دعوى قسمة المال الشائع

إذا كان العقار من أموال التركة، فإن الورثة المشتركين يرثونه في صورة حصص شائعة.

وفي هذه الحالة، إذا لم يتوصل الورثة إلى اتفاق بشأن قسمة التركة، يظل العقار مملوكا على الشيوع، ويجوز لأي منهم رفع دعوى المطالبة بقسمة المال الشائع.

وبوجه خاص، إذا تعذرت القسمة المادية كما في العقارات، تفصل المحكمة في إمكان القسمة العينية، فإن تعذرت أجرت التصفية ببيع العقار في المزاد ثم توزيع ثمنه.

بعد شراء عقار بالاشتراك لأغراض استثمارية أو غيرها، قد تلزم دعوى قسمة المال الشائع إذا نشأ نزاع بين المالكين على الشيوع بسبب اختلاف آرائهم أو مسائل التصرف في العقار.

وكثيرا ما تنشأ بين المستثمرين خلافات بشأن توزيع العائدات أو توقيت التصرف في العقار، وقد يتعذر عمليا في حالات كثيرة استمرار ملكيته بصورة مشتركة.

الحق في المطالبة بقسمة المال الشائع مقرر لجميع المالكين على الشيوع.

يجوز لأي منهم رفع الدعوى منفردا دون الحاجة إلى موافقة بقية المالكين، وتظل المطالبة بالقسمة صحيحة حتى إن عارضها مالك آخر على الشيوع.

يجوز ممارسة حق المطالبة بقسمة المال الشائع في أي وقت، وعملا بحكم المادة رقم 268 من القانون المدني، يكون الاتفاق على منع القسمة صحيحا ما دامت مدته لا تتجاوز 5 سنوات.

غير أنه إذا كانت القسمة محظورة لمدة معينة بموجب اتفاق أو قانون، فلا يجوز رفع الدعوى خلال تلك المدة.

يجوز للمالكين على الشيوع الاتفاق على منع القسمة مدة أقصاها 5 سنوات، ويجوز رفع الدعوى مجددا بعد انقضاء هذه المدة.

وتُستخدم هذه الاتفاقات كثيرا في الممارسة العملية، ولا سيما بالنسبة إلى العقارات أو المحال التجارية المخصصة لمشروع مشترك.

يقصد بالقسمة العينية تقسيم المال الشائع فعليا بحيث يحصل كل مالك على الشيوع على ملكية منفردة لجزء منه.

وهي الطريقة الأصلية لقسمة المال الشائع، وتُراعى أولا عندما يمكن تقسيم المال دون إتلافه.

يقصد بالقسمة بالتعويض النقدي حصول بعض المالكين على الشيوع على أعيان، وتسوية حصص الباقين نقدا.

وتسمى أيضا القسمة المختلطة، وهي حل توفيقي يهدف إلى الحفاظ على قيمة محددة.

غير أن القسمة بالتعويض النقدي لا تُقبل إلا إذا كانت القسمة العينية ممكنة مع الحاجة إلى تسوية الحصص، وقد يؤدي التأخر في دفع المبالغ إلى نزاع جديد.

القسمة عن طريق المزاد هي طريقة يُباع فيها المال الشائع جبرا بالمزاد، ثم يُوزع ثمن البيع على المالكين بحسب حصصهم.

وتختارها المحكمة عندما تتعذر القسمة العينية أو تؤدي إلى انتقاص قيمة المال الشائع بدرجة كبيرة.

لرفع دعوى المطالبة بقسمة المال الشائع، يجب إعداد صحيفة دعوى تتضمن البيانات الآتية.

في دعوى قسمة المال الشائع المتعلقة بعقار، تكون المحكمة التي يقع العقار في دائرتها هي المحكمة المختصة.

تحدد المحكمة موعدا للمرافعة للاستماع إلى أقوال الطرفين وفحص الأدلة.

ويجوز لها عند الحاجة إجراء خبرة لتقدير قيمة العقار.

تصدر المحكمة حكمها بإحدى الطرق المختلفة، مثل القسمة العينية أو القسمة بالتعويض النقدي أو القسمة عن طريق المزاد.

ومتى أصبح الحكم نهائيا، يكتسب المالكون على الشيوع ملكية منفردة للأجزاء المقسمة، وغير ذلك من الحقوق.

وفي هذه الحالة، يجب تسجيل الملكية الناتجة عن القسمة من خلال إجراءات التسجيل.

يكون طلب تسجيل نقل الملكية الناتج عن قسمة المال الشائع، من حيث الأصل، طلبا مشتركا.

أي يجب على جميع أطراف نقل الحصص واكتسابها تقديم طلب التسجيل بصورة مشتركة، عملا بحكم الفقرة 1 من المادة رقم 23 من «قانون تسجيل العقارات».

ولكن إذا أصبح الحكم الصادر في دعوى قسمة المال الشائع نهائيا أو تم الصلح القضائي، جاز للمالك المعني على الشيوع أن يقدم منفردا طلب تسجيل نقل الملكية مرفقا به نسخة الحكم النهائي أو محضر الصلح.

لتقديم طلب تسجيل نقل الملكية، يجب تجهيز جميع المستندات المرفقة الآتية مع الطلب.

يمكن تقديم طلب تسجيل نقل الملكية الناتج عن قسمة المال الشائع عبر الإنترنت أو بالحضور شخصيا.

ويجوز للطرف تقديم الطلب الإلكتروني بنفسه، كما يجوز لمحام أو مختص كوري بالتسجيلات القانونية (beommusa) أو غيرهما تقديمه نيابة عنه.

يضم مكتبنا القانوني عددا من المحامين المتخصصين في العقارات والمسجلين لدى نقابة المحامين الكورية، فضلا عن محامين متخصصين يبلغ متوسط خبرتهم 10 سنوات أو أكثر.

ويمكن تقديم دعم قانوني عملي يشمل جميع المراحل، بدءا من تقييم وجاهة المطالبة بقسمة المال الشائع وتصميم طريقة القسمة، وصولا إلى رفع الدعوى عند تعذر الاتفاق على القسمة وتنفيذ الحكم.

وإذا تعذر التعامل مع جميع الإجراءات بصورة منفردة، فيمكن الاستعانة بمحام متخصص في العقارات لإتمامها بمزيد من الدقة والكفاءة.