CONTENTS
- 1. Клиент, обратившийся за консультацией к адвокату по недвижимости
- - Обстоятельства дела
- - Содействие через консультацию адвоката по недвижимости
- - Результат содействия через консультацию адвоката по недвижимости — выигрыш иска о передаче здания
- 2. Консультация адвоката по недвижимости: на что обратить внимание при иске о передаче здания
- - На что обратить внимание при иске о передаче здания
- 3. Стратегия реагирования, предлагаемая при консультации адвоката по недвижимости
- - Стратегия реагирования
1. Клиент, обратившийся за консультацией к адвокату по недвижимости
Клиент, обратившийся за консультацией к адвокату по недвижимости, был председателем кооператива, который управлял торговым кооперативом и распоряжался принадлежащим ему зданием.
Обстоятельства дела
Клиент заключил договор аренды с нанимателем — г-ном А (далее — ответчик) — и договорился сдавать здание в аренду за обеспечительный взнос в размере 100 000 000 вон и ежемесячную арендную плату в размере 4 000 000 вон.
Ответчик заново выполнил внутреннюю отделку арендованного здания, кухонное оборудование и т. п. и использовал его для работы своего кафе.
В начале срока аренды ответчик добросовестно вносил арендную плату каждый месяц, поэтому клиент, доверяя ответчику, после истечения двухлетнего договора молчаливо продлил договор на один год.
Однако после продления договора ответчик внезапно начал не вносить арендную плату, повторяя, что «не хватает средств на ведение бизнеса» и «обязательно заплачу позже».
Ответчик около 20 месяцев не вносил арендную плату надлежащим образом, и её сумма достигла 80 000 000 вон.
На собрании кооператива был вынесен вопрос об ответчике, и клиент от имени кооператива уведомил ответчика о расторжении договора аренды в связи с неисполнением договора.
Однако ответчик, утверждая, что ему должны вернуть полезные расходы на внутреннюю отделку и гудвилл (право аренды), продолжал вести деятельность, занимая здание.
В связи с этим клиент обратился за консультацией к адвокату по недвижимости, чтобы правомерно расторгнуть договор посредством иска о передаче здания.
Содействие через консультацию адвоката по недвижимости
1) Опровержение утверждения ответчика о возврате гудвилла на основании Закона Республики Корея о защите аренды коммерческих помещений
① Арендодатель в период с 6 месяцев до окончания срока аренды и до момента прекращения аренды не вправе, совершая какое-либо из действий, перечисленных в следующих пунктах, препятствовать получению нанимателем гудвилла от лица, желающего стать новым нанимателем, привлечённым по договору о гудвилле. Однако это не применяется при наличии какого-либо из оснований, перечисленных в пунктах части 1 статьи 10.
① Арендодатель не вправе без уважительных причин отказать, если наниматель требует продления договора в период с 6 месяцев до 1 месяца до истечения срока аренды. Однако это не применяется в одном из следующих случаев.
1. если наниматель допустил просрочку арендной платы на сумму, равную арендной плате за три периода
Адвокат по недвижимости, систематизировав выписки о внесении арендной платы и периоды просрочки, чётко показал, что ответчик длительное время допускал просрочку арендной платы за три и более периода.
На этом основании он подчеркнул, что расторжение договора аренды относится к уважительным причинам по Закону Республики Корея о защите аренды коммерческих помещений и что ответчик не может ссылаться на защиту возможности возврата гудвилла.
2) Опровержение требований о расходах на отделку и полезных расходах
Адвокат по недвижимости подчеркнул, что отделка и предметы обстановки, установленные ответчиком, были установлены для его собственной деятельности и не могут быть предметом требования о возмещении полезных расходов.
Также он ясно отстаивал то, что наниматель при прекращении аренды несёт обязанность привести помещение в первоначальное состояние, поэтому, исходя из этого, он не может требовать от арендодателя возмещения полезных расходов или суммы, равной гудвиллу.
Результат содействия через консультацию адвоката по недвижимости — выигрыш иска о передаче здания
В результате содействия через консультацию адвоката по недвижимости суд признал, что расторжение договора аренды было произведено правомерно, а требования ответчика о гудвилле и полезных расходах необоснованны.
В связи с этим суд вынес решение, обязывающее ответчика передать здание при условии возврата ему 20 000 000 вон — суммы обеспечительного взноса за вычетом просроченной арендной платы в размере 80 000 000 вон.
2. Консультация адвоката по недвижимости: на что обратить внимание при иске о передаче здания
Иск о передаче здания — это гражданский иск, который подаётся, когда собственник недвижимости по уважительным причинам, таким как расторжение договора аренды или восстановление права собственности, потребовал выселения владельца, однако владелец отказывается и продолжает проживать в данной недвижимости или пользоваться ею.
На что обратить внимание при иске о передаче здания
В иске о передаче здания важнейшими вопросами являются то, нарушил ли наниматель договор аренды, и то, был ли договор правомерно прекращён.
Просрочка арендной платы или неисполнение обязанностей, установленных договором, могут стать основанием для выселения, но эти факты необходимо чётко доказать объективными материалами.
Также, даже при наличии оснований для истечения срока договора или его расторжения, одновременно оценивается, была ли процедура прекращения договора аренды юридически правомерной.
Если подготовка по этим вопросам недостаточна, иск о передаче здания может затянуться или привести к неблагоприятному результату, поэтому необходим тщательный анализ ещё до стадии судебного разбирательства.
3. Стратегия реагирования, предлагаемая при консультации адвоката по недвижимости
В иске о передаче здания ключевыми вопросами являются факт нарушения договора нанимателем и правомерность прекращения договора аренды.
Поэтому важно перед судебным разбирательством систематически упорядочить фактические обстоятельства и доказательства и тщательно проверить соблюдение юридических требований.
Стратегия реагирования
Что необходимо проверить | Направление реагирования |
Систематизация договора аренды и особых условий | Изучив положения договора и особые условия, чётко определить наличие нарушения обязанностей нанимателем |
Доказывание просрочки и суммы невнесённой арендной платы | Обеспечить объективными материалами выписки о внесении арендной платы, периоды просрочки и суммы невнесённой платы |
Проверка правомерности прекращения договора | Подготовить материалы, подтверждающие уведомление о расторжении договора или факт истечения срока договора |
Проверка владельца и возможности исполнения | Установить фактического владельца и заранее проверить возможность передачи и исполнения после решения |
Если требуется консультация по иску о передаче здания, может быть полезно получить консультацию у профильного адвоката через консультацию адвоката по недвижимости.
Адвокат по недвижимости в ходе консультации систематизирует договорные отношения и спорные вопросы и содействует ведению иска о передаче здания, сокращая ненужные споры.
🔗запись на юридическую консультацию — через неё заранее проверьте стратегию реагирования, подходящую вашему делу
Данный контент основан на реальных кейсах Юридической фирмы Дэрюн с некоторыми адаптациями, и авторские права принадлежат нашей фирме.
Unauthorized reproduction, duplication, or distribution and other copyright infringements may result in legal action under applicable laws.
