡を要求した。 おかげで原告は不動産所有権者として目的物返還請求権を認められた。

上記の事例のように、賃貸借契約関係で賃借人の連絡切れ問題で困難を経験することは難しくないように見ることができる。 このとき不動産を不法に占有する借受人に対して契約解除通知や退去要求などの適切な対応をしない場合、むしろ賃貸人が損害賠償請求を受けるなど逆風を迎えることができ、注意が要求される。

また、無作為借受人を訪ねたり、契約解除条件を調べずに一方的に終了通知をする式の対応は、今後法的対応にかかってしまう可能性がある。 通常、不動産訴訟の場合、数ヶ月かかることがあるだけに、最初から不動産専門弁護士の助言を受けて戦略を立てる必要がある。

[記事専門のビュー] - 「借受人連絡切れ」権利侵害された場合は、訴訟で建物人も受けなければならない（リンク）