สารบัญ
- 1. คดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | โครงสร้างข้อพิพาทเรื่องรายการจดทะเบียนที่ยังคงเหลืออยู่ในโครงการก่อสร้างใหม่
- - ประเด็นสำคัญ: ความเชื่อมโยงระหว่างแผนการบริหารจัดการและจัดสรรสิทธิกับการรับช่วงการครอบครอง
- - คำวินิจฉัยของศาลที่พิจารณาคดีก่อน: ยอมรับการรับช่วงการครอบครองจากการอนุมัติและประกาศ → รับคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนตามอายุความ
- 2. คดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | คำวินิจฉัยของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี: การครอบครองไม่ตกทอดโดยอัตโนมัติเพียงเพราะมีการอนุมัติและประกาศ
- - คงข้อสรุปในส่วนของสมาคมที่ 1 ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางภายในโครงการให้เพิกถอนและส่งกลับไปพิจารณาใหม่
- 3. คดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | ความสำคัญของคำพิพากษานี้
- - เอกสารที่สมาคมโครงการก่อสร้างใหม่ควรจัดเตรียมสำหรับคดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
- - ความช่วยเหลือของสำนักงานกฎหมาย Daeryun
1. คดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | โครงสร้างข้อพิพาทเรื่องรายการจดทะเบียนที่ยังคงเหลืออยู่ในโครงการก่อสร้างใหม่
คู่ความในคดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่ สมาคมโครงการก่อสร้างใหม่สองแห่ง (สมาคมเขตปรับปรุงที่ 1 และสมาคมเขตปรับปรุงที่ 2) กับบรรษัทที่ดินและเคหะแห่งสาธารณรัฐเกาหลี (LH)
LH ซึ่งเคยเป็นผู้ดำเนินโครงการได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะและส่วนแบ่งในที่ดินบางส่วนให้แล้วในขณะจัดสรรขาย แต่ที่ดินและอาคารบางส่วนภายในโครงการ (ที่ตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสวัสดิการ สำนักงานบริหารและห้องเครื่องกำเนิดไฟฟ้า เป็นต้น) รวมถึงส่วนแบ่งบางส่วนยังคงจดทะเบียนในชื่อ LH
ต่อมา สมาคมโครงการก่อสร้างใหม่ทั้งสองแห่งได้รับอนุมัติและประกาศแผนการบริหารจัดการและจัดสรรสิทธิสำหรับเขตปรับปรุงของแต่ละแห่ง แล้วจึงยื่นฟ้อง LH เพื่อขอให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยอ้างเหตุว่าการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความจากการครอบครองของเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนเดิมครบกำหนดแล้ว และขอให้ดำเนินกระบวนการจดทะเบียนดังกล่าว
นอกจากนี้ ข้อพิพาทเกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางภายในโครงการยังมีการเข้าร่วมคดีในฐานะคู่ความอิสระ (การเข้าร่วมของอีกสมาคมหนึ่ง) จึงเป็นโครงสร้างคดีที่ต้องมีคำวินิจฉัยเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันเกี่ยวกับนิติสัมพันธ์เดียวกัน
ประเด็นสำคัญ: ความเชื่อมโยงระหว่างแผนการบริหารจัดการและจัดสรรสิทธิกับการรับช่วงการครอบครอง
ประเด็นสำคัญของคดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นี้สรุปได้ดังต่อไปนี้
② ควรพิจารณาว่าใครเป็นผู้ครอบครองร่วมและขอบเขตการรับช่วงการครอบครองสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางภายในโครงการ (ที่ดินสำนักงานบริหาร ที่ดินสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสวัสดิการและพื้นที่สีเขียว เป็นต้น) อย่างไร
③ ผู้ใดมีสิทธิใช้สิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อันเกิดจากการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ (สมาคมหรือกลุ่มเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วน)
กล่าวคือ ประเด็นข้อพิพาทอยู่ที่ความสัมพันธ์ระหว่างการเกิดสิทธิใช้และได้รับประโยชน์ตามรัฐบัญญัติว่าด้วยการปรับปรุงสภาพแวดล้อมเมืองและที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลีกับหลักเรื่องการครอบครองและการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งของสาธารณรัฐเกาหลี
คำวินิจฉัยของศาลที่พิจารณาคดีก่อน: ยอมรับการรับช่วงการครอบครองจากการอนุมัติและประกาศ → รับคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนตามอายุความ
ศาลที่พิจารณาคดีก่อนเห็นว่า เมื่อมีการอนุมัติและประกาศแผนการบริหารจัดการและจัดสรรสิทธิ การครอบครองของเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนเดิมภายในเขตปรับปรุงย่อมตกทอดไปยังสมาคมโครงการก่อสร้างใหม่ซึ่งเป็นผู้ดำเนินโครงการ
โดยอาศัยข้อสันนิษฐานดังกล่าว ศาลที่พิจารณาคดีก่อนเห็นว่าสมาคมเขตปรับปรุงที่ 1 รับช่วงการครอบครองจากเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนของอาคารชุดที่ 1 และสมาคมเขตปรับปรุงที่ 2 ก็รับช่วงการครอบครองสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางภายในโครงการจากเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนของอาคารชุดที่ 2 จากนั้นจึงสันนิษฐานว่าการครอบครองของแต่ละสมาคมเป็นการครอบครองเพื่อตนโดยสงบและเปิดเผย และยอมรับว่าการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความครบกำหนดแล้ว
ศาลจึงมีคำวินิจฉัย รับคำขอบางส่วนในขอบเขตที่สั่งให้ LH ดำเนินกระบวนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
2. คดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | คำวินิจฉัยของศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลี: การครอบครองไม่ตกทอดโดยอัตโนมัติเพียงเพราะมีการอนุมัติและประกาศ
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีวินิจฉัยว่าไม่อาจยอมรับความเชื่อมโยงของศาลที่พิจารณาคดีก่อนที่ว่า “การอนุมัติและประกาศ = การรับช่วงการครอบครอง” ได้โดยตรง
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีเห็นว่า บทบัญญัติของรัฐบัญญัติว่าด้วยการปรับปรุงสภาพแวดล้อมเมืองและที่อยู่อาศัยของสาธารณรัฐเกาหลี ซึ่งจำกัดการใช้และรับประโยชน์ของผู้ทรงสิทธิเดิมหลังการอนุมัติและประกาศแผนการบริหารจัดการและจัดสรรสิทธิ พร้อมทั้งเปิดให้ผู้ดำเนินโครงการใช้และรับประโยชน์ได้ อาจเป็นมูลให้ผู้ดำเนินโครงการมีสิทธิเรียกร้องให้ส่งมอบการครอบครอง แต่สิทธิดังกล่าวตั้งอยู่บนโครงสร้างที่ว่า การครอบครองของเจ้าของเดิมและบุคคลอื่นยังคงมีอยู่ จึงเกิดสิทธิเรียกร้องให้บุคคลเหล่านั้นส่งมอบการครอบครอง
นอกจากนี้ ในโครงการก่อสร้างอาคารขึ้นใหม่ อำนาจบังคับให้ได้มาซึ่งทรัพย์สินตามรัฐบัญญัติว่าด้วยการได้มาซึ่งที่ดินและการชดเชยสำหรับโครงการสาธารณประโยชน์ของสาธารณรัฐเกาหลีมิได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ เว้นแต่กรณียกเว้นบางประการ หากไม่สามารถตกลงกันได้ ผู้ดำเนินโครงการต้องรับมอบการครอบครองผ่านกระบวนการอื่น เช่น คดีเรียกร้องให้ขาย เมื่อพิจารณาจากระบบดังกล่าว จึงไม่อาจถือว่าการครอบครองที่ดินและอาคารภายในเขตปรับปรุงตกทอดไปยังสมาคมทันทีเพียงเพราะมีการอนุมัติและประกาศแผน
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีจึงแยกระหว่างการเกิดสิทธิใช้และได้รับประโยชน์กับการโอนการครอบครอง โดยวินิจฉัยว่าการรับช่วงการครอบครองต้องไต่สวนข้อเท็จจริงโดยเฉพาะ เช่น การส่งมอบโดยสมัครใจ การย้ายออกเสร็จสิ้นและการชำระราคา
คงข้อสรุปในส่วนของสมาคมที่ 1 ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางภายในโครงการให้เพิกถอนและส่งกลับไปพิจารณาใหม่
ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีแบ่งข้อสรุปเมื่อนำหลักดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อเท็จจริงเฉพาะคดีดังต่อไปนี้
1) ส่วนที่เกี่ยวกับสมาคมเขตปรับปรุงที่ 1
แม้การให้เหตุผลของศาลที่พิจารณาคดีก่อนว่าการครอบครองตกทอดเพราะมีการอนุมัติและประกาศจะมีส่วนที่ไม่เหมาะสม แต่จากสำนวนคดียังมีเหตุให้เห็นได้ว่าสมาคมที่ 1 รับช่วงการครอบครองจากเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนเดิมเสร็จสิ้นแล้วจากการย้ายออก เป็นต้น ศาลจึงเห็นว่าสามารถคงข้อสรุปของศาลที่พิจารณาคดีก่อนซึ่งรับคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากการได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความไว้ได้
2) ส่วนที่เกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางภายในโครงการ (ส่วนที่สมาคมที่ 2 กล่าวอ้าง)
ในทางกลับกัน ศาลเห็นว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วนของอาคารชุดที่ 1 และที่ 2 ครอบครองสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางภายในโครงการร่วมกันผ่านสภาผู้แทนผู้อยู่อาศัย จึงไม่อาจถือว่าการครอบครองร่วมดังกล่าวตกทอดไปยังสมาคมที่ 2 โดยอัตโนมัติเพียงเพราะมีการอนุมัติและประกาศแผนสำหรับสมาคมที่ 2
ดังนั้น ศาลฎีกาแห่งสาธารณรัฐเกาหลีจึงเห็นว่าส่วนของคำพิพากษาศาลที่พิจารณาคดีก่อนซึ่งรับคำขอหลักของผู้เข้าเป็นคู่ความ (สมาคมที่ 2) บางส่วนมีข้อผิดพลาดในการตีความและใช้กฎหมาย และมีคำสั่ง เพิกถอนคำพิพากษาในส่วนที่จำเลยแพ้คดีเกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางภายในโครงการ แล้วส่งกลับไปพิจารณาใหม่
3. คดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ | ความสำคัญของคำพิพากษานี้
คำพิพากษานี้กำหนดหลักเกณฑ์ที่ชัดเจนสำหรับการดำเนินคดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ดังต่อไปนี้
เอกสารที่สมาคมโครงการก่อสร้างใหม่ควรจัดเตรียมสำหรับคดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ประเภท | ประเด็นสำคัญที่ต้องตรวจสอบ | เอกสารตัวอย่าง |
ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการรับช่วงการครอบครอง | นอกเหนือจากการอนุมัติและประกาศแล้ว มีการส่งมอบการครอบครองจริงหรือย้ายออกเสร็จสิ้นแล้วหรือไม่ | · เอกสารยืนยันการย้ายออกเสร็จสิ้น · ข้อตกลงส่งมอบการครอบครอง · บันทึกการรื้อถอนและปิดพื้นที่ |
ความคืบหน้าของการเจรจาและการเรียกร้องให้ขาย | การเจรจาหรือการดำเนินคดีกับผู้ไม่ยื่นคำขอรับการจัดสรร เป็นต้น | · คำฟ้องและคำพิพากษาในคดีเรียกร้องให้ขาย · เอกสารการวางทรัพย์หรือชำระราคา |
โครงสร้างการครอบครองสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง | ผู้ครอบครองตามโครงสร้างของสภาผู้แทนผู้อยู่อาศัยและข้อบังคับการบริหาร | · ข้อบังคับการบริหาร · รายงานการประชุมสภาผู้แทน · เอกสารส่งมอบอำนาจบริหาร |
วันเริ่มนับและวันครบกำหนดอายุความการได้กรรมสิทธิ์ | เวลาเริ่มต้นการครอบครองและข้อสันนิษฐานเรื่องการครอบครองโดยสงบและเปิดเผย | · ภาพถ่าย/แผนผัง · รายละเอียดการใช้และบริหารจัดการ · เอกสารค่าสาธารณูปโภคและการบำรุงรักษา |
ผู้มีสิทธิใช้สิทธิเรียกร้อง | คุณสมบัติของผู้ใช้สิทธิเรียกร้องให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ (สมาคม/เจ้าของกรรมสิทธิ์แยกส่วน) | · เอกสารแสดงมูลเหตุแห่งการรับช่วงสิทธิ · เอกสารเกี่ยวกับการมอบอำนาจหรือการโอนสิทธิ |
ความช่วยเหลือของสำนักงานกฎหมาย Daeryun
สำนักงานกฎหมาย Daeryun ให้ความสำคัญกับ การวางแนวทางพยานหลักฐานเพื่อพิสูจน์ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับการรับช่วงการครอบครอง แทนการอาศัยเพียงเอกสารในขั้นตอนแผนการบริหารจัดการและจัดสรรสิทธิเพื่อผลักดันข้อสรุป ในคดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่เกี่ยวข้องกับโครงการก่อสร้างใหม่และโครงการปรับปรุงเมือง
นอกจากนี้ หากเป็นกรณีที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองร่วมและข้อบังคับการบริหาร เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางภายในโครงการ จะพิจารณาการส่งมอบอำนาจบริหาร การดำเนินงานของสภาผู้แทน ตลอดจนสภาพการใช้และรับประโยชน์โดยรวม เพื่อวิเคราะห์โครงสร้างการเป็นเจ้าของสิทธิ
ผลของคดีฟ้องขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงว่า “ผู้ใดครอบครองสิ่งใด ตั้งแต่เมื่อใดและด้วยวิธีใด” จึงควรรวบรวมเอกสารและพิจารณาแนวทางดำเนินคดีตั้งแต่ระยะแรก
หากต้องการความช่วยเหลือจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ สามารถดำเนินการผ่าน 🔗การนัดหมายเพื่อรับคำปรึกษากฎหมายกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
