نزع ملكية الأراضي/التعويض

تنفذ الدولة والمؤسسات العامة مشاريع متنوعة للمنفعة العامة، مثل بناء المساكن العامة وتوسيع البنية التحتية للنقل، بما فيها الطرق والسكك الحديدية، وإنشاء المجمعات الصناعية.

ولما كان تنفيذ هذه المشاريع يتطلب تأمين الأراضي والممتلكات اللازمة لها، يبرم أولا عقد شراء من خلال التفاوض مع مالك الأرض.

أما إذا تعذر التوصل إلى اتفاق ودي، فإن النظام القانوني الذي يتيح الاستحواذ القسري على الأراضي اللازمة لمشاريع المنفعة العامة مقابل تعويض عادل، مع حماية الحقوق المالية للمواطنين هو ما يسمى «نظام نزع ملكية الأراضي».

① الطابع الإلزامي

نزع ملكية الأرض إجراء قسري يجيز للدولة أو للمؤسسات العامة الاستحواذ عليها لتنفيذ مشروع للمنفعة العامة، حتى من دون موافقة الفرد.

② مبدأ التعويض العادل

نظرا إلى أن الاستحواذ يتم قسرا، يجب دفع تعويض عادل يعادل سعر السوق للشخص المنزوعة ملكيته.

④ ضمان المشروعية الإجرائية

يجب أن يستند نزع ملكية الأرض إلى القانون وأن يتم من خلال إجراءات شفافة وعادلة، كما تكفل للشخص المنزوعة ملكيته حقوق الاعتراض واللجوء إلى القضاء.

⑤ مبدأ أولوية المنفعة العامة

يجب أن يكون نزع ملكية الأرض لتحقيق المنفعة العامة، ولا يسمح به لتحقيق مصلحة خاصة.

⑥ السرعة والكفاءة

تراعى سرعة مناسبة لتفادي تعطيل مشاريع المنفعة العامة، كما وضعت آليات مؤسسية لمنع التأخير غير الضروري.

بالنسبة إلى الأراضي التي لم يتسن شراؤها بالتراضي، يقدم منفذ المشروع طلبا لإصدار قرار بنزع الملكية إلى لجنة نزع ملكية الأراضي.

وبعد ذلك، ترسل طلبات إصدار القرار المقبولة إلى المدينة أو المقاطعة أو الحي الذي تقع فيه الأرض، مع طلب إعلانها وإتاحتها للاطلاع.

تعلن المدينة أو المقاطعة أو الحي المعلومات ذات الصلة على لوحة الإعلانات لمدة 14 يوما، وتخطر مالكي الأراضي وغيرهم على نحو فردي لتمكينهم من الاطلاع على محتوى طلب نزع الملكية.

وخلال مدة الإعلان، يجوز للمالك الاطلاع على مستندات طلب نزع الملكية وتقديم مذكرة برأيه.

ويجب أن تتضمن مذكرة الرأي بالتفصيل المطالب أو الطلبات المتعلقة بنزع الملكية، مثل ما يلي.

تراجع لجنة نزع ملكية الأراضي الآراء المقدمة من المالك ومنفذ المشروع، وتتحقق من الوقائع من خلال معاينة الموقع.

وتجري خلال هذه العملية مراجعة معمقة لضمان مراعاة ادعاءات المالك بشأن حقوقه على نحو كاف.

يعهد إلى جهتين مستقلتين للتثمين بإجراء تقييم لتحديد مبلغ التعويض المناسب عن الأرض.

وتشكل نتيجة التقييم أساسا لدفع تعويض عادل.

تقوم لجنة نزع ملكية الأراضي بإعداد وثيقة قرار نزع الملكية استنادا إلى نتائج التثمين والتحقيق في الوقائع، ثم تعتمدها بعد مداولات اللجنة.

وتبلغ وثيقة القرار إلى المالك بطريق التبليغ الخاص، وإذا تعذر التبليغ، تعلن بعرضها لمدة 14 يوما لدى المدينة أو المقاطعة أو الحي المختص بموقع الأرض.

الاعتراض

يجوز للمالك، اعتبارا من يوم استلام وثيقة القرار، خلال 30 يوما أن يقدم اعتراضا، ويعاد التثمين والفحص ضمن إجراءات الاعتراض.

∙إقامة دعوى إدارية

بعد تبليغ وثيقة القرار، خلال 90 يوما (وخلال 60 يوما في حال تقديم اعتراض)، يجوز الطعن أمام المحكمة، عن طريق دعوى إدارية، في مشروعية القرار ومدى ملاءمة مبلغ التعويض.

يستند تعويض الأرض أساسا إلى السعر الرسمي للأرض المعلن عنه في 1 يناير من كل عام.

يجري المثمن التقييم بعد مراعاة معدل تغير أسعار الأراضي ومعدل ارتفاع أسعار المنتجين والخصائص الفردية للأرض المنزوعة ملكيتها مراعاة شاملة.

غير أن الارتفاع المصطنع في سعر الأرض الناتج عن مشروع المنفعة العامة المعني، أي مكاسب التطوير، والأسعار الناشئة عن المضاربة لا تدرج في التثمين.

كما يدفع التعويض نقدا من حيث المبدأ، إلا أنه يجوز دفعه في صورة سندات بناء على رغبة المالك أو وفقا لشروط معينة.

بالنسبة إلى المباني وغيرها من العوائق المادية، يعوض أولا عن تكاليف النقل، بما فيها تكاليف التفكيك والنقل وإعادة التركيب.

وإذا تجاوزت تكاليف النقل سعر الاستحواذ أو تعذر النقل، يحتسب التعويض على أساس سعر الاستحواذ على المبنى أو غيره.

يدفع التعويض عن التوقف المؤقت على أساس الأرباح التجارية عن مدة توقف لا تتجاوز 4 أشهر.

أما التعويض عن الإغلاق فيغطي الأرباح التجارية لمدة سنتين، ويجب أن تنطبق على مستحق التعويض عن الإغلاق إحدى الشروط الآتية.

شروط استحقاق التعويض عن الإغلاق

إذا نزع منفذ المشروع ملكية جزء من الأرض أو اشتراه، فانخفضت قيمة الأرض المتبقية أو استلزمت أعمالا لإنشاء ممر أو قناة أو سياج أو غير ذلك، يعوض عن مقدار الخسارة وتكاليف الأعمال.

بالنسبة إلى حقوق محددة، مثل حقوق التعدين وحقوق الصيد، يدفع بصورة منفصلة تعويض عن انقضاء الحق المعني وفقا للتشريعات ذات الصلة.

إذا أصبحت أرض زراعية مجاورة غير مدرجة في منطقة المشروع محاطة بأراض جبلية أو أنهار أو غيرها بسبب تنفيذ المشروع، بحيث تعذر الوصول إليها، جاز بناء على طلب مالكها اعتبارها أرضا واقعة داخل منطقة المشروع وتعويضه عنها.

بالنسبة إلى الأراضي الزراعية المدرجة في منطقة المشروع، يعوض عن الخسائر الزراعية بمبلغ يعادل سنتين من متوسط إجمالي دخل المحاصيل للمزارع خلال السنوات 3 السابقة.

وإذا كان المزارع الفعلي شخصا غير مالك الأرض الزراعية، يدفع التعويض على النحو الآتي.

إذا لم يتم الاتفاق أو تعذر التفاوض، جاز لمنفذ المشروع تقديم طلب إلى لجنة نزع ملكية الأراضي المختصة لإصدار قرار.

يجوز لمن يعترض على قرار لجنة نزع ملكية الأراضي أن يقدم اعتراضا كتابيا إلى اللجنة المركزية لنزع ملكية الأراضي خلال 30 يوما من تاريخ استلام النسخة الأصلية الرسمية من وثيقة القرار، وذلك باستخدام نموذج الاعتراض المقرر.

يضم مكتبنا عددا من المحامين المسجلين لدى نقابة المحامين الكورية كمتخصصين في نزع الملكية والتعويض أو في العقارات، إلى جانب محامين متخصصين يبلغ متوسط خبرتهم 10 سنوات أو أكثر.

وبناء على ذلك، يمكن تقديم دعم قانوني متخصص ومنهجي بشأن مختلف المسائل المتعلقة بنزع ملكية الأراضي والتعويض، بما فيها الإجراءات والعقود والمنازعات والتراخيص والموافقات.

ويمكن الاستعانة بمحام متخصص عند الحاجة إلى المساعدة خلال إجراءات نزع ملكية الأراضي والتعويض.