Tái phát triển đô thị và tái xây dựng

Dự án tái phát triển đô thị là dự án chỉnh trang môi trường đô thị nhằm cải thiện tổng thể môi trường cư trú hoặc chức năng đô thị tại khu vực có cơ sở hạ tầng phục vụ chỉnh trang yếu kém và tập trung nhiều công trình đã xuống cấp hoặc không đạt yêu cầu (phần đầu của đoạn ngoài các tiểu mục 1)·2), điểm b mục 2 Điều 2 Luật Chỉnh trang đô thị và môi trường cư trú của Hàn Quốc).

Khu vực áp dụng chủ yếu là khu dân cư cũ, khu thương mại, khu công nghiệp và các khu vực tương tự, còn việc thúc đẩy hoạt động thương mại hoặc phục hồi chức năng đô thị cũng là những mục tiêu chính của dự án.

Đối với dự án tái xây dựng, cơ sở hạ tầng phục vụ chỉnh trang vẫn ở tình trạng tốt, nhưng đây là dự án chỉnh trang nhằm cải thiện môi trường cư trú tại khu vực tập trung nhiều nhà ở chung đã xuống cấp hoặc không đạt yêu cầu (phần đầu điểm c mục 2 Điều 2 Luật Chỉnh trang đô thị và môi trường cư trú của Hàn Quốc).

Dự án chủ yếu áp dụng cho việc tái xây dựng nhà ở như các khu chung cư và tập trung vào nhà ở hơn so với dự án tái phát triển đô thị.

“Cơ sở hạ tầng phục vụ chỉnh trang” được định nghĩa trong dự án tái phát triển đô thị là các công trình thiết yếu đối với đời sống cư dân, bao gồm:

Công trình cũ kỹ, xuống cấp thuộc đối tượng của dự án tái phát triển đô thị là công trình đáp ứng một trong các tiêu chí sau đây.

Sau khi được phê duyệt kế hoạch quản lý và xử lý tài sản trong khu vực chỉnh trang, dự án tái phát triển đô thị được thực hiện theo một trong hai phương thức sau đây.

Dự án tái phát triển đô thị được tiến hành theo từng giai đoạn dưới đây.

Một số thủ tục khác nhau tùy theo dự án do hiệp hội hay chủ thể ngoài hiệp hội thực hiện, vì vậy cần xem xét riêng từng trường hợp.

Thủ tục do hiệp hội thực hiện

Thủ tục do chủ thể ngoài hiệp hội thực hiện

Dự án tái xây dựng chủ yếu được chia thành phương thức do hiệp hội tư nhân chủ trì và phương thức do cơ quan công trực tiếp thực hiện (tham khảo các quy định thứ 25 đến thứ 27 của Luật Chỉnh trang đô thị và môi trường cư trú của Hàn Quốc).

Dự án tái xây dựng quy mô nhỏ có khái niệm tương tự dự án tái xây dựng nhưng được thực hiện theo một đạo luật hoàn toàn khác là Đạo luật đặc biệt của Hàn Quốc về chỉnh trang nhà bỏ trống và nhà ở quy mô nhỏ.

Dự án tái xây dựng được tiến hành qua các giai đoạn sau đây.

Việc tuân thủ thủ tục hành chính và đạt tỷ lệ đồng thuận của cư dân có ý nghĩa quan trọng ở từng giai đoạn; đặc biệt, kết quả đánh giá an toàn là yếu tố chính quyết định dự án có được khởi động hay không.

Vấn đề về tư cách thành viên hiệp hội và tỷ lệ đồng thuận

Khi thành lập hiệp hội, phạm vi tư cách thành viên và việc có đáp ứng tỷ lệ đồng thuận hay không là những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp.

Đặc biệt, trong dự án tái xây dựng, ý kiến tán thành và phản đối có thể đối lập gay gắt do việc gia nhập hiệp hội mang tính tự nguyện.

Do phạm vi tư cách thành viên và việc đáp ứng tỷ lệ đồng thuận có thể gây tranh chấp, cần tiến hành rà soát pháp lý kỹ lưỡng ngay từ giai đoạn đầu và tăng cường trao đổi giữa các bên liên quan.

Tranh chấp về bầu chọn cán bộ và điều hành công việc của hiệp hội

Xung đột có thể phát sinh do tính hợp pháp của thủ tục bầu chọn cán bộ hoặc sự thiếu minh bạch trong quá trình cán bộ thực hiện nhiệm vụ.

Tranh chấp liên quan đến yêu cầu công khai thông tin của thành viên hiệp hội và kiểm toán kế toán cũng thường xảy ra.

Để bảo đảm thủ tục bầu chọn cán bộ và tính minh bạch trong hoạt động, cần quản lý chặt chẽ điều lệ và biên bản họp, đồng thời tăng cường kiểm soát nội bộ thông qua cơ chế kiểm toán.

Vấn đề về quyền của thành viên và phân chia lợi ích

Bất đồng giữa các thành viên về hoàn trả vốn góp, phân bổ số lượng bất động sản mở bán hoặc lựa chọn đối tượng thanh toán bằng tiền mặt đôi khi dẫn đến kiện tụng.

Cần xác định rõ tiêu chí hoàn trả vốn góp và phân bổ bất động sản mở bán; khi phát sinh tranh chấp, cần tích cực sử dụng thủ tục hòa giải và trọng tài để hạn chế kiện tụng.

Tranh chấp về việc chậm hoặc hủy phê duyệt thực hiện dự án

Có trường hợp việc phê duyệt thực hiện dự án bị trì hoãn hoặc hủy do chính quyền địa phương không tuân thủ thủ tục hành chính, cư dân phản đối hoặc phát sinh vấn đề về môi trường, giao thông.

Cần rà soát kỹ trước các thủ tục cấp phép và phê duyệt dưới góc độ pháp luật hành chính, đồng thời tiếp nhận đầy đủ ý kiến cư dân để giảm nguy cơ chậm cấp phép và phê duyệt.

Tranh chấp trong quá trình phê duyệt kế hoạch quản lý và xử lý tài sản

Do thường có nhiều ý kiến khác nhau về tiêu chí mở bán và việc lựa chọn đối tượng thanh toán bằng tiền mặt, tranh chấp có thể phát sinh giữa hiệp hội với thành viên hoặc giữa các thành viên với nhau.

Cần xây dựng tiêu chí rõ ràng về mở bán và lựa chọn đối tượng thanh toán bằng tiền mặt; việc tổ chức buổi giải thích và trao đổi với thành viên hiệp hội để tạo sự đồng thuận có ý nghĩa quan trọng.

Vấn đề xác định chi phí di dời chỗ ở và tiền bồi thường

Trong dự án tái phát triển đô thị, việc xác định và chi trả tiền bồi thường, bao gồm chi phí di dời chỗ ở, là vấn đề quan trọng; tranh chấp có thể phát sinh về phương pháp xác định và thời điểm thanh toán.

Cần công khai minh bạch tiêu chí và phương pháp xác định tiền bồi thường, đồng thời tham vấn pháp lý về bồi thường để phòng ngừa và giải quyết tranh chấp kịp thời.

Đối với dự án tái xây dựng, kết quả đánh giá an toàn là yếu tố chính quyết định dự án có được thực hiện hay không; các bên có thể có ý kiến khác nhau về tính công bằng và độ tin cậy của quá trình đánh giá.

Để bảo đảm tính công bằng và độ tin cậy của việc đánh giá an toàn, cần tăng cường rà soát pháp lý đối với quy trình và việc lựa chọn tổ chức chuyên môn, đồng thời yêu cầu giám định riêng hoặc xem xét lại khi cần thiết.

Dự án cũng có thể bị gián đoạn do cư dân phản đối hoặc do có thiếu sót về thủ tục trong quá trình đánh giá tác động môi trường và đánh giá tác động giao thông.

Đối với các thủ tục có khả năng gặp sự phản đối của cư dân như đánh giá tác động môi trường, cần giải thích đầy đủ và trao đổi trước với cư dân để hạn chế xung đột.

Công ty Luật Daeryun có nhiều luật sư chuyên về tái phát triển đô thị, tái xây dựng và xây dựng đã đăng ký với Đoàn Luật sư Hàn Quốc, cùng các luật sư chuyên môn có kinh nghiệm trung bình từ 10 năm trở lên.

Theo đó, công ty có thể cung cấp hỗ trợ pháp lý thiết thực nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của các bên liên quan, từ giải quyết tranh chấp giữa các thành viên hiệp hội, xử lý việc chậm cấp phép dự án, hòa giải tranh chấp do vi phạm hợp đồng đến khiếu nại và khởi kiện đối với quyết định hành chính.

Nếu thủ tục phức tạp hoặc gặp khó khăn, có thể cân nhắc nhận sự hỗ trợ của luật sư chuyên về xây dựng, tái phát triển đô thị và tái xây dựng để giải quyết vấn đề một cách có hệ thống và kịp thời.