Construction sans autorisation | rejet intégral de la demande de l’acquéreur de l’immeuble

Dans sa demande introductive d’instance, le demandeur soutenait que le client et les autres personnes concernées s’étaient concertés pour le tromper au sujet de l’usage réel du bâtiment et de ses possibilités de location, et avaient commis un fait dommageable afin d’obtenir frauduleusement le prix de vente.

Le demandeur affirmait notamment que le bâtiment en cause constituait une construction sans autorisation en raison d’un changement d’usage effectué sans autorisation et ne pouvait donc pas être exploité pour la location de studios, alors qu’il lui avait été indiqué qu’aucun problème ne s’y opposait avant son achat.

Le client estimait pour sa part n’avoir jamais trompé l’acquéreur. Il considérait que l’état du bâtiment et son usage inscrit dans les registres officiels pouvaient être suffisamment vérifiés, et que l’acquéreur pouvait en prendre connaissance avant la conclusion du contrat. Il a donc demandé au Cabinet d’avocats Daeryun d’assurer sa défense.

Les avocats ont d’abord concentré leur argumentation sur le point central des prétentions du demandeur, à savoir si « le vendeur avait trompé l’acquéreur en présentant le bâtiment comme un bâtiment licite pouvant être loué sous forme de studios ».

Ils ont répliqué que le client n’avait jamais déclaré directement que le bâtiment pouvait être utilisé sous forme de studios et qu’aucun des contrats de location, enregistrements audio ou documents publicitaires produits par le demandeur ne mentionnait que le client lui avait directement fourni une telle explication.

Ils ont notamment souligné que, même si le terme « studio » figurait dans certains contrats de location, ceux-ci avaient uniquement été conclus avec des locataires existants et n’avaient pas été établis afin de tromper l’acquéreur. D’autres contrats et registres officiels indiquaient au contraire qu’il s’agissait de locaux destinés à des activités de proximité.

Ils ont également fait valoir que les documents officiels et contractuels, notamment le certificat intégral des mentions du registre immobilier, le registre coréen des constructions, le contrat de vente ainsi que le document de vérification et d’explication du bien objet du courtage, indiquaient que le bâtiment était destiné à des activités de proximité et à l’habitation, ou relevait de la deuxième catégorie des locaux destinés à des activités de proximité. Dès lors que l’acquéreur avait lui-même signé ces documents, il pouvait connaître l’usage licite et l’état du bâtiment.

Les avocats ont souligné que, même si le bâtiment avait constitué une construction sans autorisation ou avait fait l’objet d’un changement d’usage sans autorisation, le demandeur aurait pu connaître précisément son usage juridique en consultant les registres officiels essentiels avant la conclusion du contrat, de sorte qu’il était difficile de considérer qu’il avait contracté sans en avoir aucune connaissance.

Ils ont également soutenu que le demandeur avait visité le bâtiment et vérifié son état avant la conclusion du contrat. Même si l’aspect extérieur permettait de distinguer les parties utilisées comme résidence de type goshiwon et celles utilisées comme studios, cette circonstance ne suffisait pas à elle seule pour croire que les studios pouvaient être loués licitement.

Outre la question de la construction sans autorisation, le demandeur invoquait l’insuffisance des installations de sécurité incendie à l’appui de sa demande de dommages-intérêts.

En réponse, les avocats ont souligné que l’obligation d’installer des équipements de protection incendie était devenue une question nouvelle à la suite d’une modification législative et qu’il était difficile de conclure qu’au moment du contrat le bâtiment se trouvait d’emblée dans une situation d’illégalité grave. Ils ont en outre fait valoir que le client avait remis au demandeur un accord écrit relatif aux travaux de sécurité incendie et avait fait réaliser ces travaux à ses frais afin de permettre l’obtention d’un certificat attestant l’installation complète des équipements de sécurité requis.

Daeryun s’est également appuyé sur l’issue de la plainte pénale déposée par le demandeur.

Le demandeur avait déposé une plainte pénale contre le client et d’autres personnes pour escroquerie et infraction à la Loi sur les agents immobiliers agréés de la République de Corée. L’affaire correspondante avait toutefois fait l’objet d’une décision de classement sans suite pour absence d’indices d’infraction, tandis que le recours et la demande de contrôle juridictionnel de cette décision avaient tous deux été rejetés.

Sur ce fondement, les avocats ont contesté la crédibilité des prétentions du demandeur et relevé l’insuffisance des éléments établissant l’existence de manœuvres trompeuses. Ils ont également soutenu qu’aucune responsabilité civile au titre de dommages-intérêts ne pouvait être retenue.

L’élément essentiel de cette affaire réside dans le fait que la seule existence d’une construction sans autorisation ou d’un changement d’usage effectué sans autorisation ne suffit pas à établir immédiatement une escroquerie du vendeur ou sa responsabilité au titre de dommages-intérêts.

Lorsque la possibilité d’utiliser licitement le bâtiment constitue le principal point contesté par l’acquéreur dans le cadre d’une vente immobilière, les tribunaux examinent généralement conjointement les éléments suivants.

• Les informations inscrites dans les documents officiels, notamment le registre coréen des constructions, le registre immobilier et le document de vérification et d’explication
• Les explications concrètement fournies par le vendeur
• La possibilité pour l’acquéreur de vérifier lui-même les faits concernés avant la conclusion du contrat
• L’existence de mesures visant à remédier aux défauts ou d’autres mesures de suivi après la conclusion du contrat

Ainsi, dans les litiges relatifs à une construction sans autorisation, l’existence d’un manquement à l’obligation d’information, la preuve de manœuvres trompeuses et la possibilité pour l’acquéreur de procéder lui-même aux vérifications peuvent être déterminantes pour l’issue du litige.

Les constructions sans autorisation donnent fréquemment lieu à des litiges, notamment dans le cadre des transactions immobilières et des activités de location.

Les situations courantes sont les suivantes.

• Un litige en dommages-intérêts survient après la découverte, à la suite de l’achat d’un bâtiment, qu’il s’agit d’une construction sans autorisation
• Un bâtiment a été acheté en vue d’une activité de location, mais son usage enregistré rend sa location difficile
• L’usage réel du bâtiment diffère de celui inscrit dans le registre coréen des constructions
• La partie agrandie illicitement fait l’objet d’une mesure administrative

La question des constructions sans autorisation peut ainsi dépasser le cadre d’une violation de la Loi sur la construction de la République de Corée et entraîner des litiges relatifs à un contrat de vente immobilière, à des dommages-intérêts ou à une escroquerie. Un examen juridique précis est donc nécessaire avant la transaction.

Notre cabinet fait intervenir de manière coordonnée des avocats exerçant notamment en droit immobilier, en matière de dommages-intérêts et en droit pénal afin de traiter l’ensemble des procédures connexes découlant des litiges relatifs aux constructions sans autorisation.

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