هل ينخفض مبلغ تأميني بسبب دين أحد المستأجرين المشتركين... حكم المحكمة العليا الذي يوضح نطاق أثر الحجز وأمر نقل الحق المحجوز

المسائل الجوهرية محل النزاع في هذه القضية

ركزت محكمة الدرجة السابقة على أن الشخص غير المختصم هو من كان يدير النشاط التجاري فعليا من بين المستأجرين المشتركين.

وبناء على ذلك، قضت بأن أثر اتفاق الخصم الذي أبرمه الشخص غير المختصم مع المؤجر يمتد إلى سائر المستأجرين المشتركين أيضا.

ورأت كذلك أنه ما دام جزء من الحق في استرداد مبلغ تأمين عقد الإيجار قد انتقل إلى الدائن المحال إليه بموجب الحجز وأمر نقل الحق المحجوز الصادرين بحق الشخص غير المختصم، فإن حق سائر المستأجرين المشتركين في المطالبة برد مبلغ التأمين ينخفض بالمقدار نفسه.

يعد الحق غير قابل للتجزئة عندما يتعذر تقسيم ممارسته بحكم طبيعة محله أو وفقا لإرادة الأطراف.

وتنص المادة 409 من القانون المدني على أنه يجوز لكل دائن، حتى عند تعدد الدائنين، أن يطالب بتنفيذ الحق كاملا في مثل هذه الحالة.

كما يجوز للمدين أن ينقضي التزامه تجاه جميع الدائنين بتنفيذ الالتزام كاملا لأحدهم.

ويهدف نظام الحقوق غير القابلة للتجزئة إلى تيسير ممارسة الحقوق حتى عندما يتعذر تقسيمها.

يجوز لصاحب الحق غير القابل للتجزئة أن يطالب بتنفيذ الحق كاملا، ولا تقتصر ممارسته للحق على حصته الداخلية.

غير أن الإقرار بحقه في المطالبة بالتنفيذ الكامل لا يعني أنه يستطيع التصرف بحرية في حقوق سائر الدائنين.

عند قيام علاقة شراكة، تكون أموال الشراكة مملوكة ملكية جماعية مقيدة لجميع الشركاء.

وخلافا للأموال المملوكة على الشيوع بوجه عام، تدار أموال الشراكة ذات الملكية الجماعية المقيدة ويجري التصرف فيها ضمن نطاق غرض الشراكة، وقد تخضع ممارسة كل شريك لحقوقه بصورة مستقلة لقيود معينة.

أما الحق غير القابل للتجزئة، فيسند الحق ذاته إلى كل دائن، ويجوز لكل دائن ضمن النطاق الذي يحدده القانون أن يطالب بتنفيذ الحق كاملا.

ويكتسب التمييز بين أموال الشراكة والحق غير القابل للتجزئة أهمية لأن نطاق ممارسة الحقوق وأثر التنفيذ الجبري قد يختلفان بحسب تصنيف حق المستأجرين المشتركين في استرداد مبلغ تأمين عقد الإيجار.

رأت محكمة الدرجة السابقة، بالنظر إلى أن الشخص غير المختصم كان يدير المطعم فعليا وغيرها من الوقائع، أن أثر اتفاق الخصم يمتد إلى سائر المستأجرين المشتركين.

غير أن المحكمة العليا لم تؤيد هذا الحكم.

ورأت المحكمة العليا أن منح صاحب الحق غير القابل للتجزئة صلاحية المطالبة بتنفيذ الحق كاملا لا يعني منحه صلاحية التصرف بإرادته المنفردة في حقوق سائر الدائنين المشتركين.

كما تضمن اتفاق الخصم في هذه القضية ديونا ناشئة عن تشغيل المطعم لا ترتبط مباشرة بعقد الإيجار، ورأت المحكمة أنه يصعب الجزم بأن مبلغ تأمين عقد الإيجار يضمن هذه الديون بالضرورة.

وقضت المحكمة العليا بأنه حتى إذا أبرم أحد المستأجرين المشتركين اتفاقا مع المؤجر بشأن تسوية مبلغ التأمين، فلا يجوز توسيع أثره ليشمل جميع المستأجرين المشتركين ما لم يثبت أنه حصل على سلطة تمثيل مستقلة منهم أو أنهم أجازوا الاتفاق لاحقا.

رأت محكمة الدرجة السابقة أنه ما دام جزء من حق أحد المستأجرين المشتركين في استرداد مبلغ تأمين عقد الإيجار قد انتقل إلى الدائن المحال إليه بموجب أمر النقل، فإن حق سائر المستأجرين المشتركين في المطالبة برد مبلغ التأمين ينخفض بالمقدار نفسه.

غير أن المحكمة العليا قضت بأن أثر الحجز وأمر نقل الحق المحجوز يقتصر على المدين في التنفيذ.

ورأت المحكمة العليا أنه إذا صدر حجز وأمر بنقل الحق المحجوز وكان أحد أصحاب الحق غير القابل للتجزئة هو المدين في التنفيذ، فإن حق ذلك الشخص ينتقل إلى الدائن المحال إليه بموجب الأمر، لكن هذا الأثر لا يمتد إلى سائر أصحاب الحق غير القابل للتجزئة الذين ليسوا مدينين في التنفيذ.

وبناء على ذلك، قضت المحكمة بأنه يظل لسائر المستأجرين المشتركين، حتى بعد الحجز وأمر نقل الحق المحجوز، أن يطالبوا المؤجر بتنفيذ الحق في استرداد مبلغ تأمين عقد الإيجار كاملا كما كان من قبل.

تناولت المحكمة العليا أيضا كيفية تغير العلاقات القانونية بعد أن يصبح أمر نقل الحق المحجوز نهائيا.

عندما يصبح أمر نقل الحق المحجوز نهائيا، ينتقل الحق الذي كان يملكه المدين في التنفيذ إلى الدائن المحال إليه بموجب الأمر، لكن ذلك لا يؤدي إلى تقليص نطاق الحق في استرداد مبلغ تأمين عقد الإيجار الذي كان يملكه المستأجرون المشتركون جميعا.

“لا يسري الحجز وأمر نقل الحق المحجوز على أصحاب الحق غير القابل للتجزئة الآخرين الذين ليسوا مدينين في التنفيذ، ولذلك لا يطرأ تغيير على إسناد حقوقهم إليهم.”

وبناء على ذلك، رأت المحكمة العليا أن الدائن المحال إليه بموجب أمر النقل يحل محل المستأجر المشترك السابق ويكتسب صفة صاحب الحق غير القابل للتجزئة في حدود مبلغ الحق المنقول إليه على النحو المذكور أعلاه.

أي إن التغيير يطرأ على صفة صاحب الحق، لا على مضمون الحق ذاته.

ومن ثم، قضت المحكمة بأنه لا يجوز اعتبار حق سائر المستأجرين المشتركين في المطالبة برد مبلغ التأمين منخفضا لمجرد صدور حجز وأمر بنقل الحق المحجوز بحق أحد المستأجرين المشتركين.

أكد هذا الحكم أن العلاقة القانونية المتعلقة بأحد المستأجرين المشتركين لا تحد بالضرورة من حقوق سائر المستأجرين المشتركين إذا كان حقهم في استرداد مبلغ تأمين عقد الإيجار غير قابل للتجزئة.

ومن ثم، يجب في علاقة الإيجار المشترك التحقق مما إذا كان سائر المستأجرين المشتركين قد وافقوا على اتفاق تسوية مبلغ التأمين أو اتفاق الخصم الذي أبرمه أحدهم مع المؤجر، أو مما إذا كانت لديه سلطة تمثيل قانونية.

وحتى إذا صدر حجز وأمر بنقل الحق المحجوز بحق أحد المستأجرين المشتركين، فإن أثرهما لا يمتد إلى سائر المستأجرين المشتركين، ولذلك يلزم التمييز عند الفحص بين حقوق المستأجر المشترك الخاضع للحجز وحقوق من لم يخضع له.

وعندما يكون حق المستأجرين المشتركين في استرداد مبلغ التأمين محل نزاع، ينبغي إعطاء الأولوية لفحص الطبيعة القانونية للحق وكيفية إسناده إلى كل مستأجر مشترك، قبل نسب الاستثمار والتسوية الداخلية فيما بينهم.

يبين هذا الحكم أن الاتفاق المبرم مع أحد المستأجرين المشتركين وحده لا يحسم علاقات رد مبلغ التأمين الخاصة بجميع المستأجرين المشتركين.

ولذلك، إذا أبرم المؤجر اتفاقا بشأن خصم مبلغ التأمين أو تسويته، فعليه التحقق مما إذا كان المستأجر المشترك المعني مفوضا بتمثيل سائر المستأجرين المشتركين، وما إذا وافق جميع المستأجرين المشتركين على الاتفاق.

وحتى عند وجود حجز وأمر بنقل الحق المحجوز بحق بعض المستأجرين المشتركين، فقد تظل حقوق سائر المستأجرين المشتركين قائمة بصورة مستقلة، ولذلك يلزم التمييز عند الفحص بين نطاق حقوق الخاضعين للحجز وغير الخاضعين له.

وفقا لهذا الحكم، لا يكفي الحجز وأمر نقل الحق المحجوز الصادران بحق أحد المستأجرين المشتركين للحصول على كامل الحق في استرداد مبلغ تأمين عقد الإيجار الذي يملكه جميع المستأجرين المشتركين.

ويرجع ذلك إلى أن أثر أمر نقل الحق المحجوز يقتصر على المدين في التنفيذ ولا يؤثر في حقوق سائر المستأجرين المشتركين.

ولذلك، عند اتخاذ حق المستأجرين المشتركين في استرداد مبلغ التأمين محلا للتنفيذ، يجب فحص ما إذا كان الحق غير قابل للتجزئة، وعدد المستأجرين المشتركين، وكيفية تكوين العلاقات القانونية التي تسند الحقوق إلى كل منهم.

وعلى وجه الخصوص، إذا اقتصر التنفيذ على حق أحد المستأجرين المشتركين، فيجب مراعاة أن نطاق الحقوق التي يكتسبها الدائن المحال إليه بموجب أمر النقل يظل محدودا بنطاق صفة المدين في التنفيذ.

في مثل هذه الحالات، يجب التحقق أولا مما إذا كانت هناك موافقة من سائر المستأجرين المشتركين أو سلطة تمثيل، حتى لو أبرم الاتفاق أحد المستأجرين المشتركين.

وعند صدور حجز وأمر بنقل الحق المحجوز، يلزم أيضا التمييز عند الفحص بين حقوق المستأجر المشترك الخاضع للتنفيذ وحقوق من لم يخضع له.

وعلى وجه الخصوص، قد تكون كيفية تكوين العلاقات القانونية الخارجية تجاه المؤجر في مرحلة رد مبلغ التأمين أهم من نسب الاستثمار أو التسوية الداخلية، ولذلك يجب فحص ظروف إبرام العقد وهيكل تحمل مبلغ التأمين وما إذا جرى تفويض السلطات.

لا يمكن معالجة المنازعات العقارية بفحص العلاقات التعاقدية وحدها، بل يجب بحث قواعد قانون الحقوق والتنفيذ الجبري وسلطة التمثيل والعلاقات القانونية بين المستأجرين المشتركين وغيرها من القواعد القانونية المتنوعة.

وعلى وجه الخصوص، عندما يكون حق المستأجرين المشتركين في استرداد مبلغ التأمين محل نزاع، قد يختلف نطاق أثر اتفاق الخصم والحجز وأمر نقل الحق المحجوز بحسب الطبيعة القانونية للحق، ولذلك تكتسب المراجعة القانونية لكل حالة أهمية.

احتلت دايريون المرتبة التاسعة بين مكاتب المحاماة في جمهورية كوريا وفقا لبيانات إقرارات ضريبة القيمة المضافة لدى دائرة الضرائب الوطنية لعام 2025. ويتعاون محامون ذوو خبرة في العقارات والإنشاءات والدعاوى المدنية والتنفيذ الجبري لتقديم خدمات قانونية متكاملة بشأن نزاعات مبلغ التأمين في الإيجار المشترك، ومنازعات رد مبلغ تأمين عقد الإيجار، والقضايا المتعلقة بالحجز وأوامر نقل الحق المحجوز.

إذا كانت مسألة رد مبلغ التأمين في الإيجار المشترك أو منازعة الإيجار تتطلب مراجعة قانونية، فيمكن بحث مسار المعالجة من خلال 🔗حجز استشارة قانونية مع محامي منازعات عقارية.