Chấm dứt hợp đồng

Hủy bỏ là tuyên bố ý chí đơn phương làm chấm dứt hồi tố một hợp đồng đã được giao kết.

Nói cách khác, khi hợp đồng bị hủy bỏ, hợp đồng được xem như chưa từng tồn tại ngay từ đầu và các bên phải thực hiện nghĩa vụ khôi phục tình trạng ban đầu cho nhau (Điều 548 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc).

Hệ quả của việc hủy bỏ

Chấm dứt là phương thức kết thúc chỉ được áp dụng đối với hợp đồng liên tục kéo dài trong một khoảng thời gian do tính chất của hợp đồng và chỉ làm mất hiệu lực kể từ thời điểm chấm dứt trở đi.

Theo đó, các hiệu lực đã phát sinh của hợp đồng vẫn được giữ nguyên, còn hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm chấm dứt.

Ví dụ, trong hợp đồng thuê, nếu bên cho thuê thông báo chấm dứt đối với người thuê chậm trả tiền thuê trong 2 kỳ thì quan hệ thuê sẽ không còn hiệu lực kể từ thời điểm đó (Điều 640 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, Điều 6 Luật Bảo vệ người thuê nhà ở của Hàn Quốc, v.v.).

Hợp đồng thuê đương nhiên chấm dứt khi hết thời hạn đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, nếu bên cho thuê không thông báo từ chối gia hạn hoặc không thông báo về việc thay đổi điều kiện hợp đồng thì hợp đồng thuê được coi là mặc nhiên gia hạn và tự động kéo dài(Điều 6 Luật Bảo vệ người thuê nhà ở của Hàn Quốc).

Để từ chối gia hạn, bên cho thuê phải thông báo trong khoảng từ 6 tháng đến 2 tháng trước khi hợp đồng thuê hết hạn.

Nếu hợp đồng được mặc nhiên gia hạn, người thuê có thể thông báo chấm dứt bất cứ lúc nào và hợp đồng sẽ chấm dứt sau 3 tháng kể từ ngày bên cho thuê nhận được thông báo.

Nếu người thuê bị tuyên bố phá sản, bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng bằng thông báo chấm dứt (Điều 637 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc).

Trong một số trường hợp, hợp đồng chấm dứt khi thông báo chấm dứt đến được bên kia mà không cần có sự đồng ý riêng của bên đó.

Trường hợp người thuê có thể chấm dứt ngay

Trường hợp bên cho thuê có thể chấm dứt ngay

Hợp đồng có thể được chấm dứt trước hạn ngay cả trong thời hạn hợp đồng nếu có điều khoản đặc biệt hoặc căn cứ luật định.

Người thuê chấm dứt hợp đồng

Bên cho thuê chấm dứt hợp đồng

Tương tự, hợp đồng có thể được chấm dứt trước hạn nếu có điều khoản đặc biệt bảo lưu quyền chấm dứt hoặc có các căn cứ như người thuê bị phá sản hay vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.

Việc chấm dứt hợp đồng có hiệu lực khi tuyên bố ý chí chấm dứt đến được bên kia.

Có thể thể hiện ý chí chấm dứt bằng lời nói, nhưng để phòng ngừa tranh chấp sau này và sử dụng làm chứng cứ trong tố tụng, nên thông báo bằng văn bản, đặc biệt là qua thư có chứng nhận nội dung.

Văn bản có chứng nhận nội dung phải ghi đầy đủ các nội dung chính sau đây.

Văn bản có chứng nhận nội dung được lập theo cách này có thể được sử dụng làm chứng cứ trong các thủ tục pháp lý sau đó, chẳng hạn như vụ kiện yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, tranh chấp về việc né tránh cưỡng chế thi hành án hoặc hòa giải tranh chấp thuê, đồng thời là tài liệu tham khảo quan trọng để tòa án xem xét.

Văn bản có chứng nhận nội dung được lập theo thủ tục và cách thức sau đây.

Nộp 3 bản văn bản có chứng nhận nội dung đã lập tại bưu điện gần nhất.

Trong đó, 1 bản được gửi cho người nhận, 1 bản do bưu điện lưu giữ và 1 bản do người gửi lưu giữ.

Bưu điện lưu bản sao văn bản có chứng nhận nội dung trong 3 năm và có thể cấp lại bất cứ lúc nào trong thời hạn này.

Khi hợp đồng bị chấm dứt, quan hệ thuê chấm dứt với hiệu lực hướng tới tương lai.

Theo đó, người thuê phải bàn giao nhà ở và bên cho thuê phải hoàn trả tiền đặt cọc (Điều 550 và Điều 536 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc).

Nếu hợp đồng bị chấm dứt do một bên vi phạm hợp đồng, bên đó có thể phải bồi thường thiệt hại nếu có lỗi cố ý hoặc vô ý (Điều 551, Điều 390 và Điều 750 Bộ luật Dân sự Hàn Quốc).

Ngay cả khi hợp đồng thuê đã chấm dứt, nếu bên cho thuê không hoàn trả tiền đặt cọc thì người thuê có thể từ chối bàn giao nhà ở.

Đây được gọi là quyền phản đối dựa trên nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ đồng thời.

Người thuê chưa được hoàn trả tiền đặt cọc sau khi hợp đồng thuê chấm dứt có quyền nộp đơn yêu cầu tòa án ra lệnh đăng ký quyền thuê.

Sau đó, nếu hoàn tất đăng ký quyền thuê theo lệnh đăng ký quyền thuê, người thuê vẫn có thể duy trì hiệu lực đối kháng và quyền ưu tiên thanh toán hiện có ngay cả khi chuyển đi mà không bàn giao nhà ở.

(Chỉ áp dụng nếu đã đáp ứng điều kiện đăng ký cư trú và chiếm hữu khi nộp đơn)

Khi hợp đồng chấm dứt, bên cho thuê có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc cho người thuê.

Tuy nhiên, khoản tiền này có thể được bù trừ với nghĩa vụ khôi phục tình trạng ban đầu của người thuê. (Ví dụ: thiết bị bị hư hỏng, chi phí dán giấy tường, vệ sinh, v.v.)

Nếu hợp đồng đã chấm dứt và nhà ở đã được bàn giao nhưng bên cho thuê vẫn không hoàn trả tiền đặt cọc thì có thể xem xét các phương thức sau đây.

Phương thức yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc

Bên cho thuê có thể yêu cầu thanh toán tiền thuê còn nợ và bồi thường thiệt hại đối với tài sản cho thuê bị hư hỏng.

Ngoài ra, việc vi phạm hợp đồng cũng có thể dẫn đến phạt vi phạm hoặc tịch thu tiền đặt cọc giao kết hợp đồng.

Công ty luật này có các luật sư chuyên về bất động sản đã đăng ký với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc cùng các luật sư chuyên môn có kinh nghiệm trung bình từ 10 năm trở lên.

Công ty có thể cung cấp hỗ trợ pháp lý trong toàn bộ các thủ tục liên quan, từ xem xét tính chính đáng của căn cứ chấm dứt hợp đồng đến yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc, cưỡng chế thi hành án và chuyển quyền sở hữu.

Nếu gặp khó khăn khi tự mình xử lý toàn bộ thủ tục, có thể cân nhắc nhận sự hỗ trợ của luật sư bất động sản để tiến hành thủ tục chính xác và nhanh chóng hơn.