دعوى إصلاح العيوب

يُقصد بالعيب خللٌ يبلغ من الجسامة حدًّا يُحدث خللًا في سلامة المبنى أو المنشأة أو وظيفتها أو مظهرها، نتيجة نشوء تشقّق وهبوط وتلف وانتفاخ ونحوها بسبب خطأ في البناء.

وهذا يتجاوز مجرد خلل في المظهر ليؤثّر تأثيرًا خطيرًا في وظيفة المبنى وسلامته.

كما يمكن أن يؤدي على المدى الطويل إلى انخفاض قيمة الأصل بل والمساس بحقوق القاطنين.

وعلى وجه الخصوص، في المساكن الجماعية يقع الضرر على القاطنين كافّةً، لذا يُطلَب تصدٍّ على مستوى مجلس ممثلي القاطنين.

تظهر العيوب بأشكال متنوعة كما يلي.

في دعوى إصلاح العيوب يكون «وقت نشوء العيب» و «مدة ضمان العيوب» من المسائل الجوهرية محل النزاع.

وحتى العيب نفسه تختلف مدة ضمانه بحسب القانون المطبَّق، وتُطبَّق المدة متفاوتةً بحسب نوع العيب، لذا يلزم تفسير قانوني دقيق وتصنيف دقيق.

وفيما يلي مدة ضمان العيوب بحسب بنود العيوب الرئيسية لكل قانون.

بموجب المادة 9-2 من قانون ملكية المباني الجماعية وإدارتها والمادة 5 من اللائحة التنفيذية للقانون ذاته ونحوهما، تنشأ مسؤولية الضمان عن العيوب التالية وتُطبَّق مدد سريان مختلفة.

※ يُطبَّق على العيوب قبل يوم فحص الاستخدام وبعده (العيوب الذاتية/الموضوعية)

بموجب المادة 59 الفقرة 1 من اللائحة التنفيذية لقانون الإسكان والجدول رقم 6، تُطبَّق مدة ضمان لمدة معينة على العيوب التالية.

※ يُطبَّق على العيوب التي تنشأ خلال مدة ضمان العيوب اعتبارًا من يوم فحص الاستخدام ونحوه

بموجب المادة 36 من قانون إدارة المساكن الجماعية والمادة 36 من اللائحة التنفيذية للقانون ذاته، تنشأ مسؤولية الضمان لمدة معينة بحسب العيوب التالية.

※ يُطبَّق على العيوب التي تنشأ خلال مدة ضمان العيوب اعتبارًا من يوم فحص الاستخدام ونحوه

قبل الدعوى، يُجرى فحص العيوب (المعاينة الميدانية) عبر جهة متخصصة أو خبير تقدير، للتأكّد بموضوعية من وجود العيب ونطاقه.

وقد يُطلَب بحسب نوع العيب رأي خبراء ذوي صلة مثل مهندس الإنشاءات والمعماري، ويمكن حينئذٍ استخدام نتيجة الفحص لاحقًا كمادة لتقدير المحكمة.

يجب المرور بـإجراء إخطار المقاول أو جهة البيع بواقعة العيب والمطالبة رسميًا بالإصلاح.

وهذه العملية تشكّل لاحقًا عند الدعوى مسألةً محل نزاع بشأن «مدى تنفيذ المطالبة بالإصلاح»، لذا من المستحسن توثيق واقعة المطالبة بوسائل مثل البريد المثبَت للمحتوى.

إذا لم ينفّذ المقاول المطالبة بالإصلاح أو اتخذ إجراءً جزئيًا فقط، فيمكن رفع الدعوى بالطرق التالية.

لتقدير سبب العيب ونطاقه وتكلفة إصلاحه ونحوها، تعيّن المحكمة خبير تقدير رسميًا وتُجري التقدير.

وهذه العملية مرحلةٌ تمثّل المسألة الجوهرية محل النزاع في الدعوى، وقد يتوقّف اتجاه الحكم على نتيجة التقدير.

※ إذا رُئي أن نتيجة التقدير غير عادلة، فيمكن طلب التصحيح أو طلب تقدير إضافي.

تصدر المحكمة حكمها استنادًا إلى نتيجة التقدير والأدلة المقدَّمة والعقد ونحوها.

وهنا إذا ثبتت المسؤولية عن العيب، تصدر المحكمة حكمًا يأمر المقاول ونحوه بالإصلاح أو بالتعويض المالي.

في حالة المساكن الجماعية، يؤول حق المطالبة بضمان العيوب إلى المالك المفرز لكل وحدة.

وبناءً عليه، لا يمكن لمجلس ممثلي القاطنين رفع الدعوى ضد المقاول ونحوه إلا في حدود ما آل إليه من حق المطالبة بإصلاح العيوب من المُلّاك المفرزين، ويُعترَف بمبلغ التعويض النهائي أيضًا بقدر النسبة المُحالة.

تعيّن المحكمة خبير تقدير معتمدًا من أجل التقدير الفني للقضية، وتقدّر نوع العيب ونطاقه.

ويجري التقدير هنا مرتكزًا على المعيارين التاليين.

وتصبح نتيجة التقدير التي تُقرّها المحكمة الرقمَ الأساسي لاحتساب التعويض.

يقدّم المقاول حججًا دفاعية بشأن نتيجة التقدير، مثل أنه «نفّذ وفق المخططات» أو أنها «مشكلة طفيفة ضمن النطاق المسموح به تصميميًا».

ويمكن للمحكمة في هذه العملية استبعاد بعض البنود (تخفيض المبلغ)، فلا تكون محلًّا لاحتساب التعويض إلا بنود العيوب المُقرّة نهائيًا.

وأخيرًا، يمكن للمحكمة تحديد المسؤولية مع مراعاة الظروف التالية.

وعمليًا، من المعتاد أن تُخفَّض المسؤولية بنسبة نحو 5% عن كل سنة بحسب المدة المنقضية حتى وقت تقدير العيب.

وإذا نُظّمت الصور زمنيًا بحسب الحالة عقب نشوء العيب مباشرةً، وقُبيل الدعوى، وقُبيل التقدير، ازدادت موثوقيتها وقوة إقناعها.

وإذا أفضى ما أُشير إليه بشكل متكرر في سجل الإشراف إلى عيب فعلي، فإنه يصبح دليلًا قويًا على إثبات مسؤولية المقاول عن التقصير.

وقبل تقدير المحكمة، يمكن إثبات مبلغ الضرر بشكل تقريبي عبر تقرير تقدير خاص من معماري أو مهندس، أو عبر عرض سعر المقاول.

في حالة المساكن الجماعية، تلزم الأدلة التالية.

وإذا لم تُستوفَ شروط صاحب الحق، فقد يُحكَم بعدم قبول رفع الدعوى نفسه، لذا يجب حتمًا إعداد عدد سندات الحوالة وإجراءات تصويت المجلس على نحو واضح.

يضم مكتب المحاماة هذا عددًا كبيرًا من المحامين المتخصصين في الإنشاءات المسجَّلين لدى نقابة المحامين الكورية، ومحامين متخصصين تبلغ خبرتهم في المتوسط أكثر من 10 سنوات.

وبناءً على ذلك، يمكن تقديم دعم قانوني لكامل العملية المتعلقة بنشوء العيب، من إرسال البريد المثبَت للمحتوى إلى رفع دعوى المطالبة وطلب التقدير والمطالبة بالتعويض عن الضرر.

وإذا كان يصعب عليكم التصدّي القانوني بمفردكم، فنرجو استعادة حقوقكم بمساعدة المحامي المتخصص في الإنشاءات.