CONTENTS
- 1. Client ayant sollicité un cabinet d’avocats en droit immobilier
- - Assistance du cabinet d’avocats en droit immobilier
- - Résultat de l’assistance du cabinet d’avocats en droit immobilier : issue favorable de l’action relative au dépôt de garantie
- 2. L’action relative au dépôt de garantie présentée par un cabinet d’avocats en droit immobilier
- - Déroulement d’une action relative au dépôt de garantie
- 3. Raisons de faire appel à un cabinet d’avocats en droit immobilier
- - Assistance d’un cabinet d’avocats en droit immobilier
1. Client ayant sollicité un cabinet d’avocats en droit immobilier
Voici la situation du client qui s’est adressé au cabinet d’avocats en droit immobilier.
Le client avait conclu un contrat de bail avec la partie bailleresse A (ci-après « le défendeur ») et lui avait versé un dépôt de garantie de 100 millions de wons sud-coréens.
Avant l’expiration du contrat, environ 6 mois avant son terme, le client avait clairement fait part au défendeur de son intention d’y mettre fin et lui avait demandé de restituer le dépôt de garantie.
Le défendeur s’était toutefois contenté de réponses ambiguës telles que « Je continue de proposer le logement à la location » et « Je ferai mon possible pour respecter la date d’échéance », sans confirmer au client qu’il restituerait le dépôt de garantie.
Le client avait envoyé une notification formelle avec certification de contenu et tenté à plusieurs reprises de joindre le défendeur. Celui-ci avait néanmoins ignoré cette notification et avait finalement continué d’éviter tout contact jusqu’à la date d’expiration du contrat.
Estimant qu’une action juridique était nécessaire, le client a alors sollicité l’assistance du cabinet d’avocats en droit immobilier afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie.
Assistance du cabinet d’avocats en droit immobilier
1) Démonstration de l’obligation de restituer le dépôt de garantie au regard de la jurisprudence
Lorsque la durée du contrat de bail a expiré, le locataire est tenu de restituer l’immeuble loué et le bailleur doit restituer le dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues au titre des dommages survenus pendant la location. Ces obligations doivent être exécutées simultanément.
Le cabinet d’avocats en droit immobilier a d’abord cité cette décision de la Cour suprême, qui précise que « lorsque la durée du contrat a expiré, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie », afin de souligner que le défendeur ne s’acquittait pas de son obligation de restitution.
2) Intention clairement exprimée par le client de mettre fin au contrat
Le cabinet d’avocats en droit immobilier a recueilli et organisé les échanges de messages entre le client et le défendeur, le contrat de bail ainsi que la notification formelle avec certification de contenu.
En s’appuyant sur le message adressé par le client au défendeur, « Je vous prie d’effectuer la restitution au plus tard le 00 du mois 00. », ainsi que sur la notification formelle par laquelle il avait officiellement demandé la restitution du dépôt de garantie, le cabinet a soutenu que le client avait clairement exprimé son intention de mettre fin au contrat et que le défendeur s’y était délibérément soustrait.
3) Mise en évidence du risque de baisse de la cote de crédit du client
L’avocat intervenant en droit immobilier a également produit comme preuve les communications de la banque informant le client d’un risque de baisse de sa cote de crédit en raison d’un retard dans le remboursement de son prêt.
Il a ainsi soutenu que, faute d’avoir obtenu la restitution du dépôt de garantie, le client avait dû prolonger son prêt contre son gré et supporter des intérêts supplémentaires.
Il a également souligné le risque de baisse de sa cote de crédit et la possibilité réelle que le client subisse à l’avenir des conséquences défavorables dans l’ensemble de ses opérations financières s’il ne récupérait pas son dépôt de garantie.
Résultat de l’assistance du cabinet d’avocats en droit immobilier : issue favorable de l’action relative au dépôt de garantie
À la suite de l’assistance apportée par le cabinet d’avocats en droit immobilier, le tribunal a retenu les points suivants.
2. La non-restitution du dépôt de garantie avait causé au client des conséquences concrètes, notamment la prolongation de son prêt, le paiement d’intérêts supplémentaires et un risque de baisse de sa cote de crédit
En conséquence, le tribunal a ordonné au défendeur de restituer au client l’intégralité du dépôt de garantie locative, soit 100 millions de wons sud-coréens.
2. L’action relative au dépôt de garantie présentée par un cabinet d’avocats en droit immobilier
Le cabinet d’avocats en droit immobilier apporte son assistance pour l’ensemble des démarches juridiques de restitution, notamment l’action engagée par le locataire contre le bailleur qui ne restitue pas le dépôt de garantie et la demande d’ordonnance d’inscription du droit au bail.
① Lorsque le locataire demande la vente aux enchères du logement loué sur le fondement d’un jugement définitif rendu dans une action en restitution du dépôt de garantie ou d’un autre titre exécutoire équivalent, ni l’exécution de l’obligation réciproque ni l’offre de cette exécution ne constitue une condition d’ouverture de l’exécution, nonobstant l’article 41 de la « Loi sur l’exécution civile ».
① Lorsque le dépôt de garantie n’a pas été restitué après la fin du bail, le locataire peut demander une ordonnance d’inscription du droit au bail auprès du tribunal coréen de district territorialement compétent pour le lieu où se situe le logement loué, de l’une de ses chambres détachées ou du tribunal de ville ou de comté compétent.
En vertu de la Loi sur la protection des baux d’habitation, le locataire peut protéger ses droits afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie en recourant à des procédures juridiques telles qu’une action en restitution du dépôt de garantie ou une demande d’ordonnance d’inscription du droit au bail.
Déroulement d’une action relative au dépôt de garantie
La procédure de restitution du dépôt de garantie suit l’ordre indiqué ci-dessus, mais la manière de conserver les preuves à chaque étape et le moment auquel engager une procédure juridique sont déterminants.
En particulier, si la fin du bail et la demande de restitution ne sont pas clairement démontrées lors de l’envoi de la notification formelle et au stade de l’action en justice, le litige peut se prolonger.
Il est donc important de préparer méthodiquement la procédure dès les premières démarches afin de favoriser un recouvrement rapide du dépôt de garantie.
3. Raisons de faire appel à un cabinet d’avocats en droit immobilier
Lorsqu’il conduit une action relative au dépôt de garantie, le cabinet d’avocats en droit immobilier organise méthodiquement les éléments allant de la fin du bail aux circonstances dans lesquelles la restitution du dépôt de garantie a été retardée ou refusée, puis élabore une stratégie de réponse.
Il importe notamment de présenter de manière juridiquement convaincante, au moyen de preuves objectives telles que le contrat, les documents financiers et les relevés de communications, les raisons justifiant la restitution du dépôt de garantie.
Pour organiser une démonstration aussi complexe et élaborer parallèlement une stratégie contentieuse, une assistance juridique professionnelle peut contribuer au recouvrement sécurisé du dépôt de garantie.
Les stratégies d’intervention du cabinet d’avocats en droit immobilier sont les suivantes.
Assistance d’un cabinet d’avocats en droit immobilier
1) Analyse des questions juridiques relatives aux conditions de restitution du dépôt de garantie
Le moment auquel l’obligation de restituer le dépôt de garantie est née est juridiquement déterminé au regard du contrat de bail, de la date de notification de la fin du contrat et de la date d’expiration de celui-ci.
L’argumentation est structurée de manière à répondre en amont, au regard de la jurisprudence, aux moyens que le défendeur pourrait invoquer, tels que « l’absence de nouveau locataire » ou « la remise en état non effectuée ».
2) Réorganisation des éléments autour des preuves pertinentes pour le procès
Parmi les justificatifs du versement du dépôt de garantie, la notification formelle avec certification de contenu et les relevés de messages ou d’appels, seuls les éléments directement pris en compte dans l’appréciation du tribunal sont sélectionnés afin de réorganiser la liste des preuves.
Chaque élément de preuve est relié à la question qu’il permet d’établir et expliqué afin de présenter une démonstration convaincante.
3) Élaboration d’une stratégie de recouvrement tenant compte des possibilités d’exécution
L’analyse de l’extrait du registre immobilier permet de vérifier l’existence d’une hypothèque garantissant des créances jusqu’à un plafond ou d’une saisie conservatoire, et d’examiner à l’avance les possibilités de recouvrement du dépôt de garantie.
Si nécessaire, l’orientation de la réponse est définie en tenant compte d’une éventuelle saisie conservatoire et de l’exécution forcée, afin de réduire au minimum l’interruption entre le jugement et son exécution.
Si vous rencontrez des difficultés concernant la restitution d’un dépôt de garantie, vous pouvez faire examiner les mesures adaptées à votre situation auprès du cabinet d’avocats en droit immobilier en utilisant le lien 🔗Prendre rendez-vous pour une consultation juridique.
Ce contenu est basé sur des études de cas réelles de Cabinet d’avocats Daeryun avec quelques adaptations, et les droits d'auteur appartiennent à notre cabinet.
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