CONTENIDO
- 1. Parte cliente que solicitó una consulta con un abogado inmobiliario
- - Antecedentes del caso
- - Asistencia prestada mediante la consulta con un abogado inmobiliario
- - Resultado de la asistencia prestada mediante la consulta con un abogado inmobiliario: resultado favorable en la demanda de entrega del edificio
- 2. Consulta con un abogado inmobiliario: aspectos que deben tenerse en cuenta en una demanda de entrega del edificio
- - Aspectos que deben tenerse en cuenta en una demanda de entrega del edificio
- 3. Estrategia de actuación planteada en la consulta con un abogado inmobiliario
- - Estrategia de actuación
1. Parte cliente que solicitó una consulta con un abogado inmobiliario
La parte cliente que solicitó una consulta con un abogado inmobiliario era representante de una asociación que gestionaba un complejo comercial y administraba el edificio de su propiedad.
Antecedentes del caso
La parte cliente celebró un contrato de arrendamiento con el arrendatario A (en adelante, el demandado), en virtud del cual le arrendó el edificio a cambio de una fianza de 100 millones de wones surcoreanos y una renta mensual de 4 millones de wones surcoreanos.
El demandado renovó el interior y las instalaciones de cocina del edificio arrendado y lo utilizó para explotar su cafetería.
Al inicio del arrendamiento, el demandado pagó puntualmente la renta cada mes. La parte cliente, confiando en él, prorrogó tácitamente el contrato por 1 año tras vencer el plazo contractual de 2 años.
Sin embargo, después de la prórroga, el demandado comenzó a dejar de pagar la renta y repetía que «no disponía de fondos suficientes para los gastos de explotación» y que «pagaría más adelante».
El demandado no pagó debidamente la renta durante unos 20 meses, por un importe que ascendió a 80 millones de wones surcoreanos.
La cuestión relativa al demandado se incluyó en el orden del día de una reunión de la asociación. En representación de esta, la parte cliente le notificó la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual.
No obstante, el demandado alegó que debían reembolsársele los gastos útiles correspondientes a las obras interiores y la prima comercial (gwolligeum), y continuó explotando su negocio mientras mantenía la ocupación del edificio.
Ante esta situación, la parte cliente solicitó una consulta con un abogado inmobiliario para resolver legalmente el contrato mediante una demanda de entrega del edificio.
Asistencia prestada mediante la consulta con un abogado inmobiliario
1) Refutación de la pretensión del demandado de recuperar la prima comercial conforme a la Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales de la República de Corea
① El arrendador no deberá impedir, mediante cualquiera de los actos enumerados en los apartados siguientes, que el arrendatario reciba la prima comercial de la persona que pretenda convertirse en nuevo arrendatario y que haya sido propuesta por aquel, conforme al contrato relativo a la prima comercial, durante el periodo comprendido entre los 6 meses anteriores a la finalización del arrendamiento y la fecha de su terminación. No obstante, esta disposición no será aplicable cuando concurra alguna de las causas previstas en los distintos apartados del artículo 10, apartado 1.
① Cuando el arrendatario solicite la renovación del contrato durante el periodo comprendido entre los 6 meses y 1 mes anteriores al vencimiento del arrendamiento, el arrendador no podrá denegarla sin causa justificada. No obstante, esta disposición no será aplicable en ninguno de los casos siguientes.
1. Cuando el arrendatario haya incurrido en mora en el pago de la renta hasta alcanzar un importe equivalente a 3 periodos de renta.
El abogado inmobiliario organizó los justificantes de pago de la renta mensual y el periodo de mora para demostrar claramente que el demandado había mantenido impagadas durante un periodo prolongado rentas correspondientes a 3 o más periodos.
Sobre esta base, hizo hincapié en que la resolución del contrato de arrendamiento constituía una causa justificada con arreglo a la Ley de Protección del Arrendamiento de Locales Comerciales y que el demandado no podía invocar la protección de la oportunidad de recuperar la prima comercial.
2) Refutación de las alegaciones relativas a los costes de las obras interiores y los gastos útiles
El abogado inmobiliario subrayó que las obras interiores y los enseres instalados por el demandado estaban destinados a su propia actividad comercial y, por tanto, no podían ser objeto de una reclamación de reembolso de gastos útiles.
Asimismo, sostuvo claramente que el arrendatario tiene la obligación de restituir el inmueble a su estado original al terminar el arrendamiento, por lo que no puede, partiendo de dicha obligación, reclamar al arrendador gastos útiles ni importes equivalentes a la prima comercial.
Resultado de la asistencia prestada mediante la consulta con un abogado inmobiliario: resultado favorable en la demanda de entrega del edificio
Como resultado de la asistencia prestada mediante la consulta con un abogado inmobiliario, el tribunal consideró que el contrato de arrendamiento se había resuelto legalmente y que las pretensiones del demandado relativas a la prima comercial y a los gastos útiles carecían de fundamento.
En consecuencia, el tribunal ordenó al demandado entregar el edificio a condición de que se le devolvieran 20 millones de wones surcoreanos, una vez deducidos de la fianza los 80 millones de wones surcoreanos correspondientes a las rentas impagadas.
2. Consulta con un abogado inmobiliario: aspectos que deben tenerse en cuenta en una demanda de entrega del edificio
La demanda de entrega de un edificio es un proceso civil que el propietario de un inmueble promueve cuando, pese a exigir al ocupante que lo desaloje por una causa justificada, como la resolución del contrato de arrendamiento o la recuperación de la propiedad, este se niega y continúa residiendo en el inmueble o utilizándolo.
Aspectos que deben tenerse en cuenta en una demanda de entrega del edificio
En una demanda de entrega de un edificio, las cuestiones más importantes son si el arrendatario incumplió el contrato de arrendamiento y si este se extinguió legalmente.
El impago de la renta o el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato pueden constituir causas de desalojo, pero estos hechos deben acreditarse claramente mediante pruebas objetivas.
Asimismo, aunque haya vencido el plazo contractual o concurra una causa de resolución, también se examina si el procedimiento de extinción del contrato de arrendamiento se llevó a cabo conforme a Derecho.
Una preparación insuficiente de estos aspectos puede prolongar la demanda de entrega del edificio o conducir a un resultado desfavorable, por lo que es necesario examinarlos detenidamente desde la fase previa al litigio.
3. Estrategia de actuación planteada en la consulta con un abogado inmobiliario
Las cuestiones centrales de una demanda de entrega de un edificio son el incumplimiento contractual del arrendatario y la legalidad de la extinción del contrato de arrendamiento.
Por tanto, antes de presentar la demanda, es importante organizar sistemáticamente los hechos y las pruebas y examinar detenidamente si se cumplen los requisitos legales.
Estrategia de actuación
Aspectos que deben comprobarse | Línea de actuación |
Organización del contrato de arrendamiento y de sus cláusulas especiales | Examinar las cláusulas contractuales y las condiciones especiales para determinar claramente si el arrendatario incumplió sus obligaciones |
Acreditación de la mora y de las rentas impagadas | Obtener pruebas objetivas de los pagos de la renta, del periodo de mora y del importe impagado |
Comprobación de la legalidad de la extinción del contrato | Preparar pruebas que acrediten la notificación de la resolución o el vencimiento del contrato |
Examen del ocupante y de la posibilidad de ejecución | Identificar al ocupante efectivo y comprobar previamente, tras la sentencia, la viabilidad de la entrega y de su ejecución |
Si necesita asesoramiento sobre una demanda de entrega de un edificio, puede resultarle útil consultar a un abogado inmobiliario con experiencia en la materia.
Durante la consulta, el abogado inmobiliario examina la relación contractual y las cuestiones controvertidas, y presta asistencia para tramitar la demanda de entrega del edificio reduciendo controversias innecesarias.
Puede utilizar la opción 🔗Reserva de consulta jurídica para revisar con antelación una estrategia de actuación adecuada a su caso.
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