قانون إيجار المحال التجارية | تحليل حكم المحكمة العليا بصحة إشعار فسخ عقد المحل التجاري الذي تم قبل يوم واحد من تاريخ الانتهاء

المدعي الذي رفع الدعوى المتعلقة بقانون إيجار المحال التجارية هو المستأجر السيد (أ).

أبرم السيد (أ) عقد إيجار مع السيد (ب) في عام 2018.

وكانت مدة العقد سنتين من 31 ديسمبر 2018 إلى 30 ديسمبر 2020، بمبلغ تأمين قدره 30 مليون وون وإيجار شهري قدره 1.8 مليون وون.

ومرّ الوقت حتى بلغ أواخر ديسمبر 2020.

فأبلغ السيد (أ) السيد (ب) في 29 ديسمبر 2020، أي قبل يوم واحد من انتهاء مدة العقد، بموقفه القائل «لا رغبة لي في تجديد العقد».

ثم بعد إتمام تسجيل حق الإيجار، سلّم المحل المعني إلى السيد (ب) في أواخر يناير من العام التالي.

غير أن السيد (ب) لم يُرجع مبلغ التأمين بحجة أنه لم يصدر منه أي كلام حتى شهر واحد قبل انتهاء العقد، ومن ثمّ ينبغي اعتبار العقد مجدداً تجديداً ضمنياً.

فرفع السيد (أ) دعوى المطالبة برد مبلغ تأمين عقد الإيجار.

حكم محاكم الدرجة الأدنى بشأن النزاع المتعلق بقانون إيجار المحال التجارية كما يلي.

أولاً، رأت محكمتا الدرجتين الأولى والثانية أنه قد نشأ «أثر التجديد الضمني»، فأيّدتا موقف السيد (ب).

إذ إن السيد (أ) لم يُبدِ مسبقاً رغبته في فسخ العقد حتى شهر واحد قبل انتهاء مدة العقد، ولذلك من الملائم اعتبار العقد مجدداً.

غير أنه بالنظر إلى المادة 10 الفقرة 5 من قانون إيجار المحال التجارية، فحتى وإن جُدّد العقد تجديداً ضمنياً، يمكن للمستأجر في أي وقت أن يوجّه إشعار فسخ العقد، ويسري مفعوله بعد مرور 3 أشهر من يوم تلقّي المؤجر للإشعار، ومن ثمّ حكمتا بأن عقد السيد (أ) والسيد (ب) ينبغي اعتباره مفسوخاً في أواخر مارس 2021.

وأوضحتا أنه من العدل أن يستردّ السيد (أ) من إجمالي مبلغ التأمين المبلغ المتبقي بعد خصم إيجار ثلاثة أشهر ورسوم الإدارة ونحوها.

وعلى إثر ذلك استأنف الطرفان معاً لعدم رضاهما، غير أن حكم هيئة محكمة الدرجة الثانية كان مماثلاً.

فأبدى السيد (أ) عدم قبوله لقرار محكمة الاستئناف أيضاً، وتقدّم بالطعن بالنقض.

كان حكم المحكمة العليا مختلفاً.

كانت النقطة الخلافية الجوهرية في هذه الدعوى هي مدى إمكانية اعتبار العقد بين السيد (أ) والسيد (ب) «تجديداً ضمنياً».

ورأت المحكمة العليا أنه بما أن السيد (أ) أبدى رغبته في رفض التجديد قبل تاريخ انتهاء العقد، فينبغي اعتبار عقدهما منتهياً في 30 ديسمبر 2020 وهو الموعد المتفق عليه أصلاً.

والسبب الذي أبدته المحكمة العليا كما يلي.

تنص المادة 10 الفقرة 1 من قانون حماية إيجار المباني التجارية على أنه «لا يجوز للمؤجر أن يرفض دون سبب مشروع طلب المستأجر تجديد العقد إذا قدّمه في الفترة من 6 أشهر إلى شهر واحد قبل انتهاء مدة الإيجار»، وهذا إنما يُقرّ حق المستأجر في طلب تجديد العقد فحسب، ولم يُقيّد المدة التي يمكن للمستأجر خلالها توجيه إشعار رفض التجديد.

كما أوضحت المحكمة العليا أنه بالنظر إلى المادة 10 الفقرة 4 من القانون نفسه التي تتضمن أنه «إذا لم يوجّه المؤجر خلال المدة المحددة إشعار رفض التجديد أو إشعار تغيير الشروط، يُعتبر أنه أُعيد الإيجار بالشروط ذاتها للإيجار السابق»، فإنه حتى بالنظر إلى ذلك لا يوجد تقييد لمدة توجيه المستأجر لإشعار رفض التجديد فيما يتعلق بـ«التجديد الضمني».

أي إن حكم المحكمة العليا هو أنه لا يوجد تقييد للمدة عندما يُبدي المستأجر رغبته في رفض التجديد.

غير أن الأمر يختلف في حالة المساكن.

فينص قانون حماية إيجار المساكن على أنه إذا لم يوجّه المستأجر إلى المؤجر إشعار رفض التجديد حتى شهرين قبل انتهاء مدة الإيجار، فإن العقد المعني يُجدَّد تجديداً ضمنياً.

وفي المقابل، فإن قانون حماية إيجار المباني التجارية لا يضع تقييداً لمدة توجيه المستأجر لإشعار رفض التجديد، ومن ثمّ فإن الاستنتاج النهائي للمحكمة العليا هو أن الحكم باعتبار عقد الإيجار في هذه القضية مجدداً تجديداً ضمنياً يخالف تفسير النص.

وبناءً عليه، أشارت إلى وجود خطأ في حكم الدرجة السابقة الذي حسب مبلغ التأمين معتبراً مدة عقد السيد (أ) والسيد (ب) ممتدة حتى مارس 2021، وأعادت القضية إلى محكمة الدرجة السابقة.