الدعاوى المدنية العقارية | تحليل حكم المحكمة العليا بشأن «تاريخ توافر شروط المقاصة» الوارد في المستند

كان المدعون في الدعوى المدنية العقارية السيد A وثلاثة أشخاص آخرين.

وكانوا مشترين أبرموا عقودا لشراء شقق.

حصل كل منهم، بضمان من المؤسسة الكورية لتمويل الإسكان، على قرض من مؤسسة مالية يغطي كامل الدفعات الوسطية، ودفعوا تلك المبالغ إلى الشركة B، وهي شركة إنشاء الشقق والمدعى عليها في هذه القضية.

كما قدمت الشركة B ضمانا تضامنيا لديون رجوع المدعين تجاه المؤسسة الكورية لتمويل الإسكان.

لكن المدعين لم يسددوا القروض رغم اقتراب مواعيد استحقاقها.

وبناء على ذلك، سددت المؤسسة الكورية لتمويل الإسكان أصول القروض وفوائدها إلى كل مؤسسة مالية. ثم سددت الشركة B المبالغ التي سبق أن دفعتها المؤسسة نيابة عن المدعين.

وبعد ذلك، أخطرت الشركة B المدعين بعزمها على فسخ عقود البيع لأسباب منها عدم دفع ثمن الشقق.

وبعد علم المدعين بفسخ عقود البيع، طلبوا من الشركة B رد العربون الذي دفعوه.

وأشارت الشركة B إلى «الإقرار المتعلق بطلب قرض الدفعات الوسطية» الذي أعده الطرفان سابقا، وأفادت بأنه لا يوجد مبلغ واجب الرد.

وعلى إثر ذلك، أقام السيد A والآخرون دعوى ضد الشركة B.

حكمت محكمة الدرجة السابقة التي نظرت الدعوى المدنية العقارية لمصلحة المدعين.

وتمثلت المسألة محل النزاع في هذه الدعوى في تحديد التاريخ الذي أُبديت فيه إرادة المقاصة، أي «تاريخ توافر شروط المقاصة».

وادعت الشركة B أن «تاريخ توافر شروط المقاصة» في هذه القضية يجب أن يكون تاريخ استحقاق قرض الدفعات الوسطية.

لكن محكمة الدرجة السابقة لم تقبل هذا الادعاء.

فقد حللت أولا بدقة بنود «الإقرار المتعلق بطلب قرض الدفعات الوسطية» الذي أعده الطرفان.

وكانت الفقرة 4 من المادة 1 من الإقرار تنص على أن «للشركة B، بمجرد تحقق سبب يؤدي إلى سقوط أجل قرض الدفعات الوسطية، حق الرجوع المسبق على المدعين بجميع المبالغ، بما فيها أصل القرض وفوائده، ويلتزم المدعون بدفع تلك المبالغ إلى الشركة B فور تحقق ذلك السبب».

كما نصت المادة 2 من المستند نفسه على أنه «يجوز، بمجرد تحقق السبب المحدد في الفقرة 1، خصم المبالغ المستندة إلى حق الرجوع المسبق الوارد في الفقرة 1 أو إجراء المقاصة بشأنها من ثمن البيع الذي سبق أن دفعه المدعون أو من حقوقهم في المطالبة برد ثمن البيع، ويتعهد المدعون بعدم إثارة أي اعتراض على ذلك».

ونصت المادة 17 أيضا على أنه «عند فسخ كل عقد بيع، تؤول إلى الشركة B بالأولوية، من المبالغ الواجب ردها عند الفسخ، الغرامات التعاقدية ورسوم التأخير وسائر النفقات، ويُسدد القرض إلى المؤسسة المالية المعنية، ويُعالج المبلغ المتبقي وفقا للإجراءات القانونية، ولا يجوز للمدعين إثارة أي اعتراض على الشركة B بشأن ذلك».

لكن محكمة الدرجة السابقة أشارت إلى أن هذه البنود لا تتجاوز توسيع الأسباب التي تتيح للشركة B ممارسة حق الرجوع المسبق وتخفيف المتطلبات الإجرائية لممارسته.

وأضافت أن الأدلة التي قدمتها الشركة B وحدها لا تبرر اعتبار تاريخ استحقاق قرض الدفعات الوسطية تاريخا لتوافر شروط المقاصة.

وقضت بأن تدفع الشركة B لكل مدع مبالغ تبلغ عدة عشرات الملايين من الوون الكوري الجنوبي.

وطعنت الشركة B في الحكم بالنقض.

اختلف حكم المحكمة العليا الكورية التي واصلت نظر الدعوى المدنية العقارية.

واستندت المحكمة العليا أيضا إلى «الإقرار المتعلق بطلب قرض الدفعات الوسطية» بوصفه دليلا رئيسيا.

وركزت المحكمة العليا بوجه خاص على العبارة الواردة في الإقرار ومفادها أن «المدعين ملزمون بدفع تلك المبالغ إلى الشركة B «فور» تحقق سبب سقوط أجل قرض الدفعات الوسطية، ويجوز للشركة B «في الوقت نفسه» خصم المبالغ المستندة إلى حق الرجوع المسبق أو إجراء المقاصة بشأنها من حقوق المدعين في استرداد ثمن البيع وغيره».

ورأت المحكمة أن المضمون المذكور يقتضي تفسير الإقرار على أن الطرفين حددا «وقت سقوط الأجل» بوصفه وقت توافر شروط المقاصة.

وأضافت المحكمة العليا أنه حتى لو لم تكن عقود البيع قد فُسخت بعد وقت سقوط الأجل، ومن ثم لم تكن حقوق المدعين في المطالبة برد ثمن البيع وغيره قد نشأت، فيجب تفسير الاتفاق على أنه يجعل وقت سقوط الأجل هو الوقت المرجعي إذا نشأت تلك الحقوق مستقبلا وأُجريت المقاصة بشأنها.

وأوضحت أن المدعين لم يسددوا معظم فوائد القرض بعد حصولهم على قرض الدفعات الوسطية، فتحملت الشركة B كامل تلك الفوائد. ولذلك، يجب اعتبارهم قد فقدوا ميزة الأجل في موعد أقصاه تاريخ استحقاق قرض الدفعات الوسطية، كما يجب، وفقا للإقرار، اعتبار تاريخ استحقاق قرض الدفعات الوسطية وقتا لتوافر شروط المقاصة.

غير أن محكمة الدرجة السابقة احتسبت المبلغ بالاستناد إلى تاريخ فسخ عقود البيع. ورأت المحكمة العليا أن الحكم شابه خطأ مؤثر في نتيجته بسبب سوء فهم المبادئ القانونية المتعلقة بالمقاصة، فنقضته وأعادت القضية إلى محكمة الدرجة السابقة.

غالبا ما يصعب تحديد نقطة البداية وطريقة التعامل مع الدعوى المدنية العقارية بسبب تعقيد المصطلحات المرتبطة بها.

وكما يتضح من هذه القضية، قد تنشأ في الدعوى المدنية العقارية منازعة محتدمة حول تفسير عبارة واحدة واردة في مستند ذي صلة.

ولذلك، قد تكون الاستعانة بمحام متخصص ذي خبرة في المجال المعني ضرورية.

تدير شركة دايريون للمحاماة 🔗«مجموعة الإنشاءات والعقارات» التي تضم محامين يتولون منازعات عقارية متنوعة، تشمل الإنشاءات والإيجارات والملكية.

وتقدم خدمات قانونية في أعمال متنوعة، بدءا من اللوائح الإدارية المتعلقة بالعقارات وصولا إلى الدعاوى المدنية والجنائية.

وتتولى شركة دايريون للمحاماة الاستفسارات المتعلقة بالدعاوى المدنية العقارية.