قانون الوكلاء الإداريين | تحليل حكم المحكمة العليا القاضي بعدم مشروعية إعداد الوسيط العقاري المعتمد لعقد علاوة المحل التجارية

كان المدعي الذي أقام هذه الدعوى وسيطا عقاريا معتمدا يدعى A.

كان A قد توسط في عام 2020 في إبرام عقد إيجار لحضانة أطفال في المنطقة.

وخلال ذلك، أعد عقد علاوة المحل التجارية بين المستأجر السابق والمستأجر الجديد، وتقاضى 2.5 مليون وون كوري جنوبي بصفة عمولة.

يقصد بعلاوة المحل التجارية المبلغ الذي يدفعه المستأجر الجديد إلى المؤجر، بخلاف مبلغ التأمين والإيجار الشهري.

ويمكن فهمها على أنها مبلغ يدفعه المستأجر الجديد مقابل حصوله من المؤجر على قيمة مالية غير مادية، مثل الميزة الناشئة عن موقع المتجر أو الخبرة الفنية المتعلقة بإدارة النشاط التجاري.

ويعد قانون حماية إيجارات المباني التجارية أيضا معاملات علاوة المحل التجارية هذه مشروعة.

لكن المسألة تمثلت في أن الشخص المخول بالتوسط بشأن «علاوة المحل التجارية» هو الوكيل الإداري المرخص، وليس الوسيط العقاري المعتمد.

وبناء على ذلك، أحيل A إلى المحاكمة بتهمة مخالفة قانون الوكلاء الإداريين.

رأت محكمة الدرجة الأولى أولا ثبوت إدانة A، وقررت وقف النطق بعقوبة غرامة جنائية قدرها 1 مليون وون كوري جنوبي.

ورأت المحكمة أن العقد محل القضية يشكل «عقد علاوة محل تجارية» مترتبا على نقل الحق في إدارة حضانة الأطفال.

وأوضحت بناء على ذلك أن توسط A في عقد علاوة المحل التجارية وإعداده لذلك العقد يعادلان إعداد «مستند متعلق بالحقوق أو الالتزامات أو إثبات الوقائع» بالمعنى المحدد في قانون الوكلاء الإداريين.

وأضافت أن A أطلق على عقد علاوة المحل التجارية هذا اسم «عقد استشارات»، ويبدو أنه اتخذ هذا الإجراء لإدراكه احتمال إثارة مسألة مخالفة قانون الوكلاء الإداريين.

واستأنف A الحكم، إلا أن محكمة الدرجة الثانية انتهت إلى النتيجة ذاتها.

وبينت محكمة الدرجة الثانية أيضا أن العقد محل القضية يتعلق بنقل الحق في إدارة حضانة الأطفال وبعقد علاوة المحل التجارية المترتب عليه، وأن من الواضح أن علاوة المحل التجارية لا تندرج ضمن الأشياء محل الوساطة بموجب قانون الوسطاء العقاريين المعتمدين.

انتهت المحكمة العليا أيضا إلى النتيجة ذاتها التي انتهت إليها محاكم الدرجات الأدنى.

وأوضحت المحكمة العليا أن حكم المحكمة السابقة لم يخالف قواعد المنطق والخبرة، ولم ينطو على خطأ في فهم المبادئ القانونية المتعلقة بجريمة مخالفة قانون الوكلاء الإداريين وغيرها.

وبناء على ذلك، قررت رفض طعن A بالنقض.

شهد سوق الوساطة العقارية ردود فعل واسعة فور صدور حكم المحكمة العليا.

ويرجع ذلك إلى أن الوسطاء العقاريين المعتمدين كانوا يتولون حتى ذلك الحين، في معظم مواقع العمل، التوسط أيضا في علاوات المحال التجارية.

لكن بعد أن تقرر بوضوح عدم مشروعية هذه الممارسة، يتوقع أن تطرأ تغييرات على أعمال الوسطاء العقاريين المعتمدين والوكلاء الإداريين.

وفي هذه الأثناء، اعترضت الجمعية الكورية للوسطاء العقاريين المعتمدين على حكم المحكمة العليا، وتقدمت إلى المحكمة الدستورية بطلب للفصل في شكوى دستورية.

ويبقى ترقب القرار الذي ستصدره المحكمة الدستورية في هذا الشأن.

تدير شركة دايريون للمحاماة مجموعة متخصصة في الإنشاءات والعقارات تضم محامين مختصين بمختلف المنازعات العقارية، بما فيها منازعات الإنشاءات والإيجارات والملكية.

وتقدم خدمات قانونية في مجموعة متنوعة من المسائل، من اللوائح الإدارية المتعلقة بالإنشاءات والعقارات إلى الدعاوى الجنائية ذات الصلة.

يمكن تقديم الاستفسارات المتعلقة بالعقارات إلى شركة دايريون للمحاماة.