“사업부지 95% 확보·3개월 협의 충족하면 매매계약 성립”…개발이익 포함 시가 인정한 판결

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

• 매도청구권 행사 요건(사업부지 95% 확보 + 3개월 협의) 충족 여부
• 협의의 ‘형식’이 아닌 ‘실질성’ 판단 기준
• 매도청구 의사표시로 매매계약이 성립하는 시점
• 매매대금 산정 기준으로서 ‘시가’의 의미
• 개발이익 포함 여부

특히 실무에서는 다음이 핵심입니다.

“매도청구는 언제 계약으로 완성되는가”, “시가는 어디까지 반영해야 하는가”

법원은 먼저 주택법상 매도청구 요건 충족 여부를 판단했습니다.

• 사업계획승인 완료
• 사업부지 95% 이상 권원 확보
• 3개월 이상의 협의 진행

특히 협의 요건에 대해 법원은 중요한 기준을 제시했습니다.

협의는 형식적인 통지에 그칠 것이 아니라 구체적이고 실질적인 협의여야 한다.

이에 따라 다음 요소들을 종합적으로 고려했습니다.

• 감정평가 기반 가격 제시 여부
• 협의 요청 횟수 및 방식
• 상대방의 응답 태도
• 협의 요건 충족에 대한 증명책임은 사업주체인 조합이 부담하는 것이 원칙

결론적으로 원고 조합은 감정평가 금액을 제시하고 내용증명 및 지속적인 협의 시도를 했으며, 상대방이 협의에 응하지 않은 점 등을 이유로 실질적 협의 요건을 충족했다고 판단했습니다.

법원은 매도청구의 법적 효과를 확실히 했습니다.

매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 시점에 시가에 의한 매매계약이 성립한다.

즉 별도의 계약 체결이나 합의 없이도 매도청구 자체가 계약을 성립시키는 형성권적 성격을 가진다는 것입니다.

본 사건에서는 매도청구 의사표시가 담긴 서면이 피고들에게 송달된 2024. 3. 13.에 매매계약이 성립한 것으로 인정됐습니다.

다만, 소장에 재건축 참여 여부에 대한 회답 최고서가 첨부된 경우에는 회답기간 만료 다음날이 매매계약 성립일이 됩니다.

법원은 매매대금 산정 기준에 대해서도 중요한 법리를 재확인했습니다.

매도청구에서의 ‘시가’는 단순 현재 가격이 아니라, 사업 시행으로 인해 발생할 개발이익이 포함된 객관적 거래가격을 의미한다.

이는 매우 중요한 부분입니다.

즉, 사업 진행 시점에서 점차 구체화되는 개발이익이 반영된 가치가 포함된다는 것입니다.

하지만 이는 사업 완료 후의 가치를 현재 시점에서 전부 미리 반영하라는 의미가 아니라 사업 진행 정도에 따라 구체화된 당시의 개발이익을 반영하라는 의미입니다.

법원은 감정평가 결과에 대해서도 다음과 같이 판단했습니다.

감정방법이 합리적이고 경험칙에 반하지 않으며 현저한 오류가 없는 경우 감정결과를 그대로 채택해야 한다.

이에 따라 법원은 감정가를 기준으로 매매대금을 확정했습니다.

피고들은 조합 총회 결의가 없다는 점을 문제 삼았지만, 법원은 다음과 같이 판시하며 이를 배척했습니다.

매도청구권은 법률상 인정된 권리이고 주택법 제22조 제3항이 준용하는 집합건물법 제48조 등에 별도 총회 결의를 요구하는 규정이 없으므로, 별도 총회 결의 없이 행사 가능하다.

협의 절차 관리

• 감정평가 기반 가격 제시
• 내용증명 등 협의 기록 확보
• 협의 시도 입증자료 축적

권원 확보 전략

• 95% 확보 기준 사전 달성
• 지분 구조 정리

시가 산정 대응

• 복수 감정평가 활용
• 개발이익 반영 논리 준비

소송 대응

• 매도청구 시점 관리
• 의사표시 도달 입증

리스크 구조 분석