解決事例

再開発組合設立無効確認

建設専門弁護士のサポート | 再開発組合設立無効訴訟の請求棄却「勝訴」

建設専門弁護士のサポートにより、A再開発組合は設立無効確認訴訟に直面しましたが、事業施行計画の効力を維持し、事業進行の中断を防ぐことができた事例です。

著者: キム・グクイル

CONTENTS

1. 建設専門弁護士にサポートを依頼された経緯は
- - 再開発組合設立無効訴訟を提起された依頼者
2. 建設専門弁護士が見た本件の争点は
- - 組合設立認可の条件
3. 建設専門弁護士のサポート事項は
- - 設立同意書の効力の認定
- - 法定同意率の未達の解釈
- - 土地等所有者数の算定基準
4. 建設専門弁護士の対応の結果、「勝訴」
- - 再開発および再建築関連の紛争が発生した場合は

1. 建設専門弁護士にサポートを依頼された経緯は

建設専門弁護士をお訪ねくださった依頼者は、再開発組合員から再開発組合設立無効確認訴訟を提起された状況の中で、これに対応するために法的なサポートを依頼されました。

再開発組合設立無効訴訟を提起された依頼者

建設専門弁護士をお訪ねくださった依頼者は再開発組合の代表者であり、当該組合は再開発事業を進行中でした。

事業の初期段階で組合設立認可を受けた後、施工会社の選定と管理処分計画の策定を完了し、撤去と移住の手続きに着手した状態でした。

しかし、一部の土地等所有者が、組合設立同意書の一部の記載事項に瑕疵があり、法的に要求される同意率を満たしていなかったとして、再開発組合設立無効確認訴訟を提起しました。

一部の同意書に必須の記載事項が漏れていたり、事後に補充された場合があり、それにより事業の正当性を問題としたのです。

これにより事業の進行に支障が生じ、依頼者は法的対応のために建設専門弁護士にサポートを依頼してくださいました。

2. 建設専門弁護士が見た本件の争点は

本件の主要な争点は次のとおりでした。

① 組合設立同意書の効力
組合設立同意書に一部の記載事項が漏れていたり、第三者が一部の項目を作成した場合に、その効力を認められるかどうかです。

実務でしばしば発生する問題であり、この場合、同意書の有効性を判断する基準が重要でした。

② 土地等所有者の数
国有地、共有地、地上権が設定された土地など特殊な類型の不動産が含まれる場合、これを土地等所有者の数にどのように反映するかが争点でした。

これらの問題は都市整備法と関連判例を総合的に解釈する必要があり、これを正確に整理して疎明する作業が必須でした。

組合設立認可の条件

都市整備法第35条は、再開発組合の設立に必要な法的要件を規定しています。

組合設立のためには、次のような条件を満たす必要があります。

1. 同意要件

組合設立のためには、土地等所有者の同意が必須です。

この同意は、全体の土地等所有者の4分の3以上と、土地面積の2分の1以上を確保する必要があります。

これにより組合設立認可を受けることができます。

2. 必要書類の提出

組合設立のための書類は、定款、整備事業費関連資料など国土交通部令で定められた書類と、市・道条例による書類を含む必要があり、これを整備区域の指定・告示後に市長・郡守などの認可を受ける必要があります。

※ 設立後の変更要件

設立後に組合の変更が必要な場合、総会で組合員の3分の2以上の賛成を得る必要があり、変更された事項について市長・郡守などの認可を受ける必要があります。

ただし、軽微な事項は総会の議決なしに市長・郡守などに申告した後に変更することができます。

法的要件を満たせない場合、組合設立自体が無効となる可能性があり、これにより事業が中断される危険が存在するため、すべての手続きが徹底して遵守されなければなりません。

3. 建設専門弁護士のサポート事項は

建設専門弁護士は、設立同意書の効力の認定および法定同意率の未達の解釈といった重要な争点に注力し、法的安定性を確保して組合の正当性を強調するサポートを行いました。

これにより、同意書の法的効力と同意率の差に対する解釈を明確にし、事業の無効の危険を最小化することに重点を置き、次のようなサポートを行いました。

設立同意書の効力の認定

建設専門弁護士は、設立同意書の記載事項のうち一部が空欄の場合でも、当該部分が必須の記載事項ではないか、事後補充が可能であるという点を強調しました。

裁判所に提出された設立同意書において一部の項目に空欄がありましたが、これは法的に重要な事項ではないため、同意書の効力には問題がないと主張しました。

法定同意率の未達の解釈

建設専門弁護士は、法定同意率にわずかな差で未達となったとしても、これによる瑕疵が明白ではないという点を主張しました。

法的に同意率が未達だからといってすべての事業が無効となるわけではなく、同意率の差が少数の場合、これを解決できる法的手続きが存在すると説明しました。

土地等所有者数の算定基準

建設専門弁護士は、組合側が算定した土地等所有者数の基準が妥当であることを立証するため、関連法令と判例を綿密に分析しました。

特に、国有地や地上権が設定された土地に対する法的解釈をもとに、各所有者が単一の所有者とみなされるべきであるという点を強調しました。

▶ 大法院2015年3月20日宣告2012두23242判決

1人が土地と地上の建築物を所有している場合には、土地に関して地上権が設定されているか否かにかかわらず、土地および地上建築物に関して土地等所有者を1人として算定することが上記条項の趣旨に合致する点などを総合的に考慮すると、特別な事情がない限り、同一人の所有である土地と地上建築物のうち、土地に関して地上権が設定されているとしても、土地等所有者数を算定する際には、地上権者を土地の共有者と同一に扱うことはできず、当該土地と地上建築物に関して1人の土地等所有者があるものとして算定することが妥当である。

4. 建設専門弁護士の対応の結果、「勝訴」

建設専門弁護士の積極的なサポートの結果、組合設立認可に関連する法定同意率の充足の有無についての裁判所の判断が、依頼者の主張を認めるものとなりました。

これにより、組合設立認可と事業施行計画の効力が維持され、事業の進行が中断される状況を防ぐことができました。

再開発および再建築関連の紛争が発生した場合は

再開発事業のような大規模プロジェクトで発生し得る法的紛争は複雑で、一つのミスや解釈の違いが事業全体を無効にする可能性があります。

したがって、建設専門弁護士の専門的な法律のサポートは必須です。

当法人は、再開発、再建築、都市整備事業に対する深い理解をもとに、状況に応じた適切な戦略で依頼者をサポートしています。

また、プロジェクトの初期段階から法的リスクを分析し、契約書の作成、同意書の収集などから発生し得る問題をあらかじめ予測して対応策を用意しています。

もし再開発および再建築に関連して法的紛争が発生した場合は、いつでも🔗建設専門弁護士と共に対応戦略を立てていただければと思います。