CONTENTS
- 1. 헌법소원 | 사건의 개요 및 쟁점
- - 헌법소원심판 청구 이유
- 2. 헌법소원 | 헌법재판소의 판단
- - 등록배제 및 등록말소조항
- - 보증가입의무 및 벌칙 조항
- - 부기등기의무조항
- 3. 헌법소원 | 이번 결정의 의의
- - 시사점 및 자문 전략
1. 헌법소원 | 사건의 개요 및 쟁점
헌법소원을 통해 헌법재판소의 판단을 구한 이번 사건은 민간임대주택법 개편으로 인한 임대사업자들의 기본권 침해 여부가 쟁점이 된 사안입니다.
특히 등록배제, 등록말소, 보증가입의무, 부기등기 등의 조항이 직업의 자유와 재산권, 신뢰보호 원칙에 위반되는지 여부가 다투어졌습니다.
헌법재판소는 세법조항 부분은 직접성이 없어 각하, 나머지 민간임대주택법 관련 조항들은 모두 합헌이라고 판단하였습니다.
이번 결정은 임대주택 정책의 변화가 헌법상 신뢰보호 원칙이나 과잉금지 원칙에 위반되지 않는다는 점을 명확히 한 결정으로 평가됩니다.
헌법소원심판 청구 이유
청구인들은 다수의 등록임대사업자로서 2020년 개정된 민간임대주택법으로 인해 ①단기임대주택 및 아파트 매입형 장기일반임대주택 등록이 제한되고 ②기존 등록의 말소가 예정되었으며 ③보증가입 및 부기등기 의무가 강화되자 이러한 개정이 직업의 자유, 재산권, 신뢰보호 원칙을 침해한다고 주장하였습니다.
또한 임대사업자에게 부여되던 세제 혜택이 축소되었음을 근거로 관련 세법 조항(종합부동산세법·소득세법 등)도 위헌이라고 주장하였습니다.
이에 대해 헌법재판소는 세법조항 부분은 직접성 결여로 부적법, 민간임대주택법 조항들은 합헌이라고 결정하였습니다.
2. 헌법소원 | 헌법재판소의 판단
헌법재판소는 세법 관련 조항(종합부동산세법, 소득세법 등)에 대하여는 직접 기본권 침해가 발생한다고 볼 수 없으므로 각하하였습니다.
세법은 일반적·추상적 규정으로서 실제 기본권 제한은 과세처분 등 구체적 행정행위를 통해 현실화되기 때문입니다.
즉, 세제 혜택 축소로 인한 불이익은 세법 그 자체가 아니라 과세당국의 집행처분을 통해 발생하는 간접적 효과에 불과하므로 이 사건 세법조항들은 헌법소원의 대상이 될 수 없다고 판단하였습니다.
등록배제 및 등록말소조항
개정 민간임대주택법은 단기임대주택 및 아파트 매입형 장기일반임대주택을 등록대상에서 제외하고 기존 등록사업자의 경우 의무기간이 종료되면 등록을 자동으로 말소하도록 하였습니다.
이로 인해 기존 사업자들은 향후 사업 지속이 제한된다는 점에서 직업의 자유 및 신뢰보호 원칙 침해를 주장하였습니다.
헌재는 먼저 임대사업자 등록제도가 국민 주거안정 및 임차인 보호를 위한 공익 목적의 정책적 제도임을 명시하였습니다.
따라서 입법자는 경제·사회적 여건 변화에 따라 임대사업자 제도를 변경할 광범위한 입법 형성권을 가진다고 보았습니다.
또한 정부는 2017년 이후 시장 과열 및 투기수요 대응을 위해 단기임대제 폐지 등 정책 변화를 단계적으로 예고하였으므로 사업자들이 이를 예측할 수 있었다는 점에서 신뢰보호 원칙 위반이 아니다라고 보았습니다.
등록말소 역시 의무기간 종료 시점에 이뤄지며 기존 임대사업자에게 경과조치 및 유예기간이 부여되었기 때문에 과도한 침해라고 보기는 어렵다고 판단하였습니다.
결국 헌법재판소는 “정책적 제도의 합리적 변경은 입법자의 형성재량 범위에 속하며 기존 등록사업자의 신뢰이익 침해는 헌법상 보호받을 정도로 중대하지 않다.”고 보아 직업의 자유 및 신뢰보호 원칙 위반이 아니라고 결정하였습니다.
보증가입의무 및 벌칙 조항
개정법은 모든 민간임대사업자에게 임대보증금 반환보증 가입을 의무화하고, 이를 위반할 경우 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형을 부과하도록 하였습니다.
청구인들은 이러한 규정이 재산권을 침해하고 형벌이 과도하다고 주장하였습니다.
헌재는 보증가입의무가 임차인의 보증금 보호 및 주거안정 확보를 위한 제도로 그 목적이 매우 정당하다고 판단하였습니다.
보증료율은 연 0.1% 내외로 경제적 부담이 과도하지 않으며 임차인도 보증료의 일부를 분담하므로 사업자에게 부과되는 재산상 불이익이 침해최소성 원칙에 부합한다고 보았습니다.
또한 형벌 규정은 보증제도의 실효성을 확보하기 위한 수단으로 입법정책적 판단의 영역에 속하므로 그 자체가 비례원칙에 반한다고 볼 수 없다고 판단하였습니다.
따라서 헌법재판소는 “보증가입의무 및 그 위반 시 형사처벌은 임차인의 재산권 보호를 위한 적정하고 필요한 규제이며 과잉금지원칙 및 형벌비례원칙에 위배되지 않는다.”고 판시하였습니다.
부기등기의무조항
개정법은 임대사업자가 등록임대주택에 대해 임대의무기간·임대료상한 등 핵심 정보를 부기등기하도록 의무화하였습니다.
이에 대해 청구인들은 소유권 제한 및 비용부담을 이유로 재산권 침해를 주장하였습니다.
헌재는 부기등기의무가 임차인이 주택을 임차하기 전 임대조건을 확인할 수 있도록 하기 위한 공시제도로서 그 목적이 정당하고 수단도 적절하다고 판단하였습니다.
부기등기 비용은 건당 약 1만 원 수준으로 매우 경미하며 부기등기는 소유권을 이전하거나 제한하는 것이 아닌 정보공시의 절차적 표시에 불과하므로 재산권을 실질적으로 제한한다고 볼 수 없다고 보았습니다.
결국 헌법재판소는 “부기등기 의무는 임차인 보호를 위한 합리적 제도이며 재산권 침해나 과잉금지 위반이 아니다.”라고 판시하였습니다.
3. 헌법소원 | 이번 결정의 의의
이번 결정은 헌법재판소가 임대사업자 제도의 개편이 헌법상 신뢰보호나 직업의 자유를 침해하지 않는다고 판시한 점에서 중요하게 여겨집니다.
첫째, 정책제도의 변경은 예측가능성과 경과조치를 갖춘 경우 헌법에 위반되지 않는다는 법리를 재확립하였습니다.
둘째, 임차인 보호 및 주거안정이라는 공익이 사업자의 경제적 불이익보다 우선된다고 보아 보증가입·부기등기 의무의 합헌성을 강조하였습니다.
셋째, 세법조항에 대해 직접성 요건을 엄격히 적용하여 헌법소원의 적법요건에 대한 기준을 분명히 하였습니다.
따라서 이번 결정은 국가의 주거정책 및 임대시장 안정화를 위한 제도개편이 헌법상 허용되는 정책재량의 범위 안에 있음을 다시 한 번 확인한 사례로 평가됩니다.
시사점 및 자문 전략
· 정책 변화 대응 전략
특히 단기임대주택이나 아파트 매입형 임대사업자는 등록 만료 이후의 법적 지위와 세제 혜택 변동을 사전에 점검해야 합니다.
· 보증·부기등기 의무 이행 자문
대륜은 임대사업자의 등록정보, 주택유형, 보증가입 여부를 종합적으로 검토하여 위반 시 행정처분·형사책임의 위험을 사전에 차단할 수 있도록 지원하고 있습니다.
· 헌법소원 및 행정소송 대응
따라서 구체적 처분이 이루어진 경우에는 행정소송이나 조세불복 절차를 병행하여 대응하는 것이 바람직합니다.
임대사업자의 신뢰보호 이익은 국가의 공익적 주거정책 추진보다 우위에 있지 않으며 보증가입 및 부기등기 의무 역시 임차인 보호라는 중대한 공익을 위한 정당한 규제라고 할 수 있습니다.
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