「事業敷地95％確保・3ヶ月協議を満たせば売買契約成立」…開発利益を含む市が認めた判決

この事件の主な問題は次のとおりです。

• 売却請求権行使要件（事業敷地 95％ 確保 + 3ヶ月協議） 充足可否
• 協議の「形式」ではなく「実質性」判断基準
• 売却請求意思表示で売買契約が成立する時点
• 売買代金算定基準としての「時価」の意味
• 開発利益を含めるかどうか

特に実務では、以下が重要です。

「売り請求はいつ契約で完成するのか」、「時価はどこまで反映すべきか」

裁判所は、まず住宅法上の売却請求要件を満たすかどうかを判断しました。

• 事業計画承認完了
• 事業拠点95％以上の権原確保
• 3ヶ月以上の協議進行

特に協議の要件について、裁判所は重要な基準を提示した。

協議は正式な通知にとどまるのではなく、具体的かつ実質的な協議でなければなりません。

これにより、以下の要因を総合的に考慮した。

• 鑑定評価に基づく価格を提示したかどうか
• 協議要求の回数と方法
• 相手の反応態度
• 協議要件を満たすための証明責任は事業主体である組合が負担することが原則

結論として、原告組合は鑑定評価金額を提示し、内容証明及び継続的な協議の試みを行い、相手方が協議に応じなかった点などを理由に実質的な協議要件を満たしたと判断しました。

裁判所は売却請求の法的効果を確実にしました。

売却請求意思表示が相手方に到達した時点で市価による売買契約が成立する。

つまり、別途の契約締結や合意なしに、売却請求自体が契約を成立させる形成権的性格を有するということです。

本事件では、売却請求意思表示が盛り込まれた書面が被告に送達された2024.3.13.に売買契約が成立したと認められました。

ただし、訴状に再建築参加可否に対する回答催告書が添付された場合には、回答期間満了の翌日が売買契約成立日となります。

裁判所は、売買代金の算定基準についても重要な法理を再確認しました。

売却請求における「時価」は単なる現在の価格ではなく、事業施行により発生する開発利益を含む客観的取引価格を意味する。

これは非常に重要な部分です。

つまり、事業進行時点で徐々に具体化する開発利益が反映された価値が含まれるということです。

しかし、これは事業完了後の価値を現在の時点ですべて事前に反映するという意味ではなく、事業の進捗度に応じて具体化された当時の開発利益を反映するという意味です。

裁判所は、鑑定評価結果についても次のように判断しました。

鑑定方法が合理的で経験則に反しておらず、著しい誤りがない場合は、鑑定結果をそのまま採用しなければならない。

これにより、裁判所は鑑定家に基づいて売買代金を確定しました。

被告は組合総会決議がないことを問題にしたが、裁判所は次のように判示してこれを排斥しました。

売却請求権は法律上認められた権利であり、住宅法第22条第3項が準用する集合建物法第48条等に別途総会決議を要求する規定がないので、別途総会決議なく行使可能である。

協議手続きの管理

• 鑑定評価ベースの価格提示
• 内容証明など協議記録の確保
• 協議の試み実証資料の蓄積

権原確保戦略

• 95% 保証基準事前達成
• 持分構造の整理

時価算定対応

• 複数鑑定評価を活用
• 開発利益反映ロジックの準備

訴訟対応

• 売却請求時点管理
• 意思表示到達証明

リスク構造分析