Споры об ответственности продолжаются и после окончания гарантийного срока… Риски управления дефектами, которые необходимо учитывать строительным компаниям

Согласно отчету, проблемы, связанные с гарантийной ответственностью за дефекты, преимущественно относятся к следующим категориям.

В отдельных случаях после устранения дефектов генеральный подрядчик предъявлял субподрядчику иск о взыскании в порядке регресса.

Субподрядчики иногда принимают такие требования, в частности, ради сохранения деловых отношений. В результате структура ответственности за дефекты продолжает оставаться несбалансированной.

При такой структуре требования жильцов об устранении дефектов могут длительное время оставаться без удовлетворения.

Одновременно формируются условия, при которых способность реагировать на дефекты связывается с уровнем управления качеством и учитывается при оценке деятельности компании.

В связи с этим некоторые строительные компании в последнее время укрепляют системы управления дефектами, создавая центры поддержки жильцов или подразделения по работе с клиентами.

Такие меры показывают, что реагирование на дефекты рассматривается как значимая управленческая задача и на этапе эксплуатации после завершения строительства.

Сроки гарантийной ответственности за дефекты многоквартирных жилых домов различаются в зависимости от вида работ согласно приложению 4 к Указу о введении в действие Закона Республики Корея об управлении многоквартирными жилыми домами.

Основные сроки ответственности указаны ниже.

В течение соответствующего срока застройщик несет ответственность за устранение дефектов.

Согласно статье 36 Закона Республики Корея об управлении многоквартирными жилыми домами, если в пределах гарантийного срока возникает существенный дефект несущего конструктивного элемента, застройщик также несет ответственность за возмещение вреда (ущерба), причиненного этим дефектом.

Дата начала исчисления срока ответственности также прямо установлена законом.

Часть в индивидуальной собственности представляет собой внутреннее пространство отдельной квартиры, а часть общего пользования включает лестницы, коридоры, наружные стены, несущие конструкции и другие объекты, используемые совместно.

Структурные дефекты не всегда проявляются сразу после завершения строительства.

Например, внутренние трещины в бетонных конструкциях или просадка грунта зачастую обнаруживаются только спустя определенное время.

Если характер дефекта признается связанным с безопасностью конструкций здания, вопрос об объеме ответственности может быть пересмотрен.

Некоторые дефекты длительное время не имеют внешних проявлений и обнаруживаются позднее.

Такие дефекты, как нарушение гидроизоляционного слоя или протечка трубопровода, иногда проявляются в форме фактической протечки либо нарушения функционирования только по истечении определенного времени.

В подобных ситуациях между моментом возникновения и моментом обнаружения дефекта имеется временной разрыв, который становится значимым предметом рассмотрения в ходе спора.

Вопрос об ответственности может возникнуть и при выявлении небрежности в процессе проектирования или выполнения строительных работ.

Если ошибка, допущенная при управлении строительными работами, повлияла на безопасность или функциональность здания, может рассматриваться вопрос об ответственности за возмещение вреда (ущерба) по Гражданскому кодексу Республики Корея.

В таких случаях объем ответственности может обсуждаться независимо от того, истек ли срок гарантийной ответственности за дефекты.

В строительной отрасли наблюдается тенденция, при которой реагирование на дефекты многоквартирных жилых домов связывается с управлением ответственностью компании и оценкой ее деятельности.

Это обусловлено тем, что дефекты многоквартирных жилых домов отражают не только качество строительства, но и надежность компании и уровень ответственного управления.

В опубликованном Корейским научно-исследовательским институтом строительной политики отчете «Направления формирования ESG-управления в строительных компаниях с акцентом на гарантийную ответственность за дефекты квартир» поставлен вопрос о необходимости внедрения показателей ESG-управления, связанных с гарантийной ответственностью за дефекты многоквартирных жилых домов.

В отчете также предлагается рассмотреть возможность оценки строительных компаний, располагающих системами реагирования на дефекты и подразделениями по работе с жильцами, а также предоставления им стимулирующих мер.

Это обсуждение показывает, что строительным компаниям следует рассматривать систему управления дефектами как одно из направлений корпоративного управления.

В ходе консультирования строительных компаний неоднократно выявляются следующие уязвимые аспекты.

При возникновении спора эти факторы могут замедлить реагирование и увеличить его масштаб.

К основным стратегиям реагирования относятся следующие меры.

Для элементов, в которых существует вероятность появления дефектов в долгосрочной перспективе, в частности несущих конструкций и инженерных систем, требуется управление посредством системы предварительных проверок.

Такая система способствует предотвращению споров и управлению корпоративными рисками.

На споры о строительных дефектах одновременно влияют безопасность конструкций, ответственность за управление процессами проектирования и строительства, договорные отношения между генеральным подрядчиком и субподрядчиками и другие факторы.

Поэтому компаниям необходимо одновременно анализировать технические вопросы и юридическую ответственность.

Дэрюн оказывает комплексную поддержку по вопросам дефектов многоквартирных жилых домов посредством совместной работы адвокатов, специализирующихся на строительном праве, адвокатов с опытом работы штатными юристами крупных строительных компаний и адвокатов по вопросам добросовестной конкуренции.

Одновременное проведение юридической проверки и технического анализа позволяет консультировать компании по вопросам предварительной проверки дефектов и создания соответствующей системы управления.

Проблемы, связанные с дефектами многоквартирных жилых домов, могут привести к спорам даже спустя несколько лет после завершения строительства.

По этой причине для строительных компаний предварительная проверка и совершенствование системы управления имеют большее значение, чем реагирование только после возникновения дефекта.

Дэрюн одновременно предоставляет юридические консультации и проводит технические проверки, содействуя строительным компаниям в создании процессов управления дефектами и систем реагирования на споры.

Если требуется более предметный анализ реагирования на споры о гарантийной ответственности за дефекты квартир или создания системы управления строительными дефектами, в Дэрюн, занимающей 9-е место среди юридических фирм Республики Корея (по данным деклараций по НДС Национальной налоговой службы за 25 г.), доступна 🔗запись на юридическую консультацию с адвокатом по недвижимости для проверки соответствующих вопросов.