Hiệp hội nhà ở địa phương

Đối với dự án do hiệp hội nhà ở địa phương thực hiện, dự án nhà ở địa phương được bắt đầu bằng việc chủ thể tuyển thành viên khi chưa bảo đảm quyền sở hữu đất tại địa điểm dự kiến triển khai dự án.

Theo phương thức này, quỹ đất được bảo đảm từ giai đoạn đầu bằng khoản đóng góp của thành viên, sau đó mới tiến hành các thủ tục cấp phép và xây dựng.

Ngược lại, đối với dự án chỉnh trang đô thị (tái phát triển hoặc tái thiết), hiệp hội được thành lập chủ yếu bởi chủ sở hữu đất hoặc công trình trong khu vực liên quan và phần lớn dự án được triển khai khi quyền sở hữu đất hoặc công trình đã được bảo đảm.

Vì vậy, dự án của hiệp hội nhà ở địa phương có rủi ro tương đối cao hơn và có thể bị kéo dài hoặc không thể thực hiện do chậm bảo đảm quỹ đất, chậm cấp phép hoặc các nguyên nhân khác.

Từ ngày nộp đơn xin phê duyệt thành lập hiệp hội (※ đối với khu vực đầu cơ quá nóng, tính từ 1 năm trước ngày này) đến ngày có thể vào ở tại nhà ở của hiệp hội, phải đáp ứng một trong các điều kiện sau.

※ Ở đây, “sở hữu nhà” còn bao gồm “tư cách người trúng quyền mua nhà” theo Điều 2 mục 7 Quy tắc về cung cấp nhà ở của Hàn Quốc; vì vậy, người trúng quyền mua nhà hoặc người kế thừa tư cách đó cần lưu ý.

Tại thời điểm nộp đơn xin phê duyệt thành lập hiệp hội, người đăng ký phải liên tục cư trú ít nhất 6 tháng tại thành phố, huyện hoặc quận nơi hiệp hội trực thuộc, thuộc một trong các khu vực sau.

※ Điều kiện về khu vực này thay đổi tùy theo đơn vị hành chính cụ thể nơi hiệp hội được thành lập. Vì vậy, cần kiểm tra thông báo tuyển thành viên của hiệp hội liên quan.

Bản thân người đăng ký hoặc người phối ngẫu không được thuộc bất kỳ trường hợp nào sau đây.

※ Quy định này cũng áp dụng đối với người phối ngẫu không được ghi cùng hộ trong sổ đăng ký cư trú.

※ Nếu vi phạm điều kiện này, tư cách thành viên sẽ không được công nhận và sau đó có thể phát sinh vấn đề về chấm dứt hợp đồng phân nhà cũng như hoàn trả tiền đã nộp.

Người thừa kế tư cách do thành viên qua đời có thể trở thành thành viên mà không phụ thuộc vào các điều kiện nêu trên.

Ngoài ra, nếu tạm thời mất tư cách chủ hộ vì lý do công tác, du học, điều trị bệnh hoặc kết hôn, tư cách thành viên vẫn được duy trì khi có sự công nhận của người đứng đầu thành phố, huyện hoặc quận (Điều 21 khoản 2 Nghị định thi hành Luật Nhà ở của Hàn Quốc).

Để thông báo tuyển thành viên, phải bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp đối với ít nhất 50% diện tích khu đất dự kiến xây dựng nhà ở.

Tỷ lệ bảo đảm quỹ đất tại thời điểm này phải dựa trên các hợp đồng có hiệu lực thực tế, không chỉ là số liệu mang tính hình thức.

Để chính thức thành lập hiệp hội, phải đáp ứng các điều kiện về bảo đảm quyền sử dụng và quyền sở hữu, đồng thời có đủ số lượng thành viên theo quy định.

Trước khi được phê duyệt thành lập, tổ chức chỉ hoạt động dưới hình thức ban xúc tiến nên quyền triển khai dự án bị hạn chế.

Sau khi thành lập hiệp hội, thủ tục xin phê duyệt kế hoạch dự án xây dựng thực tế được bắt đầu.

Các tài liệu bắt buộc phải nộp tại thời điểm này gồm:

Hiệp hội nộp đơn xin phê duyệt kế hoạch dự án cho người đứng đầu thành phố, huyện hoặc quận có thẩm quyền. Việc phê duyệt được thực hiện sau khi tham vấn các bộ phận và cơ quan liên quan.

Tuy nhiên, sau khi kế hoạch được phê duyệt, có thể phát sinh thêm các thủ tục cấp phép riêng như thẩm định giá bán hoặc đánh giá tác động môi trường.

Sau khi kế hoạch dự án được phê duyệt, hiệp hội ký hợp đồng với nhà thầu thi công và bắt đầu xây dựng; việc ưu tiên phân nhà cho thành viên và mở bán cho công chúng được tiến hành đồng thời.

Khi ký hợp đồng với nhà thầu thi công, cần xem xét việc tăng chi phí xây dựng, điều kiện chấm dứt hợp đồng và trách nhiệm sửa chữa khiếm khuyết.

Việc thống nhất trong nội bộ hiệp hội về tiêu chí phân chia khoản thu từ việc phân nhà cũng có ý nghĩa quan trọng.

Sau khi hoàn thành xây dựng và việc vào ở kết thúc, hiệp hội thực hiện thủ tục quyết toán rồi giải thể.

Trong quá trình thanh lý, có thể phát sinh tranh chấp kế toán liên quan đến việc hoàn trả số dư hoặc quyết toán chi phí hoạt động.

Do đó, việc xử lý kế toán minh bạch trong suốt quá trình thực hiện là cần thiết.

Ngay cả sau khi hiệp hội giải thể, vẫn có thể phát sinh yêu cầu sửa chữa khiếm khuyết hoặc tranh chấp, nên cần xem xét các vấn đề pháp lý liên quan.

Trường hợp quảng cáo sai sự thật hoặc phóng đại dựa trên thông tin chưa được xác định

Trường hợp tuyển thành viên tại địa điểm mà ngay từ đầu dự án không thể thực hiện

Các trường hợp bất hợp pháp hoặc vi phạm khi tuyển thành viên

※ Một số hiệp hội có thể từ chối việc rút khỏi hiệp hội hoặc không hoàn trả tiền đã nộp. Trong trường hợp đó, có thể đồng thời áp dụng biện pháp pháp lý thông qua việc khởi kiện.

Nếu sau khi thành viên rút khỏi hiệp hội mà hiệp hội không hoàn trả một phần hoặc toàn bộ số tiền đã nộp, thành viên có thể yêu cầu tòa án giải quyết thông qua vụ kiện yêu cầu hoàn trả khoản lợi bất chính.

Yêu cầu này được áp dụng trong trường hợp thành viên không nhận được lợi ích thực tế từ việc triển khai dự án của hiệp hội nhưng vẫn không được hoàn trả tiền đã nộp.

Trong một số trường hợp, sau khi xem xét tổng thể nguyên nhân thuộc trách nhiệm của hiệp hội và nhu cầu bảo vệ thành viên, tòa án đã ra phán quyết yêu cầu hoàn trả một phần số tiền.

Đây là vụ kiện nhằm yêu cầu hoàn trả khoản đóng góp, khoản phải chịu và các khoản tiền khác đã nộp cho hiệp hội sau khi mất tư cách thành viên hoặc tự nguyện rút khỏi hiệp hội.

Ngay cả khi điều lệ hiệp hội có điều khoản không hoàn tiền, một số án lệ vẫn công nhận việc hoàn trả một phần khi nguyên nhân thuộc trách nhiệm của hiệp hội được xác định rõ. Tuy nhiên, việc hoàn trả không được bảo đảm trong mọi trường hợp.

Trong trường hợp này, có thể cần các tài liệu chứng minh sau.

Công ty luật này có nhiều luật sư chuyên về xây dựng đã đăng ký với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc cùng các luật sư chuyên môn có trung bình từ 10 năm kinh nghiệm trở lên.

Theo đó, công ty cung cấp hỗ trợ pháp lý chuyên môn và có hệ thống đối với nhiều vấn đề liên quan đến hiệp hội nhà ở địa phương, bao gồm xây dựng, hợp đồng, tranh chấp và cấp phép.

Nếu cần hỗ trợ trong thủ tục gia nhập hoặc rút khỏi hiệp hội nhà ở địa phương, có thể đề nghị luật sư chuyên về xây dựng hỗ trợ.