도시및주거환경정비법 | 신탁계약 안 했는데도 위탁자로 인정될까? 위탁자 지위 기준을 정리한 대법원 판결

원심인 서울고등법원은 원고들의 위탁자 지위를 판단하기에 앞서 상가를 구성하는 각 점포에 독립된 구분소유권이 성립했는지를 살폈습니다.

그 결과 6개 점포가 개별적으로 매매되기 시작한 1984년경부터 각 점포가 구조상·이용상 독립성을 갖추었고 이를 구분소유권의 객체로 삼으려는 구분행위도 존재했다고 판단했습니다(서울고등법원 2024. 7. 25. 선고 2023누52934 판결).

이에 따라 각 점포에 대한 구분소유권 성립을 인정했으며, 해당 소유관계를 바탕으로 원고들에게 복수의 위탁자 지위를 인정할 수 있다고 보았습니다.

신탁회사는 이러한 원심 판단에 불복해 상고했고 이에 따라 대법원에서는 신탁계약이나 신탁등기를 마치지 않은 토지 등 소유자도 도시정비법상 위탁자 지위를 가질 수 있는지가 주요 판단 대상이 됐습니다.

신탁회사가 근거로 제시한 조항은 도시및주거환경정비법 제2조 제9호입니다.

해당 조항은 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우, 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 ‘토지 등 소유자’로 보도록 규정하고 있습니다.

신탁회사는 이 규정을 근거로 실제 신탁이 이루어지지 않았다면 원고들에게 위탁자 지위를 인정할 수 없다는 입장을 제시했습니다.

그러나 도시및주거환경정비법 제39조 제1항은 사업시행자가 신탁업자인 경우 ‘위탁자’를 조합원에 대응하는 지위로 규정하고 있습니다.

이에 따라 위탁자의 범위를 신탁계약을 체결하거나 신탁등기를 마친 소유자로 한정할 수 있는지, 나아가 상가의 각 점포에 구분소유권이 인정되는 경우 여러 소유자에게 각각 위탁자 지위를 인정할 수 있는지가 이 사건의 핵심 쟁점이 됐습니다.

피고 신탁회사는 도시및주거환경정비법 제2조 제9호를 근거로 원고들이 실제 신탁계약을 체결하지 않았고 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기도 마치지 않았으므로 위탁자로 볼 수 없다고 주장했습니다.

그러나 대법원은 신탁등기가 이루어지면 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다는 기존 판례를 근거로 들어(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결) 도시정비법 제2조 제9호는 이러한 경우에도 위탁자가 정비사업에서 토지 등 소유자의 지위를 유지한다는 점을 확인하는 규정이라고 해석했습니다.

또한 도시정비법 제39조 제1항에도 위탁자의 범위를 신탁계약을 체결하거나 신탁등기를 마친 사람으로 제한하는 내용이 없다는 점을 설명하며 신탁계약이나 신탁등기를 하지 않았다는 사정만으로 원고들이 위탁자 지위의 확인을 구할 수 없다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

대법원은 조합이 사업시행자인 재개발·재건축사업에서 조합원 자격에 관한 분쟁이 발생한 경우 조합을 상대로 공법상 당사자소송을 제기하여 조합원 지위의 확인을 구할 수 있다고 판시해 왔습니다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결).

이번 사건에서 대법원은 이러한 법리가 신탁업자를 사업시행자로 하는 정비사업에도 적용된다고 보았습니다.

도시정비법 제27조 제1항에 따라 신탁업자가 사업시행자로 지정되면 별도의 조합이 설립되지 않지만, 도시및주거환경정비법 제39조 제1항은 이 경우 ‘위탁자’를 조합방식 정비사업의 ‘조합원’에 해당하는 자로 규정하고 있기 때문입니다.

이에 대법원은 신탁업자와 토지 등 소유자 사이에서 위탁자 지위에 관한 분쟁이 발생했다면 토지 등 소유자가 사업시행자인 신탁업자를 상대로 공법상 당사자소송을 제기하여 위탁자 지위의 확인을 구할 수 있다고 판단했습니다.

대법원은 이 사건 상가를 구성하는 6개 점포의 구분소유권에 관한 원심 판단도 유지했습니다.

원심은 각 점포가 개별적으로 매매되기 시작한 1984년경부터 구조상·이용상 독립성을 갖추었고, 각 점포를 구분소유권의 객체로 삼으려는 구분행위도 존재했다고 판단했습니다. 대법원 역시 관련 법리와 기록을 검토한 뒤 이러한 구분소유권 성립 판단에 잘못이 없다고 보았습니다.

피고는 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례가 다가구주택이 다세대주택으로 전환된 경우 분양대상자를 제한한다는 점을 들어 형평성 문제도 제기했습니다.

그러나 대법원은 다가구주택에 관한 건축법 규정과 이 사건 상가에 적용되는 집합건물법상 구분소유 제도는 그 요건과 효과, 입법 취지가 서로 다르다고 판단했습니다.

따라서 다가구주택과의 형평성을 이유로 이 사건 상가 소유자들에게 복수의 위탁자 지위를 인정해서는 안 된다는 주장은 받아들여지지 않았으, 대법원은 원심 판단을 유지해 피고의 상고를 모두 기각했습니다.

신탁업자가 사업시행자로 지정됐다는 이유만으로 모든 토지 등 소유자의 법적 지위가 동일하게 결정되는 것은 아닙니다.

해당 부동산의 소유관계와 신탁 현황을 확인한 뒤 도시정비법이 정한 위탁자에 해당하는지를 구체적으로 판단해야 합니다.

따라서 위탁자 지위가 문제된 경우에는 다음과 같은 사항을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

특히 이번 사건처럼 하나의 상가에 여러 점포와 소유자가 얽혀 있다면 등기 형태만 확인할 것이 아니라 구조상·이용상 독립성과 구분행위 등 구분소유권 성립에 관한 사정까지 검토해야 합니다.

위탁자 지위를 인정받을 수 있는 법적 근거를 확인했다면 그다음에는 누구를 상대로 어떠한 형태의 소송을 제기할 것인지를 검토해야 합니다.

대법원은 도시정비법 제39조 제1항에 따라 신탁방식의 위탁자가 조합방식의 조합원에 대응하는 지위를 가진다는 점을 근거로, 위탁자 지위 확인 역시 사업시행자인 신탁업자를 상대로 한 공법상 당사자소송으로 구해야 한다고 판단했습니다.

따라서 위탁자 지위에 관한 분쟁에서는 ① 사업시행자 확인 → ② 부동산 권리관계 분석 → ③ 도시정비법상 위탁자 해당 여부 검토 → ④ 공법상 당사자소송의 당사자 및 청구 내용 검토 순으로 법률관계를 정리하는 것이 필요합니다.

▶ 토지·건축물의 등기사항과 신탁계약, 정비사업 관련 자료를 분석하여 도시정비법상 위탁자 해당 여부 검토

▶ 상가 및 집합건물의 구조상·이용상 독립성과 구분행위 등을 확인하여 구분소유권 성립 여부 및 권리관계 분석

▶ 도시정비법 제2조 제9호 및 제39조 제1항을 토대로 신탁계약·신탁등기 여부가 위탁자 지위에 미치는 영향 검토

▶ 사업시행자인 신탁업자와 위탁자 지위를 둘러싼 분쟁이 발생한 경우 공법상 당사자소송의 청구 내용과 입증자료 준비

▶ 재개발·재건축사업 과정에서 발생하는 위탁자 지위, 구분소유관계 등 정비사업 관련 분쟁에 대한 대응 및 소송 대리

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