CONTENIDO
- 1. Antecedentes de la decisión de interponer una demanda de desahucio contra el inquilino
- - Cuestión jurídica principal de la demanda de desahucio
- 2. Intervención del abogado especializado en la demanda de desahucio contra el inquilino
- - Determinación del impago de la renta y de la causa de resolución
- - Fundamentación de la resolución conforme a Derecho del contrato de arrendamiento
- - Reclamación de la obligación de entrega y de la restitución del enriquecimiento injusto
- 3. Resultado de la intervención en la demanda de desahucio contra el inquilino
- - ¿Qué es una demanda de desahucio?
- - Tramitación de la demanda de desahucio
- 4. Métodos de solución previos a una demanda de desahucio contra el inquilino
- - Documentos necesarios para interponer una demanda de desahucio
- - Función del abogado especializado en desahucios
- - Demanda de desahucio contra un inquilino explicada mediante un cómic
1. Antecedentes de la decisión de interponer una demanda de desahucio contra el inquilino
Este es el caso de un cliente que solicitó asesoramiento a un abogado especializado en desahucios porque deseaba interponer una demanda contra su inquilino.
El cliente y su cónyuge habían arrendado al inquilino un apartamento de titularidad conjunta, con la expectativa de percibir con normalidad la renta mensual.
Sin embargo, durante la vigencia del contrato, el inquilino comenzó a dejar de pagar unilateralmente la renta y tampoco abonó los gastos comunes durante un periodo prolongado, por lo que la deuda siguió acumulándose.
Para resolver la situación de forma amistosa, el cliente reclamó el pago en varias ocasiones. Cuando ya no resultó posible tolerar la situación, envió una notificación postal con certificación de contenido en la que comunicaba la resolución del contrato y exigía el desalojo. No obstante, el inquilino no la recibió, por lo que ni siquiera fue posible transmitirle efectivamente dicha comunicación.
Como la ocupación sin autorización seguía impidiendo al arrendador ejercer sus derechos de propiedad y podía ocasionarle perjuicios adicionales, resultaba inevitable interponer una demanda de desahucio contra el inquilino para obtener judicialmente la entrega forzosa del inmueble.
Por ello, el cliente y su cónyuge decidieron recurrir a un abogado especializado en desahucios para recuperar la vivienda y arrendarla a un nuevo inquilino, y acudieron a Daeryun Sociedad de Abogados con el propósito de iniciar el procedimiento.
Cuestión jurídica principal de la demanda de desahucio
La cuestión principal en una demanda de desahucio contra un inquilino consiste en determinar si el contrato de arrendamiento fue resuelto conforme a Derecho.
El abogado especializado en desahucios observó que, en este caso, el impago de la renta por parte del inquilino ya cumplía los requisitos para resolver el contrato.
Según el artículo 640 de la Ley Civil de la República de Corea, en los arrendamientos de edificios u otras construcciones, el arrendador puede resolver inmediatamente el contrato cuando la renta adeudada por el arrendatario alcance el importe correspondiente a 2 mensualidades.
El inquilino de este caso adeudaba 4 mensualidades, por lo que ya concurría legalmente una causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento.
Artículo 640 de la Ley de Protección del Arrendamiento de Vivienda de la República de Corea (impago de la renta y resolución)
En los arrendamientos de edificios u otras construcciones, el arrendador puede resolver el contrato cuando la renta adeudada por el arrendatario alcance el importe correspondiente a 2 mensualidades.
2. Intervención del abogado especializado en la demanda de desahucio contra el inquilino
El abogado especializado en desahucios prestó la siguiente asistencia para que el cliente recuperase el inmueble y pudiera ejercer sus derechos.
Determinación del impago de la renta y de la causa de resolución
El abogado especializado en desahucios examinó conjuntamente el contrato de arrendamiento, el historial de pagos de la renta y los recibos de los gastos comunes, entre otros documentos, para ordenar los hechos relativos a las cantidades adeudadas por ambos conceptos.
De este modo, acreditó que el impago del inquilino no obedecía a una circunstancia puntual, sino que constituía un incumplimiento reiterado y prolongado, y tomó como punto de partida de la demanda la inevitabilidad de resolver el contrato.
Fundamentación de la resolución conforme a Derecho del contrato de arrendamiento
Aunque la notificación postal con certificación de contenido había sido devuelta, el abogado especializado en desahucios destacó que el propio impago de la renta producía el efecto de resolver el contrato.
En concreto, expuso jurídicamente ante el tribunal que el derecho del arrendador a resolver el contrato no podía quedar limitado por el hecho de que el inquilino evitara deliberadamente el contacto o no recibiera dicha notificación.
Reclamación de la obligación de entrega y de la restitución del enriquecimiento injusto
El abogado especializado en desahucios reclamó que el inquilino no solo estaba obligado a entregar el apartamento al cliente y a su cónyuge, sino también a abonar, hasta la fecha de la entrega efectiva, una cantidad equivalente a la renta mensual en concepto de enriquecimiento injusto y la totalidad de los gastos comunes adeudados durante un periodo prolongado.
Así, la estrategia procesal no se limitó al desalojo, sino que comprendió también la reclamación del perjuicio económico.
3. Resultado de la intervención en la demanda de desahucio contra el inquilino
El tribunal coreano acogió las alegaciones del abogado especializado en desahucios y dictó una sentencia con el siguiente contenido.
- El inquilino debía entregar el apartamento al cliente y a su cónyuge
- Debía abonar una cantidad equivalente a la renta mensual hasta que se completase la entrega
- Debía pagar la totalidad de los gastos comunes adeudados
Como resultado, el cliente y su cónyuge recuperaron debidamente el apartamento y pudieron cobrar la renta y los gastos comunes que no habían percibido durante un periodo prolongado.
¿Qué es una demanda de desahucio?
La demanda de desahucio es el procedimiento mediante el cual el arrendador solicita judicialmente el cese de la ocupación, es decir, el desalojo, y la entrega del inmueble cuando el inquilino continúa ocupando una vivienda o un local comercial pese a haber finalizado el contrato de arrendamiento.
Suele interponerse cuando ya no resulta posible mantener el arrendamiento debido al impago prolongado de la renta o los gastos comunes, a la ocupación sin autorización tras concluir el plazo contractual o a otros incumplimientos del contrato. Su importancia reside en que permite recuperar el inmueble mediante la ejecución judicial.
En particular, cuando el inquilino evita el contacto o desatiende el requerimiento de desalojo, al arrendador le resulta difícil resolver la situación por sus propios medios y, en muchos casos, la demanda de desahucio se convierte prácticamente en la única vía disponible.
Tramitación de la demanda de desahucio
La demanda de desahucio se tramita en las siguientes etapas.
- Finalización del contrato de arrendamiento o concurrencia de una causa de resolución
Impago de la renta, vencimiento del plazo contractual o incumplimiento del contrato, entre otros motivos
- Requerimiento de desalojo y comunicación de la voluntad de resolver el contrato
Comunicación de la resolución del contrato y requerimiento de entrega mediante una notificación postal con certificación de contenido, entre otros medios
La negativa a recibirla o su devolución no extinguen por sí mismas la causa de resolución
- Interposición de la demanda de desahucio
Reclamación de la entrega del edificio ante el tribunal coreano competente
Cuando proceda, reclamación conjunta de la renta, los gastos comunes y el enriquecimiento injusto adeudados
- Pronunciamiento de la sentencia
Decisión sobre la obligación de entrega y la obligación de pago
- Ejecución forzosa, cuando sea necesaria
Inicio del procedimiento de ejecución forzosa si el inquilino no desaloja el inmueble pese a la sentencia
En una demanda de desahucio, es esencial determinar con precisión si la resolución del contrato es conforme a Derecho y cuándo nace la obligación de entrega.
4. Métodos de solución previos a una demanda de desahucio contra el inquilino
Sin embargo, no todos los asuntos requieren la interposición inmediata de una demanda de desahucio. En algunos casos es posible alcanzar una solución previa mediante los siguientes métodos.
- Requerimiento mediante una notificación postal con certificación de contenido
Indicación clara de la causa de resolución y del plazo de desalojo, con advertencia de las posibles medidas legales - Liquidación de la renta adeudada y desalojo de mutuo acuerdo
Acuerdo para el desalojo voluntario a cambio del pago de parte de la cantidad adeudada - Redacción de un acuerdo de finalización del arrendamiento
Acuerdo por escrito para evitar que el conflicto vuelva a producirse
No obstante, cuando el inquilino evita el contacto, no recibe la notificación postal con certificación de contenido o continúa incumpliendo sus obligaciones de pago, el perjuicio del arrendador aumenta con el paso del tiempo, por lo que puede ser necesario interponer la demanda de desahucio sin demoras innecesarias.
Documentos necesarios para interponer una demanda de desahucio
Para interponer una demanda de desahucio, es importante preparar los siguientes documentos.
La organización sistemática de estos documentos puede influir directamente en la duración de la tramitación y en el resultado judicial de la demanda de desahucio.
Función del abogado especializado en desahucios
La demanda de desahucio contra un inquilino es un procedimiento en el que deben abordarse conjuntamente diversas cuestiones jurídicas, como la validez de la resolución del contrato de arrendamiento, los requisitos del impago de la renta y las cantidades reclamables hasta la entrega del inmueble.
En particular, si el inquilino evita el contacto o continúa ocupando el inmueble, una respuesta emocional del arrendador puede aumentar el riesgo de que el conflicto se prolongue.
La asistencia de un abogado especializado en desahucios puede desempeñar una función relevante para tramitar la demanda con arreglo a los requisitos legales y reclamar tanto la entrega del inmueble como la reparación efectiva del perjuicio.
Si el impago de la renta o los gastos comunes por parte del inquilino dificulta el ejercicio de sus derechos de propiedad, puede solicitar una 🔗reserva de consulta jurídica y revisar las posibles medidas con un abogado especializado en Derecho inmobiliario.
Demanda de desahucio contra un inquilino explicada mediante un cómic
¿Está considerando interponer una demanda de desahucio contra un inquilino? Al pulsar la imagen, puede consultar las formas de asistencia de un abogado especializado en desahucios.
Preguntas frecuentes de los arrendadores sobre la demanda de desahucio contra un inquilino
P. Si la demanda de desahucio contra el inquilino tarda mucho tiempo, ¿cómo puedo recuperar la renta adeudada durante ese periodo? R. La vía más segura es descontar íntegramente las cantidades adeudadas del depósito restante del arrendamiento. No obstante, si el depósito se agota por completo antes de que finalice el procedimiento, podría ser necesario localizar otros bienes del inquilino y solicitar su embargo. Por ello, conviene plantear la demanda mientras todavía quede un importe suficiente en el depósito.
R. No. Aunque obtenga una sentencia favorable, debe seguir el procedimiento de ejecución forzosa mediante el agente de ejecución del tribunal coreano. La sentencia constituye un título ejecutivo, es decir, reconoce el derecho, pero no le autoriza a ejercer la fuerza por sí mismo. Por tanto, si retira personalmente los bienes del inquilino, podría incurrir en responsabilidad penal, por lo que debe solicitar la ejecución forzosa.P. El inquilino ha cerrado la puerta con llave y está en paradero desconocido. Si obtengo una sentencia favorable en la demanda de desahucio, ¿puedo abrirla personalmente?
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