CONTENTS
- 1. Клиент, инициировавший разбирательство по спору о недвижимости
- 2. Разработка стратегии ведения спора о недвижимости
- - Рассмотрение обеспечительной меры для фиксации состояния владения
- - Обоснование расторжения договора задолженностью по арендной плате
- - Обязанность возвратить здание после прекращения договора
- 3. Результат спора о недвижимости — выигрыш дела
- 4. Спор о недвижимости: процедура передачи здания
- - Значение почтового отправления с удостоверенным содержанием для расторжения договора
- 5. При подготовке к спору о недвижимости
1. Клиент, инициировавший разбирательство по спору о недвижимости
Клиент, инициировавший разбирательство по спору о недвижимости, являлся арендодателем и собственником коммерческого здания. Поскольку арендатор длительное время не вносил арендную плату и продолжал занимать здание, клиент был ограничен в осуществлении своих имущественных прав.
Первоначально арендатор откладывал внесение арендной платы, ссылаясь на временные финансовые затруднения, и неоднократно сообщал, что вскоре произведет расчет.
Стремясь сохранить арендные отношения, клиент в течение определенного времени ожидал внесения арендной платы. Однако задолженность продолжала накапливаться, и арендатор перестал оплачивать даже расходы на содержание здания.
Впоследствии арендатор стал значительно реже выходить на связь, уклонялся от обсуждения договора и фактически продолжал занимать здание без согласования с арендодателем.
Клиент пришел к выводу, что для надлежащего прекращения договора аренды и возврата здания необходимо судебное разбирательство по спору о недвижимости, и при содействии адвоката по спорам о недвижимости приступил к рассмотрению возможных правовых мер.
В ходе консультации клиент указал на практические трудности, пояснив: «Ситуация, при которой арендатор продолжает пользоваться зданием, не внося арендную плату, сохраняется уже длительное время».
2. Разработка стратегии ведения спора о недвижимости
Поскольку ключевыми вопросами в споре о недвижимости являлись прекращение договора аренды и наличие у арендатора правового основания для владения зданием, адвокат разработал стратегию, сосредоточившись на систематизации фактических обстоятельств и выборе надлежащих процедур.
Рассмотрение обеспечительной меры для фиксации состояния владения
Клиент опасался, что во время рассмотрения иска арендатор передаст владение третьему лицу или повредит внутреннее оборудование здания.
В связи с этим адвокат также рассмотрел возможность подачи заявления об обеспечительном судебном запрете на передачу владения как средстве обеспечения требования о передаче здания.
Процедура была организована таким образом, чтобы зафиксировать состояние владения посредством обеспечительной меры и тем самым обеспечить исполнимость последующего решения по спору о недвижимости.
С учетом возможности передачи владения и развития спора суд признал обеспечительную меру необходимой. Соответствующее определение было использовано при рассмотрении основного иска в качестве важного материала.
Обоснование расторжения договора задолженностью по арендной плате
Ключевым вопросом спора о недвижимости являлось надлежащее прекращение договора аренды.
Ссылаясь на статью 10-8 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий, адвокат подчеркнул, что задолженность арендатора уже превышала размер арендной платы за 3 платежных периода.
Было особо указано, что задолженность сохранялась не кратковременно, а на протяжении нескольких месяцев, при этом вероятность ее погашения была низкой. На этом основании адвокат обосновал правомерность расторжения договора.
Для подтверждения уведомления о расторжении договора основное внимание было уделено совокупности доказательств, включая текстовые сообщения, сведения об отправке уведомлений и данные о задолженности.
Обязанность возвратить здание после прекращения договора
После прекращения договора аренды отсутствие у арендатора правового основания для дальнейшего владения является существенным обстоятельством при разрешении спора о недвижимости.
Адвокат изложил правовое обоснование, согласно которому арендодатель вправе потребовать передачи здания на основании предусмотренного статьей 213 Гражданского кодекса Республики Корея права собственника требовать возврата вещи.
В этих целях были систематизированы и представлены договор аренды, сведения о задолженности по арендной плате и обстоятельства прекращения договора. Особое внимание было обращено на отсутствие у арендатора правового основания для владения.
Подробнее
3. Результат спора о недвижимости — выигрыш дела
По итогам разбирательства по спору о недвижимости, проведенного при содействии адвоката, суд удовлетворил требование арендодателя и обязал арендатора передать здание.
Суд исходил из того, что задолженность арендатора по арендной плате отвечала условиям расторжения договора, а владение зданием продолжалось и после прекращения арендных отношений.
Также было учтено, что факт направления уведомления о расторжении договора подтверждался объективными материалами и у арендатора отсутствовали иные правовые основания для владения зданием.
Судебные расходы также были возложены на арендатора. После вынесения решения клиент сообщил: «Завершилась ситуация, которая длительное время создавала для меня затруднения».
4. Спор о недвижимости: процедура передачи здания
Иск о передаче здания является распространенной гражданско-правовой процедурой, применяемой в рамках споров о недвижимости, если здание не возвращается после прекращения договора аренды.
Правовыми основаниями являются обязанность возвратить здание после прекращения договора аренды и предусмотренное статьей 213 Гражданского кодекса Республики Корея право собственника требовать возврата вещи.
▶ Статья 213 Гражданского кодекса Республики Корея (требование собственника о возврате вещи)
В отношении коммерческих зданий превышение задолженностью по арендной плате установленного уровня допускает расторжение договора, поэтому необходимо точно установить период и сумму задолженности.
▶ Статья 10-8 Закона Республики Корея о защите арендаторов коммерческих зданий (задолженность по арендной плате и расторжение договора)
Разбирательство по спору о недвижимости, связанному с передачей здания, обычно включает следующие этапы.
▶ Последовательность освобождения здания и передачи владения
2. Подача заявления об обеспечительном судебном запрете на передачу владения
3. Предъявление иска о передаче здания
4. Судебное разбирательство и вынесение решения
5. Принудительное исполнение в целях передачи недвижимости
ㆍ Предотвращение смены владельца в ходе судебного разбирательства
ㆍ Обеспечение исполнимости решения по существу спора
ㆍ Необходимость точно определить объект недвижимости и подтвердить факт владения
Если разбирательство по спору о недвижимости инициируется до истечения срока договора, существенным вопросом становится факт получения арендатором волеизъявления о расторжении договора.
Поэтому обстоятельства расторжения договора необходимо подтверждать совокупностью различных материалов, включая текстовые сообщения, переписку в мессенджерах и почтовые отправления с удостоверенным содержанием.
Значение почтового отправления с удостоверенным содержанием для расторжения договора
Для предъявления требования об освобождении здания в связи с невнесением ежемесячной арендной платы до истечения срока договора аренды необходимо предварительно направить уведомление о расторжении договора.
При рассмотрении требования об освобождении здания суд прежде всего устанавливает, был ли договор аренды фактически прекращен.
[Основные аспекты уведомления о расторжении договора]
▶ Необходимо установить, было ли волеизъявление о расторжении доведено до арендатора
▶ При предъявлении иска необходимы материалы, подтверждающие расторжение договора
Уведомление о расторжении договора может быть направлено не только почтовым отправлением с удостоверенным содержанием, но и посредством текстового сообщения или мессенджера. Однако если арендатор отрицает его получение, может возникнуть спор.
По этой причине почтовое отправление с удостоверенным содержанием, позволяющее объективно зафиксировать содержание и время отправки, используется как более надежное средство.
Даже если арендатор намеренно не получает такое почтовое отправление, сведения о его отправке могут использоваться в качестве косвенного подтверждения волеизъявления о расторжении договора.
5. При подготовке к спору о недвижимости
Разбирательство по спору о недвижимости, связанному с передачей здания, включает ряд последовательных процедур: уведомление о расторжении договора посредством почтового отправления с удостоверенным содержанием, обеспечительный судебный запрет на передачу владения, предъявление иска, судебное разбирательство и принудительное исполнение.
Хотя каждый этап может казаться самостоятельным, правовая оценка и систематизация материалов на предшествующей стадии непосредственно влияют на последующее судебное разбирательство и исполнение решения.
На стадии расторжения договора необходимо четко установить его основание и момент, а на стадии судебного разбирательства — систематизировать обстоятельства возникновения задолженности по арендной плате, состояние владения и факт прекращения договора.
Если после вынесения решения здание не передается добровольно, правовые меры также должны учитывать возможность принудительного исполнения.
В нашей фирме работают многие адвокаты, зарегистрированные в Корейской ассоциации адвокатов в качестве специалистов по недвижимости. Они проводят комплексную правовую оценку вопросов передачи зданий и договоров с недвижимостью, ведут судебные дела и обеспечивают последовательное представительство интересов клиентов.
Стратегия разрабатывается с учетом обстоятельств дела и данных, накопленных при ведении различных споров о недвижимости.
Если в ситуации, аналогичной описанной выше, требуется юридическая помощь, можно воспользоваться 🔗записью на юридическую консультацию для подготовки возможной стратегии правового реагирования.
Связанные новости
Watch related video content
for this case study.
Об иске о выселении! Собственникам тоже непросто… что делать, если договор окончен, а арендатор не съезжает?
Данный контент основан на реальных кейсах Юридической фирмы Дэрюн с некоторыми адаптациями, и авторские права принадлежат нашей фирме.
Unauthorized reproduction, duplication, or distribution and other copyright infringements may result in legal action under applicable laws.
