Tranh chấp hợp đồng thuê

Đây là trường hợp phát sinh bất đồng giữa bên cho thuê và bên thuê về việc tăng tiền thuê hoặc tiền đặt cọc.

Trong trường hợp này, pháp luật quy định chỉ được yêu cầu tăng hoặc giảm trong những điều kiện và giới hạn nhất định, do đó cần hiểu chính xác các quy định này (Điều 7 「Luật Bảo vệ người thuê nhà ở của Hàn Quốc」 và Điều 11 「Luật Bảo vệ người thuê tòa nhà thương mại của Hàn Quốc」)

Đây là tranh chấp liên quan đến việc có gia hạn thời hạn hợp đồng hay không, có áp dụng cơ chế tự động gia hạn hay không hoặc có chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hay không.

Nếu bên thuê muốn rời khỏi bất động sản trước khi hợp đồng hết hạn, vấn đề phạt vi phạm có thể phát sinh. Bên cho thuê cũng thường viện dẫn lý do từ chối gia hạn để ngăn hợp đồng được tự động gia hạn.

Sau khi hợp đồng thuê chấm dứt, tranh chấp có thể phát sinh về thời điểm hoặc số tiền đặt cọc phải hoàn trả.

Nếu bên thuê không bàn giao hoặc chậm bàn giao tài sản thuê, vụ việc cũng có thể dẫn đến vụ kiện đòi lại bất động sản.

Bên cho thuê và bên thuê có thể phát sinh xung đột về tình trạng của tài sản thuê khi được bàn giao lại cũng như chủ thể chịu trách nhiệm bảo trì và sửa chữa tòa nhà.

Thông thường, bên cho thuê có nghĩa vụ bảo trì kết cấu và các thiết bị cơ bản, còn bên thuê thường chịu trách nhiệm đối với hư hỏng nhỏ phát sinh trong quá trình sử dụng.

Nếu hợp đồng không quy định rõ, cách giải thích pháp lý có thể khác nhau.

Đây là tranh chấp về việc gia hạn hợp đồng thuê và các điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Các trường hợp tranh chấp điển hình gồm:

Tranh chấp điển hình liên quan đến việc thanh toán và thu hồi khoản tiền sang nhượng quyền kinh doanh giữa các bên thuê tòa nhà thương mại.

Tranh chấp phát sinh khi bên cho thuê cản trở bên thuê tòa nhà thương mại thu hồi khoản tiền này từ bên thuê mới.

Tuy nhiên, theo Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại của Hàn Quốc, nếu đáp ứng các điều kiện nhất định, bên cho thuê không được cản trở việc thu hồi khoản tiền sang nhượng quyền kinh doanh khi không có lý do chính đáng (Điều 10-4 「Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại của Hàn Quốc」).

Bên thuê bị tước mất cơ hội thu hồi khoản tiền sang nhượng quyền kinh doanh có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đây là cơ chế hòa giải theo luật định nhằm giải quyết nhanh chóng và tiết kiệm các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê.

Cơ chế này xử lý mọi tranh chấp liên quan đến việc thuê nhà ở hoặc tòa nhà thương mại. Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc vận hành các văn phòng thư ký tại Seoul, Gyeonggi, Gangwon, Sejong, Jeonbuk và Gyeongbuk.

Khi phát sinh các tranh chấp hợp đồng thuê nêu trên, các bên có thể nộp đơn yêu cầu hòa giải tới Ủy ban hòa giải tranh chấp hợp đồng thuê.

Thủ tục hòa giải được tiến hành theo quy trình gồm 4 bước sau đây.

Giấy tờ bắt buộc

Giấy tờ có thể nộp bổ sung

Khi hòa giải thành, kết quả được xem là ‘thỏa thuận’ giữa các bên. Các nghĩa vụ như thanh toán tiền được ghi trong biên bản hòa giải có thể được cưỡng chế thi hành mà không cần văn bản cho phép thi hành riêng.

So với thủ tục tố tụng, cơ chế hòa giải có các lợi ích thực tế sau đây.

Đây là vụ kiện cần được khởi kiện khi hợp đồng thuê đã chấm dứt nhưng bên cho thuê không hoàn trả tiền đặt cọc.

Để khởi kiện, cần có chứng cứ chứng minh bên cho thuê có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc nhưng không thực hiện nghĩa vụ đó.

Chứng cứ chính

Vụ kiện đòi lại bất động sản cần được khởi kiện nếu bên thuê không bàn giao tài sản thuê sau khi hợp đồng chấm dứt.

Đây là vụ kiện do chủ sở hữu khởi kiện tại tòa án khi bên thuê tiếp tục chiếm giữ bất động sản mà không còn quyền chiếm hữu.

Chứng cứ chính

Đây là vụ kiện có thể được khởi kiện khi bên cho thuê cản trở hoặc xâm phạm bất hợp lý việc thu hồi khoản tiền sang nhượng quyền kinh doanh.

Theo Luật Bảo vệ hợp đồng thuê tòa nhà thương mại của Hàn Quốc, có thể khởi kiện bên cho thuê thực hiện một trong các hành vi sau đây.

Trong trường hợp này, cần chứng minh thiệt hại thực tế đã phát sinh do hành vi nêu trên của bên cho thuê.

Chứng cứ chính

Công ty luật này có các luật sư chuyên về bất động sản đã đăng ký với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc và nhiều luật sư chuyên môn có trung bình từ 10 năm kinh nghiệm trở lên.

Theo đó, khi phát sinh thiệt hại thực tế như không được hoàn trả tiền đặt cọc, chậm bàn giao mặt bằng hoặc tranh chấp về khoản tiền quyền lợi kinh doanh, có thể nhận hỗ trợ pháp lý chuyên môn từ việc gửi văn bản chứng nhận nội dung, nộp đơn yêu cầu hòa giải đến ứng phó với vụ kiện.

Có thể cân nhắc nhờ luật sư chuyên về bất động sản hỗ trợ để xây dựng chiến lược ứng phó phù hợp với tình huống.