قانون المباني الجماعية | تحليل حكم محكمة الاستئناف بأن حديقة شرفة الطابق الأول في العمارة تُعدّ أرضًا مشتركة

الطرفان اللذان تنازعا في دعوى المطالبة بإزالة المنشآت استنادًا إلى قانون المباني الجماعية هما السيد A القاطن في الطابق الأول من العمارة والسيد B القاطن في الطابق الثاني.

ادّعى السيد A، القاطن في الطابق الأول لإحدى العمارات في حيّ بانغباي-دونغ بسول، أنه يمكنه استخدام الأرض المهيّأة كحديقة أمام الشرفة استخدامًا فرديًا، فأقام سياجًا ثم فرش سطحًا خشبيًا واستخدمها كأنها فضاء خارجي مستقل.

فرفع السيد B، وهو ساكن الطابق الثاني، دعوى ضد السيد A بإزالة المساحة وتسليمها.

ادّعى بأن السيد A يحوز تلك الحديقة حيازةً فردية ويثبّت فيها منشآت شتّى فيُنشئ حديقة خاصة ويمنع دخول سائر السكان.

كما ادّعى بأن أرض تلك الحديقة كانت، حتى قيام السيد A بتعديل المساحة، تحت رعاية موظفي إدارة العمارة، وأن استخدام السيد A الفردي غير مشروع لأن تحت الحديقة مدفونة مرافق تصريف كمياه الأمطار ومرافق إطفاء ونحوها.

في المقابل، ردّ السيد A بأن ما فعله ليس سوى ترميم للسطح الخشبي ونحوه الذي كان موجودًا في الحديقة منذ تصميم هذه العمارة، وأنه بما أن الوصول إلى الحديقة لا يكون إلا عبر شقته، فقد صُمّمت بنيتها بحيث تُخصَّص لملّاك وحدات الطابق الأول فقط.

فيما يتعلق بقانون المباني المجمعة، حكمت محكمة الدرجة الأولى لصالح السيد B، وأمرت السيد A بإزالة السطح الخشبي والسياج اللذين ركّبهما بصفة شخصية.

أوضحت المحكمة الابتدائية التي أصدرت حكم الدرجة الأولى أنّ المنشآت التي ركّبها السيد A قد رُكّبت اعتباطًا دون إجراءات مشروعة، وأنّ ذلك أدّى إلى التحكّم في دخول الغرباء إلى تلك الحديقة، بما جعل السيد A قادرًا على حيازة الحديقة واستخدامها على نحو حصري.

كما أضافت المحكمة كأساس لحكمها أنّ ما يزيد كثيرًا على 60% من الوحدات السكنية توافق على إزالة تلك المنشآت، وأنّه في حال إزالتها يصبح الوصول إلى الأنابيب المدفونة في الحديقة لأغراض إدارة الشقق ميسورًا، وأنّها متصلة بالطريق الذي هو جزء مشترك وبالحدائق الأخرى داخل مجمّع الشقق، بحيث يمكن أن يستفيد باقي الملاك القسميين من مساحة أوسع مما كانت عليه.

كما رأت محكمة الدرجة الثانية أنّ حكم الدرجة الأولى صحيح، فرفضت استئناف السيد A.

فيما يتعلق بقانون المباني المجمعة، حلّلنا حكم محكمة الاستئناف القاضي بأنّ حديقة شرفة الطابق الأول في مجمّع الشقق هي أرض مشتركة، ولذا لا يمكن للوحدة الساكنة في الطابق الأول استخدامها على نحو مستقل.

إنّ الطابق الأول من الشقق أقلّ تفضيلًا نسبيًا بسبب مشكلات مثل الضجيج وحماية الخصوصية، ولذا كثيرًا ما يكون سعره أرخص من وحدات الطوابق الأخرى.

لذلك، وبغية زيادة الطلب، تُطرح أحيانًا وحدات الطابق الأول بخيار خاص يفيد بأنّ أرض الحديقة تدخل ضمن المعروض.

وإذا كان حق الاستعمال الحصري للحوض النباتي أمام المنزل محدّدًا بدقة في عقد العقار، فقد يُعترف قانونًا باستخدام حديقة الطابق الأول.

أما إذا لم يكن هذا الأمر مضمونًا بموجب العقد، فلا يمكن الادّعاء بحق الاستعمال.

لذلك، تجنّبًا للتورّط في دعوى كهذه، من الضروري قراءة العقد بعناية، ونوصي بالحصول على استشارة من محامٍ متخصص.

تُشغّل شركة دايريون للمحاماة (ذات مسؤولية محدودة) 🔗 مجموعة الإنشاءات والعقارات، حيث يقدّم محامو العقارات المتخصصون الحلّ الأمثل الملائم لوضع الموكّل.

إذا كان لديكم أي استفسار متعلق بقانون المباني المجمعة، فيرجى في أي وقت طلب استشارة من مجموعة الإنشاءات والعقارات في شركة دايريون للمحاماة (ذات مسؤولية محدودة).