都市及び住居環境整備法

都市及び住居環境整備法第2条により、整備事業は大きく再開発事業、 再建築事業、 住居環境改善事業の三つの類型に分類され、 各事業の目的と対象区域の特性に応じて適用される法的基準が異なる。

整備事業とは、老朽・不良な建築物が密集する地域を対象に、都市環境を改善し住居環境を整備するために施行される事業を意味する。

▶ 住居環境改善事業

▶ 再開発事業

▶ 再建築事業

再開発・再建築など組合方式の整備事業は、通常、整備区域の指定、 組合の設立、 事業施行計画の認可、 管理処分計画の認可などの手続を経て進められる。

この過程では 組合設立の要件、 施工者選定の手続、 管理処分計画の策定、 分担金の算定など、様々な法的基準が適用される。

都市及び住居環境整備法は、老朽建築物を撤去して新たな建物を建設することだけ でなく、都市の機能を回復し住民の住居環境を改善することを主要な目的とする。

特に整備事業は莫大な開発利益が生じ得るため、組合運営の透明性確保と組合員の権益保護のための様々な規定を設けている。

具体的に、整備事業が進められるためには、当該区域内の土地または建築物の所有者や地上権者（土地等所有者）の同意手続が必須である。

この過程で、事業を主導する事業施行者（組合、 市長・郡守など、 土地住宅公社など）と土地等所有者との間の権利および義務の関係が形成される。

この際、法で定めた同意率や手続に違反した場合、事業施行の効力をめぐる無効・取消しの紛争や損害賠償、 刑事責任などの問題が生じ得る。

整備事業組合の役員、 推進委員会の委員、 整備事業専門管理業者などは、職務に関連して金品を授受し、または要求する行為をしてはならない。

組合運営は組合員の財産権に直接的な影響を及ぼすため、組合役員の不正行為は厳格に処罰される。

施工者選定の過程で建設会社などが組合役員や組合員に金品や饗応を提供する行為は法的に禁止されている。

こうした行為は、整備事業の公正性を損なう代表的な違法行為として評価される。

整備事業専門管理業は、整備事業の手続を専門的に支援する業務であり、一定の登録要件を備えて初めて遂行できる。

これらの業務を登録なしに遂行した場合、次のような処罰を受けることがある。

また、他人に自己の氏名または商号を使用させてこの法律上の業務を遂行させ、または登録証を貸与した整備事業専門管理業者も処罰の対象となることがある。

管理処分計画は、整備事業において組合員ごとの権利と分担金を確定する中核的な手続である。

この過程で、次のような違法行為が問題となる場合がある。

∙ 管理処分計画の手続違反

∙ 組合総会の議決手続違反

∙ 組合会計運営の不正

∙ 組合の情報公開義務違反

特に、 管理処分計画の認可なしに移転を行い、または総会の議決を経ずに法定の重要事項を任意に推進し、 または公開対象の書類を虚偽で公開する場合には、刑事処罰の対象となることがある。

その他の手続違反も、行政処分や事業施行の効力をめぐる争いにつながることがある。

次の事項を中心に、現在の整備事業の運営構造を点検する必要がある。

整備事業は、数年から数十年にわたって進められる大規模な事業であるため、初期の段階から手続の適法性を確保することが重要となる。

組合員は、次の事項を中心に整備事業の進行状況を確認する必要がある。

整備事業の紛争は組合員の財産権に直接的な影響を及ぼすため、事業の段階ごとに法的検討が必要となる。

大輪は、再開発・再建築など整備事業に関する紛争対応の経験をもとに、都市及び住居環境整備法の事件に対する体系的な法務サービスを提供している。

整備事業の紛争は、行政手続と民事・刑事の責任が複合的に絡んでいる場合が多いため、事件の初期段階から体系的な法的検討が必要となる。

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