هل يجوز خصم الإيجار المتأخر السابق من مبلغ التأمين بعد تغير مالك المبنى؟ حكم للمحكمة العليا يوضح معايير خصم الأجرة المتأخرة

أقرت محكمة الموضوع بأن المدعي خلف المؤجر السابق في صفته عند اكتسابه ملكية المبنى عبر البيع بالمزاد العلني القضائي.

غير أنها رأت أن حق المطالبة بالأجرة المتأخرة التي نشأت في عهد المؤجر السابق يعود إلى ذلك المؤجر، وقضت بعدم وجود ادعاء أو دليل يثبت أن المدعي تلقى حوالة مستقلة لهذا الحق.

كما رأت محكمة الموضوع أنه يصعب اعتبار أن تعبيرا مستقلا عن إرادة خصم الأجرة المتأخرة السابقة من مبلغ التأمين قد صدر.

وبناء على ذلك، قضت محكمة الموضوع بعدم جواز خصم الأجرة المتأخرة ورسوم الإدارة المستحقة قبل انتقال صفة المؤجر إلى المدعي عند تسوية مبلغ التأمين، ولم تقبل ادعاء المدعي نتيجة لذلك.

تنص المادة 3 الفقرة 2 من قانون حماية إيجار المباني التجارية على ما يلي.

يعد من آلت إليه ملكية المبنى المؤجر، بما في ذلك من خلف الحق في تأجيره، خلفا للمؤجر في صفته.

تهدف هذه القاعدة إلى استمرار علاقة الإيجار القائمة رغم تغير مالك المبنى، متى اكتسب المستأجر على نحو قانوني حجية عقد الإيجار في مواجهة الغير.

وبناء على ذلك، يستطيع المستأجر التمسك في مواجهة المالك الجديد بحقوقه الناشئة عن عقد الإيجار، ويخلف المالك الجديد المؤجر السابق في صفته ويصبح طرفا في علاقة الإيجار.

لا تميز المادة 3 الفقرة 2 من قانون حماية إيجار المباني التجارية بين أسباب انتقال ملكية المبنى.

ولذلك يمكن تطبيقها على انتقال الملكية الناشئ عن الميراث أو البيع بالمزاد العلني القضائي أو إجراءات قسمة المال الشائع، إلى جانب عقد البيع المعتاد.

وتتعدد في الممارسة أسباب تغير مالك المبنى، ولكن إذا استوفى المستأجر على نحو قانوني شروط نفاذ عقد الإيجار في مواجهة الغير، فإن المالك الجديد يخلف المؤجر في صفته.

ويرتبط ذلك أيضا بغرض قانون حماية إيجار المباني التجارية المتمثل في ضمان استقرار سكن المستأجر ونشاطه التجاري.

المادة 618 من القانون المدني (الإيجار)

ينشأ أثر الإيجار باتفاق أحد الطرفين على تمكين الطرف الآخر من استعمال محل العقد والانتفاع به، واتفاق الطرف الآخر على دفع الأجرة مقابل ذلك.

مبلغ تأمين عقد الإيجار هو مبلغ مالي يسلمه المستأجر إلى المؤجر بموجب عقد الإيجار، ويهدف بطبيعته إلى ضمان تنفيذ الالتزامات الناشئة عن علاقة الإيجار.

ولا يعني دفع مبلغ تأمين عقد الإيجار أن ملكيته تستقر نهائيا للمؤجر.

فعند انتهاء علاقة الإيجار، يلتزم المؤجر برد مبلغ التأمين إلى المستأجر، ويجوز للمستأجر المطالبة برده إذا نفذ جميع التزاماته الناشئة عن علاقة الإيجار.

وبذلك يمكن اعتبار مبلغ تأمين عقد الإيجار أساسا ماليا لتسوية حقوق الطرفين والتزاماتهما أثناء سريان علاقة الإيجار وعند انتهائها.

لا يحدد القانون المدني صراحة الالتزامات التي يضمنها مبلغ تأمين عقد الإيجار.

غير أن الأحكام القضائية تتبع موقفا مستقرا بشأن طبيعته القانونية.

حكم المحكمة العليا في كوريا الصادر في 2005. 9. 28. في القضيتين رقم 2005다8323, 8330

«يضمن مبلغ تأمين عقد الإيجار جميع التزامات المستأجر الناشئة عن الإيجار إلى حين إخلاء محل العقد وتسليم حيازته إلى المؤجر بعد انتهاء عقد الإيجار.»

وبناء على ذلك، لا يقتصر ضمان مبلغ تأمين عقد الإيجار على الالتزام بدفع الأجرة.

بل قد يشمل أيضا الالتزام برسوم الإدارة والالتزام بالتعويض عن الأضرار المتعلقة بإعادة محل العقد إلى حالته الأصلية، ومختلف الالتزامات التي تنشأ قبل رد محل العقد في إطار علاقة الإيجار.

كما قضت المحكمة العليا في الحكم المذكور بأنه عند وجود التزام على المستأجر، يخصم مبلغه من مبلغ التأمين دون حاجة إلى تعبير مستقل عن إرادة إجراء المقاصة، ما لم توجد ظروف خاصة.

ولذلك يمثل تحديد الالتزامات التي يضمنها مبلغ التأمين عند انتهاء الإيجار معيارا مهما لتحديد نطاق المبلغ الواجب رده.

قضت المحكمة العليا بأن حق المطالبة بالأجرة المتأخرة التي نشأت قبل انتقال الملكية يعود من حيث الأصل إلى المؤجر في ذلك الوقت.

مقتطف من حكم المحكمة العليا في كوريا الصادر في 2017. 3. 22. في القضية رقم 2016다218874

«من حيث الأصل، لا تنتقل الأجرة المتأخرة أو رسوم الإدارة وغيرهما، إذا كانت قد استحقت قبل انتقال ملكية المبنى المؤجر، إلى من آلت إليه الملكية ما لم تتخذ إجراءات مستقلة لحوالة الحق، ولا يحق مطالبة المستأجر بها إلا للمؤجر.»

ورأت المحكمة أن المؤجر الذي مكن المستأجر من استعمال المبنى والانتفاع به خلال الفترة المعنية هو صاحب الحق في الأجرة، ولا يمكن اعتبار الحقوق في الأجرة التي نشأت بالفعل قد انتقلت تلقائيا لمجرد تغير مالك المبنى لاحقا.

طُبقت المعايير نفسها المطبقة على حق المطالبة بالأجرة المتأخرة على حق المطالبة برسوم الإدارة.

فرسوم الإدارة هي تكاليف تنشأ أثناء استخدام المستأجر للمبنى، ويعود حق المطالبة بها إلى المؤجر الذي مكنه من استخدام محل العقد خلال الفترة المعنية.

وقضت المحكمة العليا بأن حق المطالبة برسوم الإدارة المستحقة قبل انتقال الملكية لا ينتقل إلى المالك الجديد ما لم تقع حوالة مستقلة لهذا الحق.

ميزت المحكمة العليا بين انتقال صفة المؤجر وانتقال حق المطالبة بالأجرة المتأخرة.

مقتطف من حكم المحكمة العليا في كوريا الصادر في 2017. 3. 22. في القضية رقم 2016다218874

«من حيث الأصل، لا تنتقل الأجرة المتأخرة أو رسوم الإدارة وغيرهما، إذا كانت قد استحقت قبل انتقال ملكية المبنى المؤجر، إلى من آلت إليه الملكية ما لم تتخذ إجراءات مستقلة لحوالة الحق، ولا يحق مطالبة المستأجر بها إلا للمؤجر.»

رأت محكمة الموضوع أنه لا توجد مستندات تثبت أن المدعي تلقى من المؤجرين السابقين حوالة لحق المطالبة بالأجرة المتأخرة.

وقضت المحكمة العليا أيضا بأن حقوق المطالبة بالأجرة المتأخرة ورسوم الإدارة المستحقة قبل انتقال الملكية لا تنتقل إلى المالك الجديد ما لم تتخذ إجراءات مستقلة لحوالة الحق.

وبناء على ذلك، قضت بأن المدعي لا يستطيع المطالبة مباشرة بالأجرة المتأخرة التي نشأت في عهد المؤجر السابق باعتبارها حقا له.

فصلت المحكمة العليا بين مسألة صاحب حق المطالبة بالأجرة المتأخرة ومسألة خصمها من مبلغ تأمين عقد الإيجار.

مقتطف من حكم المحكمة العليا في كوريا الصادر في 2017. 3. 22. في القضية رقم 2016다218874

«يضمن مبلغ تأمين عقد الإيجار جميع التزامات المستأجر الناشئة عن الإيجار إلى حين إخلاء محل العقد وتسليم حيازته إلى المؤجر بعد انتهاء عقد الإيجار.»

«إذا انتهت علاقة الإيجار بعد اكتساب من آلت إليه ملكية المبنى المؤجر ملكية المبنى، وأصبح ملزما برد مبلغ تأمين عقد الإيجار إلى المستأجر، وكانت هناك أجرة متأخرة أو رسوم إدارة مستحقة حتى ما قبل خلافته للمؤجر في صفته، فإنها تخصم تلقائيا من مبلغ تأمين عقد الإيجار ما لم توجد ظروف خاصة.»

كانت محكمة الموضوع قد قضت بعدم جواز خصم الأجرة المتأخرة ورسوم الإدارة المستحقة في عهد المؤجر السابق من مبلغ التأمين.

لكن المحكمة العليا رأت أنه ما دام مبلغ تأمين عقد الإيجار يضمن جميع التزامات المستأجر، فإن الأجرة المتأخرة ورسوم الإدارة المستحقة قبل انتقال الملكية تدخل أيضا ضمن المبالغ القابلة للخصم عند تسوية مبلغ التأمين.

ينبغي للمستأجر التحقق من أن مجرد تغير مالك المبنى لا يؤدي إلى تسوية مشكلة المبالغ المتأخرة السابقة.

فقد تخصم الأجرة المتأخرة ورسوم الإدارة المستحقة قبل انتقال الملكية عند تسوية مبلغ التأمين، ولذلك يجب مراجعة مقدار مبلغ التأمين الذي يمكن رده فعليا.

وعند شراء المبنى أو اكتسابه عبر البيع بالمزاد العلني القضائي، ينبغي التحقق من سجل المبالغ المتأخرة على المستأجر.

إذ قد يختلف نطاق مبلغ التأمين الواجب رده فعليا باختلاف مقدار الالتزامات القابلة للخصم، ولذلك يلزم التحقق من حالة المبالغ المتأخرة إلى جانب قيمة مبلغ تأمين عقد الإيجار.

كما ينبغي التحقق مما إذا كان حق المطالبة بالأجرة المتأخرة التي نشأت في عهد المؤجر السابق قد أحيل بصورة مستقلة.

فنطاق الحقوق التي يستطيع المالك الجديد ممارستها مباشرة قد يختلف بحسب وقوع حوالة الحق من عدمه، ولذلك يلزم أيضا فحص العلاقات التعاقدية ذات الصلة.

تشير بيانات إقرارات ضريبة القيمة المضافة لدى مصلحة الضرائب الوطنية لعام 2025 إلى أن دايريون احتلت المرتبة 9 بين مكاتب المحاماة في جمهورية كوريا. واستنادا إلى خبرتها في قضايا العقارات والإنشاءات والدعاوى المدنية، تقدم خدمات قانونية بشأن منازعات إيجار المباني التجارية ورد مبالغ تأمين عقود الإيجار وإخلاء المباني وتسليم حيازتها والدعاوى العقارية.

عند الحاجة إلى مراجعة قانونية لمسألة رد مبلغ التأمين بعد تغير ملكية المبنى أو خصم الأجرة المتأخرة، يمكن دراسة اتجاه الاستجابة المناسب من خلال 🔗حجز استشارة قانونية مع محامي عقارات.