조합설립 | 인가 전 금품 제공 약속은 처벌 대상, 정비사업전문관리업자 선정 기준을 정리한 대법원 판결

원심은 피고인이 금품 제공 의사를 표시할 당시 해당 조합이 조합설립인가를 받았는지는 처벌 여부에 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다.

피고인이 조합장에게 금품을 제공하겠다는 의사를 표시한 행위가 정비사업전문관리업자로 선정되는 것과 관련하여 이루어진 이상, 조합설립인가 전이라는 이유만으로 구 소규모주택정비법 제54조 제7항 제1호의 적용에서 제외할 수 없다고 본 것입니다.

이에 원심은 피고인의 주장을 받아들이지 않고 해당 공소사실을 유죄로 판단한 제1심판결을 그대로 유지했습니다.

이 사건에서 대법원이 판단해야 할 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 조합설립인가 시점 : 금품 제공 의사를 표시할 당시 조합설립인가를 받지 않은 경우에도 처벌규정이 적용되는지
2. 정비사업전문관리업자 선정 관련성 : 조합설립인가 전 이루어진 금품 제공 의사 표시를 정비사업전문관리업자 ‘선정과 관련한 행위’로 볼 수 있는지
3. 금품 제공 의사 표시의 처벌 여부 : 실제 금품을 지급하지 않고 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속한 단계에서도 처벌할 수 있는지

구 소규모주택정비법 제54조 제7항 제1호는 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등의 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 금지하고 있었습니다.

피고인은 금품 제공 의사를 표시할 당시 조합설립인가가 이루어지지 않았다는 점을 근거로 해당 처벌규정을 적용할 수 없다고 주장했습니다.

이에 대법원은 조합설립인가 여부와 시기가 처벌규정의 적용에 영향을 미치는지, 피고인의 행위가 법에서 금지하는 정비사업전문관리업자 선정 관련 행위에 해당하는지를 판단하게 되었습니다.

대법원은 먼저 구 소규모주택정비법 제54조 제7항 제1호에서 금지하고 있는 행위의 범위를 확인하였습니다.

해당 규정은 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등의 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.

대법원 2025. 10. 30. 선고 2024도20898 판결 中

“누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하여서는 안 된다.”

따라서 정비사업전문관리업자로 선정되는 것과 관련하여 금품을 제공하겠다는 의사를 상대방에게 표시하거나 향후 제공하기로 약속한 단계에서도 처벌규정이 적용될 수 있다고 판단하였습니다.

정비사업은 사업 규모가 크고 업체 선정 과정에 여러 이해관계자가 관여하기 때문에 금품 제공을 통한 수주 경쟁이 발생할 경우 업체 선정의 공정성이 훼손될 수 있습니다.

대법원은 이러한 문제를 방지하기 위해 정비사업전문관리업자 선정과 관련한 금품 제공 행위를 규제하고 있다고 설명하였습니다.

대법원 2025. 10. 30. 선고 2024도20898 판결 中

“정비사업전문관리업자 선정 과정의 투명성과 공정성을 제고하여 재개발·재건축 수주시장의 혼탁·과열을 방지하고 토지 등 소유자 등 이해당사자들 사이의 분쟁을 예방하기 위한 것이다.”

즉 해당 규정은 금품 제공으로 정비사업 수주시장이 혼탁해지는 것을 방지하고 정비사업전문관리업자 선정 과정의 투명성과 공정성을 확보하는 데 목적이 있다고 판단하였습니다.

이 사건에서 가장 중요하게 다뤄진 부분은 피고인이 금품 제공 의사를 표시할 당시 해당 조합이 조합설립인가를 받지 않은 상태였다는 점입니다.

피고인은 이를 근거로 자신의 행위에 해당 처벌규정을 적용할 수 없다고 주장하였습니다.

그러나 대법원은 구 소규모주택정비법 제54조 제7항 제1호가 조합설립인가 여부 또는 그 시기를 기준으로 적용범위를 제한하고 있지 않다는 점을 확인하였습니다.

대법원 2025. 10. 30. 선고 2024도20898 판결 中

“조합설립인가를 받았는지 여부나 그 시기와 상관없이, 누구든지 정비사업전문관리업자의 선정과 관련하여 금품 등 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하면 이 규정에 따라 처벌된다고 보아야 한다.”

따라서 금품 제공 의사를 표시한 시점이 조합설립인가 전이라는 사실만으로 처벌 대상에서 제외되는 것은 아니라고 판단하였습니다.

결과적으로 대법원은 피고인의 상고를 기각하였고 조합설립인가 전 이루어진 금품 제공 의사 표시에도 해당 처벌규정을 적용할 수 있다고 본 원심의 유죄 판단이 유지되었습니다.

이번 판결에 따르면 아직 조합설립인가 전이었다는 사정만으로 금품 제공 관련 형사책임이 배제되는 것은 아닙니다.

정비사업전문관리업자 선정과 관련하여 금품 등이 언급되었다면 실제 금품이 지급되었는지만 확인할 것이 아니라 어떤 목적으로 금품을 제안했는지, 상대방에게 어떠한 의사를 전달했는지, 해당 행위가 업체 선정과 관련되어 있었는지를 함께 확인해야 합니다.

특히 다음과 같은 사항을 살펴볼 필요가 있습니다.

1. 조합설립인가 여부 : 인가 전 행위라는 이유만으로 처벌규정의 적용이 배제되는 것은 아님
2. 업체 선정과의 관련성 : 금품 제공 제안이나 약속이 정비사업전문관리업자 선정과 관련하여 이루어졌는지 확인
3. 금품 실제 지급 여부 : 실제 금품을 지급하지 않았더라도 제공 의사 표시 또는 제공 약속 자체가 문제될 수 있음
4. 의사 표시의 내용 : 당사자 사이에 오간 대화와 제안이 금품 등의 제공 의사 표시나 약속에 해당하는지 확인
5. 관련 자료 : 문자메시지, 메신저, 녹취, 회의자료 등을 통해 당시 의사 표시의 내용과 구체적인 경위를 확인

따라서 정비사업 관계자는 조합설립인가 전후만을 기준으로 법적 책임을 판단해서는 안 되며, 업체 선정 과정에서 금품이나 재산상 이익에 관한 제안이 있었다면 해당 행위와 정비사업전문관리업자 선정 사이에 어떠한 관련성이 있는지를 구체적으로 살펴봐야 합니다.

또한 관련 혐의로 수사나 재판을 받게 된 경우에도 행위 당시 조합설립인가 여부만을 주장하기보다 실제 발언 내용과 상대방에게 전달된 의사, 업체 선정 과정과의 관계 등을 객관적인 자료를 통해 확인하여 적용되는 구성요건을 검토할 필요가 있습니다.

부동산변호사는 금품에 관한 대화가 이루어진 시점과 구체적인 발언 내용, 상대방에게 전달된 의사, 정비사업전문관리업자 선정 절차와의 관계를 각각 확인합니다.

이를 통해 문제된 행위에 소규모주택정비법상 구성요건이 실제로 충족되는지를 검토하고, 수사가 진행되고 있다면 확보된 자료를 토대로 조사에 대비합니다.

기소 이후에는 수사기록과 검사가 제출한 증거를 분석하여 의견서 작성, 증거신청, 증인신문 준비, 공판기일 대응 등 형사재판 절차 전반을 수행합니다.

대한민국 9위 로펌 법무법인 대륜(2025년 국세청 부가가치세 신고 기준)은 부동산·건설 및 형사 분야 변호사의 협업을 통해 조합설립과 정비사업 관련 법률자문부터 수사 및 형사재판까지 대응하고 있습니다.

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