CONTENTS
- 1. L'état actuel des litiges relatifs à la garantie des vices… l'évolution de la structure de responsabilité des entreprises de construction
- - Principales catégories de litiges
- 2. La structure juridique de la garantie des vices
- - Critères du délai de garantie des vices
- - Le point de départ du délai de responsabilité
- 3. Les raisons pour lesquelles la responsabilité demeure en question même après le délai de garantie des vices
- - La découverte tardive des défauts structurels
- - Le problème des vices latents et du moment de leur découverte
- - Le problème de la faute dans le processus de gestion de la conception et de la construction
- 4. La structure des joutes de responsabilité dans les litiges relatifs aux vices
- - Les raisons pour lesquelles les litiges relatifs aux vices se transforment en risques d'entreprise
- - Les points faibles de la gestion des vices que les entreprises de construction doivent vérifier
- 5. Le dispositif de gestion des vices que les entreprises de construction doivent mettre en place
- - Stratégies de réponse
- - Cabinet d'avocats Daeryun, vérification préalable des litiges relatifs aux vices
1. L'état actuel des litiges relatifs à la garantie des vices… l'évolution de la structure de responsabilité des entreprises de construction
Ces derniers temps, le problème des vices dans les logements collectifs s'étend au point de nécessiter un réexamen de la structure de responsabilité et du dispositif de gestion des risques des entreprises de construction.
Un rapport de l'Institut coréen de recherche sur les politiques de la construction souligne que, dans le traitement de la garantie des vices des appartements, la mauvaise gestion et le report de responsabilité de l'entreprise principale ainsi que la prise en charge de la responsabilité des vices des corps d'état ultérieurs, entre autres, posent problème de manière récurrente.
Une telle structure est susceptible de provoquer des joutes de responsabilité entre l'entreprise principale et les sous-traitants, entraînant des retards dans le traitement des vices et une aggravation des litiges.
Principales catégories de litiges
Selon le rapport, les problèmes liés à la garantie des vices sont apparus de manière concentrée dans les catégories suivantes.
Principales catégories de problèmes | Proportion |
Mauvaise gestion et report de responsabilité de l'entreprise principale | 29 % |
Prise en charge de la responsabilité des vices des corps d'état ultérieurs | 21 % |
Dans certains cas, l'entreprise principale a même intenté une action récursoire contre les sous-traitants après avoir réparé les vices.
Il arrive que les sous-traitants acceptent de telles demandes, notamment pour préserver leurs relations d'affaires, ce qui a pour conséquence de maintenir une structure de responsabilité des vices déséquilibrée.
Dans une telle structure, la demande de réparation des vices des occupants peut rester longtemps non résolue.
Par ailleurs, un environnement se forme dans lequel la capacité à répondre aux vices est reliée au niveau de gestion de la qualité de l'entreprise et à ses critères d'évaluation de gestion.
En conséquence, certaines entreprises de construction renforcent récemment leur dispositif de gestion des vices en exploitant des centres d'assistance aux occupants ou des services de relation client.
Cette évolution montre que la réponse aux vices est désormais perçue comme une mission de gestion importante, y compris dans le domaine de la gestion postérieure à la construction.
2. La structure juridique de la garantie des vices
La Loi sur la gestion des logements collectifs de la République de Corée définit le vice comme un défaut survenu au cours du processus de construction.
Il s'agit d'un état dans lequel, en raison d'une faute de construction, des fissures, des affaissements, des ruptures, des décollements, des infiltrations, etc. surviennent et portent atteinte à la sécurité, à la fonction ou à l'aspect du bâtiment ou de l'ouvrage.
Ces vices se répartissent principalement en vices des éléments porteurs de la structure et vices des travaux d'installation.
Les vices des éléments porteurs désignent des défauts, tels que des fissures ou des affaissements, susceptibles d'entraîner l'effondrement partiel ou total de la structure du logement collectif ou de compromettre la sécurité structurelle.
Les éléments porteurs comprennent notamment les poteaux, les poutres, les murs porteurs, les planchers, les charpentes de toiture et les escaliers principaux.
Les vices des travaux d'installation désignent les défauts survenant dans chaque corps d'état, comme les équipements ou les finitions, et englobent notamment les infiltrations, les dysfonctionnements, les défauts de mise à la terre et les défauts de canalisation.
Critères du délai de garantie des vices
Le délai de garantie des vices des logements collectifs est fixé différemment selon le type de travaux, conformément à l'annexe 4 du « décret d'application de la Loi sur la gestion des logements collectifs ».
Les principaux délais de responsabilité sont les suivants.
Type de travaux | Délai de garantie des vices |
Éléments porteurs et travaux de fondation | 10 ans |
Travaux d'étanchéité | 5 ans |
Travaux de béton armé | 5 ans |
Travaux de toiture | 5 ans |
Travaux de finition | 2 ans |
Travaux d'équipement | 2 à 3 ans |
Le maître d'ouvrage assume la responsabilité de la réparation des vices pendant ce délai.
Selon l'article 36 de la Loi sur la gestion des logements collectifs, lorsqu'un vice grave affecte les éléments porteurs pendant le délai de garantie, le maître d'ouvrage assume également la responsabilité de réparer le préjudice résultant de la survenance du vice.
Le point de départ du délai de responsabilité
Le point de départ du délai de responsabilité est également clairement défini par la loi.
Catégorie | Point de départ du délai |
Partie privative | Date de remise à l'occupant |
Partie commune | Date du contrôle de conformité d'utilisation |
La partie privative désigne l'espace intérieur propre à chaque logement, tandis que la partie commune désigne les installations utilisées en commun, telles que les escaliers, les couloirs, les murs extérieurs et la structure.
3. Les raisons pour lesquelles la responsabilité demeure en question même après le délai de garantie des vices
L'existence d'un délai de garantie des vices ne signifie pas que toute responsabilité disparaît dès l'expiration de ce délai.
Dans les litiges réels, les cas où la question de la responsabilité demeure en litige même après l'expiration du délai de garantie des vices ne sont pas rares.
La découverte tardive des défauts structurels
Les défauts structurels ne se manifestent pas toujours immédiatement après l'achèvement des travaux.
Par exemple, des problèmes tels que des fissures internes dans une structure en béton ou un affaissement du terrain ne sont souvent constatés qu'après un certain temps.
Si le vice est considéré comme un problème lié à la sécurité structurelle du bâtiment, l'étendue de la responsabilité peut faire l'objet d'un réexamen ; une vigilance est donc nécessaire.
Le problème des vices latents et du moment de leur découverte
Certains vices restent longtemps invisibles de l'extérieur avant d'être découverts tardivement.
Des vices tels qu'un défaut de la couche d'étanchéité ou une fuite de canalisation ne se manifestent parfois sous forme d'infiltration réelle ou de dysfonctionnement qu'après un certain temps.
Dans ces situations, un décalage temporel existe entre le moment de la survenance du vice et celui de sa découverte, et ce point est traité comme un enjeu important au cours du litige.
Le problème de la faute dans le processus de gestion de la conception et de la construction
Un problème de responsabilité peut également survenir lorsqu'une faute de gestion est constatée dans le processus de conception ou de construction.
Si une erreur survenue au cours de la gestion des travaux a affecté la sécurité ou la fonction du bâtiment, une responsabilité de dommages-intérêts au titre de la Loi civile de la République de Corée peut être examinée.
Dans ce cas, l'étendue de la responsabilité peut être discutée indépendamment de l'expiration ou non du délai de garantie des vices.
4. La structure des joutes de responsabilité dans les litiges relatifs aux vices
Dans les litiges relatifs aux vices, la structure de responsabilité suivante apparaît de manière récurrente.
2. L'entreprise principale invoque la responsabilité de construction du sous-traitant
3. Un litige d'action récursoire survient entre l'entreprise principale et le sous-traitant
4. Formation d'une structure aboutissant à un procès de longue durée
Au cours de ce processus, il arrive que la réparation des vices soit retardée ou que l'étendue de la responsabilité ne soit pas clairement définie.
En particulier, lorsque des vices structurels ou des réparations de grande ampleur sont nécessaires, la durée du litige risque de s'allonger.
Les raisons pour lesquelles les litiges relatifs aux vices se transforment en risques d'entreprise
Dans le secteur de la construction, une tendance se dessine, reliant le problème de la réponse aux vices des logements collectifs à la gestion de la responsabilité de l'entreprise et à ses critères d'évaluation de gestion.
En effet, le problème des vices des logements collectifs reflète non seulement la qualité de la construction, mais aussi la fiabilité de l'entreprise et son niveau de gestion responsable.
Le rapport publié par l'Institut coréen de recherche sur les politiques de la construction, intitulé « Orientations pour l'établissement d'une gestion ESG des entreprises de construction centrée sur la garantie des vices des appartements », soulève la nécessité d'introduire des indicateurs de gestion ESG relatifs à la garantie des vices des logements collectifs.
Le rapport propose qu'il soit également nécessaire d'envisager un dispositif consistant à évaluer les entreprises de construction dotées d'un dispositif de réponse aux vices et d'une organisation de traitement des occupants, et à leur accorder des incitations.
Ces discussions montrent que les entreprises de construction doivent percevoir le dispositif de gestion des vices comme un domaine de gestion relevant de la direction de l'entreprise.
Les points faibles de la gestion des vices que les entreprises de construction doivent vérifier
Les points de vulnérabilité constatés de manière récurrente lors du conseil aux entreprises de construction sont les suivants.
② Critères imprécis de répartition des responsabilités entre l'entreprise principale et le sous-traitant
③ Vérification insuffisante de la possibilité de survenance de vices à long terme
④ Processus de réponse aux litiges relatifs aux vices non organisé
⑤ Insuffisance du système de réponse aux occupants
Ces éléments peuvent ralentir le temps de réponse en cas de litige et en accroître l'ampleur.
5. Le dispositif de gestion des vices que les entreprises de construction doivent mettre en place
Les entreprises de construction doivent mettre en place un dispositif de gestion préalable afin de se préparer aux litiges relatifs aux vices.
Stratégies de réponse
Les principales stratégies de réponse sont les suivantes.
• Construire une base de données de gestion des vices
• Organiser le processus de réponse aux occupants
• Clarifier la structure de responsabilité de la sous-traitance
• Élaborer un manuel de réponse aux litiges relatifs aux vices
En particulier, les éléments susceptibles de présenter des vices à long terme, tels que la structure ou les équipements, doivent être gérés au moyen d'un dispositif d'inspection préalable.
Un tel dispositif de gestion contribue à la fois à la prévention des litiges et à la gestion des risques de l'entreprise.
Cabinet d'avocats Daeryun, vérification préalable des litiges relatifs aux vices
Les litiges relatifs aux vices de construction combinent des problèmes de sécurité structurelle, la responsabilité de gestion dans le processus de conception et de construction, ainsi que les relations contractuelles entre l'entreprise principale et les sous-traitants.
En conséquence, l'entreprise doit examiner simultanément les problèmes techniques et la responsabilité juridique.
Le Cabinet d'avocats Daeryun soutient une réponse globale aux problèmes de vices des logements collectifs grâce à la collaboration d'avocats spécialisés en droit de la construction, d'avocats ayant exercé comme juristes internes de grandes entreprises de construction et d'avocats spécialisés en droit de la concurrence.
En menant conjointement un examen juridique et une analyse technique, il fournit un conseil permettant à l'entreprise de vérifier à l'avance les problèmes de vices et de mettre en place un dispositif de gestion.
• Analyse des risques juridiques liés à la garantie des vices
• Examen de la structure de responsabilité entre l'entreprise principale et les sous-traitants
• Réponse aux contentieux relatifs aux vices de construction
• Inspection de sécurité de la résidence et conseil en prévention des litiges
Les problèmes de vices des logements collectifs peuvent donner lieu à des litiges même plusieurs années après l'achèvement des travaux.
Par conséquent, du point de vue de l'entreprise de construction, il est plus important d'organiser un dispositif de gestion au moyen d'une inspection préalable que de réagir après la survenance des vices.
Le Cabinet d'avocats Daeryun fournit conjointement un conseil juridique et un examen technique afin de permettre aux entreprises de construction de mettre en place un processus de gestion des vices et un dispositif de réponse aux litiges.
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