CONTENIDO
- 1. Persona cliente que acudió al despacho jurídico inmobiliario
- - Asistencia del despacho jurídico inmobiliario
- - Resultado de la asistencia del despacho jurídico inmobiliario: resultado favorable en el litigio sobre la fianza
- 2. Litigio sobre la fianza explicado por un despacho jurídico inmobiliario
- - Procedimiento del litigio sobre la fianza
- 3. Razones para recurrir a un despacho jurídico inmobiliario
- - Asistencia de un despacho jurídico inmobiliario
1. Persona cliente que acudió al despacho jurídico inmobiliario
Las circunstancias de la persona cliente que acudió al despacho jurídico inmobiliario eran las siguientes.
La persona cliente celebró un contrato de arrendamiento con la persona arrendadora A (en adelante, la parte demandada) y le entregó una fianza de 100 millones de wones surcoreanos.
Antes de que concluyera la vigencia del contrato, aproximadamente 6 meses antes de su terminación, la persona cliente comunicó claramente a la parte demandada su voluntad de resolverlo y exigió la devolución de la fianza.
Sin embargo, la parte demandada se limitó a responder de forma ambigua que «seguía anunciando la vivienda» y que «intentaría tenerlo preparado para la fecha de vencimiento», sin confirmar que devolvería la fianza.
La persona cliente envió una notificación con certificación de contenido e intentó comunicarse reiteradamente con la parte demandada. No obstante, esta ignoró la notificación y terminó eludiendo de forma continuada sus comunicaciones hasta la fecha de vencimiento del contrato.
Al considerar necesaria una respuesta jurídica, la persona cliente solicitó la asistencia de un despacho jurídico inmobiliario para recuperar la fianza.
Asistencia del despacho jurídico inmobiliario
1) Acreditación de la obligación de devolver la fianza conforme a la jurisprudencia
Cuando haya vencido el contrato de arrendamiento, el arrendatario estará obligado a devolver el inmueble arrendado y el arrendador deberá devolver la fianza, una vez deducidos los gastos de indemnización por los daños producidos durante el arrendamiento. Ambas obligaciones deberán cumplirse simultáneamente.
El despacho jurídico inmobiliario citó en primer lugar una sentencia del Tribunal Supremo que establecía que «cuando haya vencido el contrato, el arrendador estará obligado a devolver la fianza» y destacó que la parte demandada no estaba cumpliendo dicha obligación.
2) Voluntad inequívoca de la persona cliente de resolver el contrato
El despacho jurídico inmobiliario recopiló y ordenó los mensajes de texto intercambiados entre la persona cliente y la parte demandada, el contrato de arrendamiento y la notificación con certificación de contenido, entre otros documentos.
Mediante el mensaje que la persona cliente había enviado a la parte demandada, en el que decía «Le ruego que efectúe la devolución en el mes 00, a más tardar el día 00», y la notificación con certificación de contenido por la que reclamaba formalmente la devolución de la fianza, sostuvo que la persona cliente había manifestado claramente su voluntad de resolver el contrato y que la parte demandada había eludido deliberadamente dicha manifestación.
3) Énfasis en la posibilidad de una disminución de la calificación crediticia de la persona cliente
Asimismo, el abogado especializado en derecho inmobiliario presentó como prueba una comunicación del banco en la que se advertía a la persona cliente de la posibilidad de que disminuyera su calificación crediticia debido al retraso en el reembolso del préstamo.
Con ello, sostuvo que, al no haber recuperado la fianza, la persona cliente se había visto obligada a prorrogar el préstamo contra su voluntad y, por ello, había tenido que asumir intereses adicionales.
También destacó la posibilidad de una disminución de su calificación crediticia y subrayó que, si no recuperaba la fianza, la persona cliente se enfrentaba al riesgo real de sufrir consecuencias desfavorables en el conjunto de sus futuras operaciones financieras.
Resultado de la asistencia del despacho jurídico inmobiliario: resultado favorable en el litigio sobre la fianza
Tras la asistencia prestada por el despacho jurídico inmobiliario, el tribunal consideró acreditados los siguientes extremos.
2. La falta de devolución de la fianza estaba ocasionando a la persona cliente perjuicios efectivos, como la prórroga del préstamo, el pago de intereses adicionales y el riesgo de disminución de su calificación crediticia
En consecuencia, el tribunal condenó a la parte demandada a devolver a la persona cliente la totalidad de la fianza arrendaticia de 100 millones de wones surcoreanos.
2. Litigio sobre la fianza explicado por un despacho jurídico inmobiliario
El despacho jurídico inmobiliario presta asistencia jurídica para el conjunto de los procedimientos de devolución frente a arrendadores que no restituyen la fianza, incluidas las demandas de devolución de la fianza promovidas por los arrendatarios y las solicitudes de orden de inscripción del derecho de arrendamiento.
① Cuando el arrendatario solicite la subasta del inmueble arrendado en virtud de una sentencia firme dictada en una demanda de devolución de la fianza o de otro título ejecutivo equivalente, el cumplimiento o el ofrecimiento de cumplimiento de la obligación recíproca no constituirán requisitos para iniciar la ejecución, pese a lo dispuesto en el artículo 41 de la «Ley de Ejecución Civil» de la República de Corea sobre los requisitos para el inicio de la ejecución.
① Si la fianza no ha sido devuelta después de terminar el arrendamiento, el arrendatario podrá solicitar una orden de inscripción del derecho de arrendamiento ante el tribunal de distrito coreano competente por razón del lugar donde se encuentre la vivienda arrendada, ante una de sus salas territoriales o ante un tribunal municipal o de condado.
Conforme a la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda, el arrendatario puede proteger sus derechos mediante procedimientos jurídicos dirigidos a recuperar la fianza, como una demanda de devolución de la fianza o una solicitud de orden de inscripción del derecho de arrendamiento.
Procedimiento del litigio sobre la fianza
El procedimiento de devolución de la fianza sigue el orden anterior, pero resulta esencial determinar cómo dejar constancia probatoria en cada fase y en qué momento iniciar el procedimiento jurídico.
En particular, si en las fases de la notificación con certificación de contenido y del litigio no se acreditan claramente la terminación del arrendamiento y la exigencia de devolución, la controversia puede prolongarse.
Por ello, preparar el procedimiento de manera sistemática desde la respuesta inicial constituye un factor importante para recuperar la fianza sin demoras innecesarias.
3. Razones para recurrir a un despacho jurídico inmobiliario
Cuando tramita litigios sobre la fianza, el despacho jurídico inmobiliario organiza sistemáticamente todos los aspectos, desde la terminación del arrendamiento hasta las circunstancias en las que se retrasó o rechazó la devolución, y formula una estrategia de respuesta.
Resulta especialmente importante exponer de forma jurídicamente convincente la necesidad de devolver la fianza mediante pruebas objetivas, como el contrato, la documentación financiera y los registros de comunicaciones.
Para ordenar una estructura probatoria tan compleja y formular conjuntamente la estrategia procesal, la asistencia jurídica especializada puede contribuir a recuperar la fianza con la debida protección.
Las estrategias de respuesta del despacho jurídico inmobiliario son las siguientes.
Asistencia de un despacho jurídico inmobiliario
1) Delimitación de las cuestiones jurídicas relativas a los requisitos para devolver la fianza
Se determina jurídicamente el momento en que nació la obligación de devolver la fianza tomando como referencia el contrato de arrendamiento, la fecha de notificación de la resolución y la fecha de terminación del contrato.
El razonamiento se estructura para anticipar y rebatir conforme a la jurisprudencia las defensas que podría formular la parte demandada, como «no se ha encontrado un nuevo arrendatario» o «no se ha repuesto el inmueble a su estado original».
2) Reorganización centrada en las pruebas pertinentes para el litigio
Entre los justificantes del pago de la fianza, las notificaciones con certificación de contenido y los registros de mensajes y llamadas, se seleccionan únicamente los documentos que el tribunal puede tener directamente en cuenta y se reorganiza la relación de pruebas.
Se explica la conexión entre cada prueba y la cuestión que acredita, a fin de presentar una fundamentación probatoria convincente.
3) Formulación de una estrategia de recuperación que tenga en cuenta la posibilidad de ejecución
Mediante el análisis del certificado del registro inmobiliario, se comprueba la existencia de hipotecas de máximo o embargos preventivos y se examina previamente la posibilidad de recuperar la fianza.
Cuando resulte necesario, se define una línea de actuación que contemple el embargo preventivo y la ejecución forzosa, con el fin de minimizar las dificultades posteriores a la sentencia.
Si tiene dificultades relacionadas con la devolución de una fianza, puede revisar la línea de actuación adecuada para su caso mediante la 🔗reserva de una consulta jurídica con el despacho jurídico inmobiliario.
Este contenido se basa en casos reales de Daeryun Law LLC con algunas adaptaciones, y los derechos de autor pertenecen a nuestra firma.
La reproducción, duplicación o distribución no autorizada y otras infracciones de derechos de autor pueden resultar en acciones legales conforme a las leyes aplicables.
