Avocat à Séoul | Un avocat en droit civil à Séoul aide le client à obtenir du défendeur la remise de l’immeuble

Le client de l’avocat à Séoul a expliqué qu’il avait tenté à plusieurs reprises de négocier avec le défendeur au sujet de la cession du droit au bail à une autre personne et de l’occupation sans autorisation du bien immobilier, toutes deux intervenues sans son consentement, mais que le problème n’avait pas été résolu.

Le client a finalement décidé de confier la réponse juridique à un avocat en droit civil à Séoul. Il souhaitait engager une action civile relative à la remise de l’immeuble afin d’en obtenir la restitution.

Le client entendait ainsi faire valoir ses droits sur le bien immobilier occupé illégalement par le défendeur au moyen d’une action en justice.

Dans cette affaire suivie par un avocat à Séoul, le défendeur avait initialement conclu avec le client un contrat de location afin d’exploiter un supermarché.

Cependant, au cours de l’exploitation du supermarché, le défendeur avait sous-loué le bien sans autorisation à un tiers et lui avait cédé son droit au bail, à l’insu du client.

Les actes du défendeur étaient susceptibles de constituer une violation du bail ou un manquement contractuel. Le client a donc engagé une action avec l’assistance d’un avocat en droit civil à Séoul.

Après avoir pris connaissance de la situation du client, l’avocat à Séoul lui a conseillé d’engager en premier lieu une action en remise de l’immeuble plutôt que de demander la restitution de l’enrichissement sans cause alors que le défendeur occupait le bien sans autorisation.

Les principales questions de cette affaire portant sur l’occupation illicite et la cession du droit au bail, il importait d’engager une action en remise de l’immeuble afin de régulariser la situation relative au contrat de bail.

L’avocat à Séoul a indiqué que les principales questions de cette affaire concernaient l’occupation illicite, la sous-location et la cession du droit au bail.

S’agissant de l’occupation illicite par le défendeur, il était également possible de se demander si le client pouvait demander la restitution de l’enrichissement sans cause.

Selon la jurisprudence de la Cour suprême de la République de Corée, tant que le contrat de bail demeure en vigueur, il n’est pas possible de réclamer à un tiers des dommages-intérêts correspondant au loyer en raison d’une occupation illicite ni la restitution de l’enrichissement sans cause (notamment Cour suprême, décision 2005다55121 du 2006.12.7).

① Occupation illicite

Dans cette affaire suivie par un avocat en droit civil à Séoul, le défendeur occupait sans titre le bien immobilier appartenant au client. Il pouvait donc être considéré comme tenu de le lui remettre.

L’occupation illicite devait par conséquent être reconnue dans le cadre du procès.

② Sous-location et cession du droit au bail

Dans cette affaire suivie par un avocat à Séoul, le défendeur avait cédé le droit au bail à un autre locataire ou sous-loué le bien sans le consentement du client, ce qui constituait une violation manifeste du contrat de bail.

Il convenait de préciser le manquement du défendeur au contrat de bail et de faire valoir les droits du client.

L’avocat à Séoul a expliqué que cette affaire pouvait être résolue sur le fondement des principes juridiques découlant de l’article 629 de la Loi civile de la République de Corée.

① Motif de l’action en remise de l’immeuble

Article 629 de la Loi civile (restriction à la cession du droit au bail et à la sous-location)

Le preneur ne peut céder son droit ni sous-louer la chose louée sans le consentement du bailleur. Si le preneur enfreint cette disposition, le bailleur peut résilier le contrat.

Cette disposition établit clairement que le défendeur ne pouvait céder à autrui son droit au bail ni sous-louer le bien sans le consentement du client. Le client pouvait donc demander au défendeur la remise de l’immeuble en raison de cette violation.

① Motif de l’action en cessation du trouble

Le client de l’avocat à Séoul entendait récupérer l’immeuble auprès du défendeur en exerçant une action en cessation du trouble résultant de l’occupation illicite.

L’action en cessation du trouble permet, en vertu de l’article 214 de la Loi civile, au propriétaire de demander la suppression du trouble à celui qui porte atteinte à son droit de propriété et de demander la prévention du trouble ou la constitution d’une garantie en vue de dommages-intérêts à celui dont les actes risquent de porter atteinte à ce droit.

Dans le cadre de cette action, le « trouble » désigne une atteinte qui se poursuit encore actuellement. Il se distingue du « dommage », qui correspond à une atteinte à un intérêt juridiquement protégé survenue dans le passé et déjà achevée.

Par conséquent, l’action en cessation du trouble fondée sur le droit de propriété ne doit pas porter sur la suppression du résultat du trouble, mais sur celle de la cause du trouble qui se poursuit actuellement (Cour suprême de la République de Corée, décision 2003다5917 rendue le 2003.3.28).

L’avocat à Séoul a expliqué que les stratégies suivantes devaient être mises en œuvre afin que le client puisse obtenir gain de cause dans l’action en remise de l’immeuble.

Premièrement, faire valoir l’occupation sans titre par le défendeur

Il était nécessaire de démontrer juridiquement que le défendeur occupait sans autorisation le bien immobilier du client.

Il convenait de réunir et de produire des éléments de preuve, tels qu’une copie du registre immobilier, des photographies des lieux, des déclarations de témoins ou des justificatifs de la durée de l’occupation, afin d’étayer la position du client au regard des critères d’appréciation du tribunal.

Deuxièmement, faire valoir l’absence de consentement du client, en sa qualité de bailleur

Il fallait démontrer que le défendeur avait cédé son droit au bail ou sous-loué le bien sans le consentement du client.

La présence, dans le contrat de bail, d’une clause interdisant la cession du droit au bail ou la sous-location sans le consentement du bailleur pouvait étayer la demande en justice.

Il convenait également de produire des preuves du manquement contractuel, telles que le contrat de sous-location ou le contrat de cession du droit au bail, afin d’établir la sous-location ou la cession illicite effectuée par le défendeur.

L’avocat à Séoul a souligné que le défendeur occupait le bien immobilier sans titre et a produit devant le tribunal le contrat de bail ainsi que les documents connexes afin de le démontrer.

Il a également établi que le défendeur avait cédé son droit au bail ou sous-loué le bien sans le consentement du client, ce qui a permis de préciser le fondement juridique de la demande de remise de l’immeuble formée par ce dernier.

Afin de démontrer juridiquement que le défendeur avait cédé son droit au bail ou sous-loué le bien sans le consentement du client, l’avocat à Séoul a produit devant le tribunal les éléments de preuve suivants.

Il a présenté comme preuve le contrat de bail initialement conclu, établissant clairement que le client n’avait dès l’origine consenti ni à la cession sans autorisation ni à la sous-location effectuée par le défendeur.

Ces éléments ont juridiquement établi que les actes du défendeur constituaient un manquement contractuel.