CONTENIDO
- 1. La historia del cliente víctima de una estafa de arrendamiento de apartamento
- - Antecedentes del caso del cliente víctima de la estafa de arrendamiento
- - Estafa de arrendamiento de apartamento: la asistencia del abogado inmobiliario
- - Resultado de la asistencia del abogado inmobiliario: sentencia de devolución íntegra de 120.000.000 wones
- 2. Tipos de estafa de arrendamiento de apartamento y forma de denunciarla
- - Tipos de estafa de arrendamiento de apartamento
- - Cómo denunciar la estafa de arrendamiento de apartamento
- 3. Si ha sufrido una estafa de arrendamiento de apartamento
- - Lista de comprobación para actuar por cuenta propia
- - Si recibe la asistencia de un abogado inmobiliario
1. La historia del cliente víctima de una estafa de arrendamiento de apartamento
La historia del cliente que, tras ser víctima de una estafa de arrendamiento de apartamento, acudió a un abogado inmobiliario es la siguiente.
Antecedentes del caso del cliente víctima de la estafa de arrendamiento
El cliente celebró un contrato de arrendamiento tipo jeonse en un apartamento situado en el área metropolitana y residió en él.
Dicho apartamento era un edificio de nueva construcción, se ofrecía un depósito de jeonse relativamente razonable en comparación con el precio de mercado de la zona y el contrato se tramitó a través de un agente inmobiliario autorizado.
El cliente, en el momento del contrato, comprobó la nota simple del registro, presentó el aviso de traslado de domicilio y obtuvo la fecha cierta, y consideró que había cumplido todos los trámites habituales.
El propietario (en adelante, el demandado) explicó que no existía ningún problema con dicho apartamento y el cliente, confiando en ello, comenzó a residir tras pagar al demandado un depósito de jeonse de 120.000.000 wones.
Sin embargo, cuando se acercaba el vencimiento del contrato, entre los inquilinos de la zona empezó a hablarse de que existían problemas de deuda relacionados con dicho apartamento.
Tras las comprobaciones, se puso de manifiesto que sobre el apartamento se habían constituido numerosas hipotecas de máximo y créditos de rango preferente y que algunas viviendas ya no habían recuperado su fianza.
Esta estructura era una situación que podía considerarse un tipo característico de estafa de arrendamiento de apartamento.
Por ello, el cliente comunicó al demandado en varias ocasiones, antes de la finalización del contrato, su intención de desalojar y su solicitud de devolución de la fianza, pero el demandado la eludió alegando falta de fondos y se llegó incluso a la interrupción del contacto.
Finalmente, el cliente, que no recuperó la fianza, consideró que era necesaria una respuesta jurídica frente al perjuicio de la estafa de arrendamiento de apartamento y solicitó la asistencia de un abogado inmobiliario.
Estafa de arrendamiento de apartamento: la asistencia del abogado inmobiliario
1) Elaboración de una estrategia que combina la querella penal por estafa de arrendamiento y el proceso civil
El abogado inmobiliario prestó atención a las circunstancias que indicaban que el demandado, aun conociendo en el momento del contrato las hipotecas de máximo de rango preferente y su situación de deuda, no las había comunicado.
En consecuencia, cotejó el contenido de las explicaciones dadas durante la celebración del contrato de arrendamiento con el historial de cambios registrales, ordenó los indicios de engaño y aseguró la documentación pertinente.
Sobre esta base, presentó una querella penal por el presunto delito de estafa de arrendamiento y, al mismo tiempo, tramitó en paralelo una demanda civil de devolución de la fianza, con lo que aumentó el efecto de presión.
2) Análisis de las relaciones jurídicas y clarificación del alcance de la responsabilidad
El abogado inmobiliario analizó la nota simple del registro y el historial de constitución de hipotecas de máximo de dicho apartamento y, exponiendo numéricamente que los créditos de rango preferente superaban la fianza, dejó clara la responsabilidad del demandado.
De este modo, subrayó que el demandado había celebrado el contrato de arrendamiento estando, de hecho, en una situación de insuficiente capacidad para devolver la fianza y alegó con claridad su responsabilidad civil.
3) Medidas de conservación del derecho de arrendamiento y preparación de la ejecución forzosa
El abogado inmobiliario, mediante la solicitud de una orden de inscripción del derecho de arrendamiento, adoptó medidas para mantener la oponibilidad y el derecho de cobro preferente y elaboró una estrategia que tenía en cuenta también la posibilidad de una posterior ejecución forzosa, estableciendo así salvaguardas jurídicas para que el cliente no sufriera perjuicios adicionales.
Resultado de la asistencia del abogado inmobiliario: sentencia de devolución íntegra de 120.000.000 wones
Gracias a la asistencia del abogado inmobiliario, el tribunal reconoció que el demandado había celebrado el contrato de jeonse del apartamento sin haber informado debidamente de su situación de deuda.
Como resultado, se dictó sentencia que ordenaba al demandado devolver la totalidad del depósito de jeonse de 120.000.000 wones.
Posteriormente, el abogado inmobiliario tramitó con rapidez incluso el procedimiento de ejecución forzosa, y el cliente pudo recuperar sin contratiempos la totalidad del importe perjudicado por la estafa de arrendamiento de apartamento.
2. Tipos de estafa de arrendamiento de apartamento y forma de denunciarla
La estafa de arrendamiento de apartamento se refiere al supuesto en el que, aunque en apariencia parece un contrato de arrendamiento normal, en realidad el contrato se celebra sin intención ni capacidad de devolver la fianza.
Los tipos más representativos son los siguientes.
Tipos de estafa de arrendamiento de apartamento
Tipo de estafa de arrendamiento de apartamento | Contenido principal |
Ocultación de créditos de rango preferente | Ocultar que existen numerosas hipotecas de máximo o préstamos y celebrar el contrato de jeonse |
Inversión especulativa sin capital propio (gap) | Sin capital propio, simultáneamente a la compraventa, arrendar en jeonse y cubrir el precio de compra con la fianza |
Doble contrato | Sobre una misma vivienda, celebrar contratos duplicados con varias personas |
Desaparición tras el impago de la fianza | Tras el vencimiento del contrato, alegando falta de fondos, aplazar la devolución y desaparecer |
Cómo denunciar la estafa de arrendamiento de apartamento
Si ha sido víctima de una estafa de arrendamiento de apartamento, debe responder distinguiendo el procedimiento penal y el procedimiento civil.
El procedimiento penal es el proceso para sancionar al autor y el procedimiento civil es el proceso para recuperar la fianza.
Dado que ambos procedimientos tienen finalidades distintas, es importante llevarlos en paralelo según la situación.
▲ Procedimiento penal
Si finalmente se aprecia el delito, el autor será castigado, conforme al artículo 347 de la Ley Penal de la República de Corea (delito de estafa), con pena de prisión de hasta 20 años o multa de hasta 50.000.000 wones.
▲ Procedimiento civil
Lo más importante en el procedimiento civil es no limitarse a obtener la sentencia, sino prepararse para que llegue hasta la ejecución efectiva.
En particular, conservar primero el derecho mediante la orden de inscripción del derecho de arrendamiento y tramitar después el procedimiento teniendo presente la ejecución forzosa es la clave para recuperar la fianza en una estafa de arrendamiento de apartamento.
(*El requerimiento fehaciente no es obligatorio, pero puede utilizarse como prueba sólida en el proceso.)
3. Si ha sufrido una estafa de arrendamiento de apartamento
Si ha sufrido el perjuicio de una estafa de arrendamiento de apartamento, debe ordenar con precisión la situación y asegurar con rapidez la documentación necesaria para aumentar las posibilidades de recuperar la fianza posteriormente.
Lista de comprobación para actuar por cuenta propia
Elemento que comprobar | Contenido detallado |
Revisión del contrato de jeonse | Comprobación del original del contrato, revisión de las cláusulas especiales, verificación del cumplimiento del deber de información del agente inmobiliario autorizado |
Comprobación de las relaciones jurídicas | Coincidencia del propietario, hipotecas de máximo, embargos preventivos, etc., verificación de la existencia de derechos de rango preferente |
Obtención de documentación probatoria | Historial de transferencias bancarias, recibos, mensajes, KakaoTalk, etc., obtención de documentación relativa a la promesa de devolución |
Registro de las fechas del perjuicio | Fecha del contrato, aviso de traslado de domicilio, fecha cierta, fecha de vencimiento del contrato, etc., ordenados cronológicamente |
Estudio de la respuesta penal | Determinación de la necesidad de presentar en paralelo una querella penal, como por delito de estafa |
Comprobación de la posibilidad de medidas cautelares | Embargo preventivo de créditos, embargo preventivo de bienes inmuebles, etc., estudio de la posibilidad de asegurar el patrimonio |
Si recibe la asistencia de un abogado inmobiliario
El abogado inmobiliario de Daeryun, noveno bufete de la República de Corea (según las declaraciones del IVA presentadas ante la Agencia Tributaria Nacional en 2025), analiza primero de forma integral el registro y el contenido del contrato para valorar la posibilidad de que exista estafa.
A continuación, tramita conjuntamente la querella penal y la demanda civil de devolución de la fianza para exigir responsabilidad jurídica al autor.
Si es necesario, mediante medidas cautelares como el embargo preventivo, inmoviliza el patrimonio y elabora una estrategia para que pueda llegar hasta la ejecución forzosa.
Si ha sufrido una estafa de arrendamiento de apartamento, le invitamos a informarse sobre las medidas de respuesta adecuadas a su situación actual a través de la 🔗reserva de consulta jurídica.
Este contenido se basa en casos reales de Daeryun Law LLC con algunas adaptaciones, y los derechos de autor pertenecen a nuestra firma.
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