ทนายความในกรุงโซล | ทนายความคดีแพ่งในกรุงโซลช่วยลูกความให้ได้รับมอบอาคารคืนจากจำเลย

ลูกความของทนายความในกรุงโซลอธิบายว่า ได้พยายามเจรจากับจำเลยหลายครั้งเกี่ยวกับการที่จำเลยโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลอื่นและเข้าครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยพลการโดยไม่ได้รับความยินยอมจากลูกความ แต่ปัญหายังไม่ได้รับการแก้ไข

ในที่สุด ลูกความตัดสินใจมอบหมายให้ทนายความคดีแพ่งในกรุงโซลดำเนินการทางกฎหมาย และมาพบเพื่อยื่นคดีแพ่งเกี่ยวกับการส่งมอบอาคารโดยเรียกร้องให้ส่งมอบอาคารคืน

ลูกความประสงค์จะยืนยันสิทธิของตนผ่านการเรียกร้องทางกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จำเลยครอบครองโดยมิชอบ

เดิมจำเลยในคดีของทนายความในกรุงโซลได้ทำสัญญากับลูกความ โดยระบุว่าจะเช่าพื้นที่เพื่อประกอบกิจการซูเปอร์มาร์เก็ต

อย่างไรก็ตาม ระหว่างที่จำเลยประกอบกิจการซูเปอร์มาร์เก็ต จำเลยได้ให้บุคคลที่ 3 เช่าช่วงโดยพลการและโอนสิทธิการเช่าให้บุคคลดังกล่าว โดยกระทำการนี้โดยที่ลูกความไม่ทราบ

การกระทำของจำเลยเป็นการฝ่าฝืนผลผูกพันของสัญญาเช่าหรือเป็นการผิดสัญญา ลูกความจึงยื่นฟ้องโดยได้รับความช่วยเหลือจากทนายความคดีแพ่งในกรุงโซล

หลังจากรับฟังข้อเท็จจริงของลูกความ ทนายความในกรุงโซลแนะนำว่า ในระหว่างที่จำเลยครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยพลการ ควรยื่นคดีเรียกร้องให้ส่งมอบอาคารก่อน แทนที่จะเรียกร้องให้คืนลาภมิควรได้

เนื่องจากประเด็นสำคัญของคดีนี้คือการครอบครองโดยมิชอบและการโอนสิทธิการเช่า จึงจำเป็นต้องยื่นคดีเรียกร้องให้ส่งมอบอาคารเพื่อแก้ไขปัญหาเกี่ยวกับสัญญาเช่า

ทนายความในกรุงโซลอธิบายว่า ประเด็นสำคัญของคดีนี้คือการครอบครองโดยมิชอบ การให้เช่าช่วง และการโอนสิทธิการเช่า

อาจมีข้อสงสัยว่า ลูกความสามารถเรียกร้องให้คืนลาภมิควรได้อันเกี่ยวเนื่องกับการครอบครองโดยมิชอบของจำเลยด้วยหรือไม่

ตามแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี ตราบเท่าที่สัญญาเช่ายังคงมีผล ไม่อาจเรียกร้องค่าเสียหายเทียบเท่าค่าเช่าหรือเรียกร้องให้บุคคลที่ 3 คืนลาภมิควรได้โดยอ้างเหตุการครอบครองโดยมิชอบ (คำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีลงวันที่ 2006.12.7 คดีหมายเลข 2005다55121 เป็นต้น)

① การครอบครองโดยมิชอบ

เนื่องจากจำเลยในคดีของทนายความคดีแพ่งในกรุงโซลครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของลูกความโดยไม่มีสิทธิ จึงอาจถือได้ว่าจำเลยต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่ลูกความ

ประเด็นการครอบครองโดยมิชอบจึงต้องได้รับการรับรองในการพิจารณาคดี

② การให้เช่าช่วงและการโอนสิทธิการเช่า

เนื่องจากจำเลยในคดีของทนายความในกรุงโซลได้โอนสิทธิการเช่าให้แก่ผู้เช่าหรือให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากลูกความ การกระทำดังกล่าวจึงเป็นการผิดสัญญาเช่าอย่างชัดเจน

ต้องระบุการผิดสัญญาเช่าของจำเลยและยืนยันสิทธิของลูกความ

ทนายความในกรุงโซลอธิบายว่า คดีนี้สามารถดำเนินการตามหลักกฎหมายแห่งมาตรา 629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี

① เหตุแห่งการฟ้องคดีเรียกร้องให้ส่งมอบอาคาร

มาตรา 629 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี (ข้อจำกัดในการโอนสิทธิการเช่าและการให้เช่าช่วง)

ผู้เช่าไม่อาจโอนสิทธิของตนหรือให้เช่าทรัพย์สินที่เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า หากผู้เช่าฝ่าฝืนข้อกำหนดดังกล่าว ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้

ข้อกำหนดนี้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าจำเลยไม่อาจโอนสิทธิการเช่าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากลูกความ เมื่อละเมิดข้อกำหนดดังกล่าว ลูกความจึงสามารถเรียกร้องให้จำเลยส่งมอบอาคารคืนได้

① เหตุแห่งการใช้สิทธิเรียกร้องให้ขจัดการรบกวนกรรมสิทธิ์

ลูกความของทนายความในกรุงโซลประสงค์จะใช้สิทธิเรียกร้องให้ขจัดการรบกวนกรรมสิทธิ์อันเกิดจากการครอบครองโดยมิชอบ เพื่อรับอาคารคืนจากจำเลย

สิทธิเรียกร้องให้ขจัดการรบกวนกรรมสิทธิ์หมายถึง ตามมาตรา 214 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี เจ้าของสามารถเรียกร้องให้ผู้ที่รบกวนกรรมสิทธิ์ขจัดการรบกวนดังกล่าว และสามารถเรียกร้องให้ผู้ที่กระทำการอันอาจรบกวนกรรมสิทธิ์ป้องกันการรบกวนหรือจัดหาหลักประกันสำหรับการชดใช้ค่าเสียหายได้

คำว่า ‘การรบกวน’ ในสิทธิเรียกร้องให้ขจัดการรบกวนกรรมสิทธิ์หมายถึงการละเมิดที่ยังคงเกิดขึ้นในปัจจุบัน ซึ่งแตกต่างจากแนวคิดเรื่อง ‘ความเสียหาย’ อันหมายถึงกรณีที่มีการละเมิดประโยชน์ที่กฎหมายคุ้มครองในอดีตและได้สิ้นสุดลงแล้ว

ดังนั้น สิทธิเรียกร้องให้ขจัดการรบกวนกรรมสิทธิ์โดยอาศัยกรรมสิทธิ์ต้องมีเนื้อหาเป็นการขจัดเหตุแห่งการรบกวนที่ยังคงดำเนินอยู่ มิใช่การขจัดผลที่เกิดจากการรบกวน (คำพิพากษาศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีลงวันที่ 2003.3.28 คดีหมายเลข 2003다5917)

ทนายความในกรุงโซลแนะนำว่า เพื่อให้ชนะคดีเรียกร้องให้ส่งมอบอาคารที่ลูกความเป็นผู้ยื่นฟ้อง จำเป็นต้องใช้แนวทางดังต่อไปนี้

ประการแรก ยืนยันว่าจำเลยครอบครองโดยไม่มีสิทธิตามกฎหมาย

จำเป็นต้องพิสูจน์ทางกฎหมายว่าจำเลยครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของลูกความโดยพลการ

ต้องรวบรวมและยื่นหลักฐาน เช่น สำเนาทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ภาพถ่ายสถานที่ คำให้การของพยาน และเอกสารพิสูจน์ระยะเวลาการครอบครอง เพื่อให้ศาลใช้ประกอบการวินิจฉัย

ประการที่สอง ยืนยันว่าลูกความ (ผู้ให้เช่า) ไม่ได้ให้ความยินยอม

ต้องพิสูจน์ว่าจำเลยโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากลูกความ

หากสัญญาเช่ามีข้อกำหนดห้ามโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ข้อกำหนดดังกล่าวย่อมเป็นคุณต่อคดี

นอกจากนี้ ต้องยื่นหลักฐานการฝ่าฝืนสัญญา เช่น สัญญาเช่าช่วงหรือสัญญาโอนสิทธิการเช่า เพื่อพิสูจน์ว่าจำเลยให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิโดยมิชอบ

ทนายความในกรุงโซลเน้นย้ำว่าจำเลยครอบครองอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีสิทธิตามกฎหมาย และยื่นสัญญาเช่ากับเอกสารที่เกี่ยวข้องต่อศาลเพื่อพิสูจน์ข้อเท็จจริงดังกล่าว

นอกจากนี้ ยังพิสูจน์ว่าจำเลยโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากลูกความ และแสดงมูลเหตุทางกฎหมายแห่งคำขอให้ส่งมอบอาคารของลูกความ

ทนายความในกรุงโซลยื่นหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อศาลเพื่อพิสูจน์ทางกฎหมายว่าจำเลยโอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงโดยไม่ได้รับความยินยอมจากลูกความ

ทนายความนำสัญญาเช่าที่จัดทำขึ้นเดิมมาแสดงเป็นหลักฐาน เพื่อยืนยันอย่างชัดเจนว่าตั้งแต่แรก ลูกความไม่ได้ยินยอมให้จำเลยโอนสิทธิหรือให้เช่าช่วงโดยพลการ

หลักฐานดังกล่าวพิสูจน์ทางกฎหมายอย่างชัดเจนว่าการกระทำของจำเลยเป็นการฝ่าฝืนสัญญา