Ủy thác đứng tên theo hợp đồng

Tuy nhiên, theo Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế, về nguyên tắc, thỏa thuận ủy thác đứng tên này vô hiệu.

Theo đó, việc đăng ký dưới tên người nhận đứng tên cũng vô hiệu.

Lý do là việc này trái với nguyên tắc đăng ký bất động sản dưới tên chủ thể có quyền thực tế và có thể dẫn đến các chế tài pháp lý như xử phạt hình sự và khoản tiền phạt bổ sung.

Về nguyên tắc, thỏa thuận ủy thác đứng tên vô hiệu; tuy nhiên, trong trường hợp ngoại lệ khi người nhận đứng tên là một bên trong hợp đồng và bên giao dịch còn lại là bên thứ 3 ngay tình không biết về việc ủy thác đứng tên, việc chuyển quyền sở hữu có thể được công nhận là có hiệu lực (đoạn ngoại lệ khoản 2 Điều 4 Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế).

Nói cách khác, nếu bên giao dịch bất động sản không biết rằng có việc ủy thác đứng tên khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó có thể được xác lập hợp lệ và quyền sở hữu bất động sản cũng có thể được chuyển giao hợp lệ.

Mặc dù có ngoại lệ pháp lý như trên, việc áp dụng ngoại lệ đòi hỏi phải đáp ứng các điều kiện rất nghiêm ngặt; việc cố ý sử dụng hình thức ủy thác đứng tên vẫn tiềm ẩn rủi ro pháp lý đáng kể.

Chủ thể có quyền thực tế đã lập thỏa thuận ủy thác đứng tên phải nộp khoản tiền phạt bổ sung được tính bằng cách nhân giá trị thẩm định bất động sản với tỷ lệ áp dụng theo các tiêu chí sau.

Ngoài ra, khi tính khoản tiền phạt còn phải cộng thêm tỷ lệ áp dụng theo thời gian duy trì tình trạng ủy thác đứng tên.

Ví dụ, nếu bất động sản trị giá 1 tỷ won Hàn Quốc được ủy thác đứng tên và tình trạng này kéo dài từ 1 năm trở lên, tỷ lệ phạt có thể là 10% + 10% = tổng cộng 20%, tương đương 200 triệu won Hàn Quốc.

Sau khi bị áp dụng khoản tiền phạt bổ sung, bất động sản phải được đăng ký dưới tên thật mà không chậm trễ.

Nếu sau khi bị áp dụng khoản tiền phạt bổ sung mà vẫn không chuyển sang đăng ký dưới tên thật, các khoản phạt cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ sau đây sẽ được áp dụng nhiều lần (Điều 6 Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế).

Khoản phạt cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ được áp dụng lặp lại và tách biệt với khoản tiền phạt bổ sung, vì vậy việc chậm chuyển sang đăng ký dưới tên thật sẽ làm tăng đáng kể nghĩa vụ phải chịu.

Người ủy thác đứng tên và người nhận đứng tên trong quan hệ ủy thác đứng tên theo hợp đồng có thể phải chịu các hình phạt sau (khoản 1 và khoản 2 Điều 7 Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế).

Nếu cố ý thực hiện việc ủy thác đứng tên, hành vi vi phạm nguyên tắc đăng ký bất động sản dưới tên thật là rõ ràng và có thể dẫn đến trách nhiệm pháp lý nghiêm trọng.

Cần chuẩn bị tài liệu giải trình về hoàn cảnh vi phạm để đề nghị xem xét giảm khoản tiền phạt; trước khi khoản tiền phạt được áp dụng, đương sự có thể sử dụng cơ hội nhận thông báo trước và trình bày ý kiến.

Tùy từng trường hợp, có thể cần chuẩn bị tài liệu phục vụ quyết định hình phạt và chứng cứ về nỗ lực tự nguyện khắc phục để đề nghị xem xét giảm nhẹ hình phạt hình sự.

Nếu đương sự không nhận thức được đó là việc ủy thác đứng tên trong quá trình giao kết hợp đồng hoặc sai sót phát sinh do chưa hiểu đầy đủ quan hệ pháp lý, tùy hoàn cảnh có thể có cơ sở để xem xét khoan hồng, nhưng bản thân việc ủy thác đứng tên vẫn vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu người nhận đứng tên là một bên trong hợp đồng và bên còn lại ngay tình thì hiệu lực của hợp đồng có thể được công nhận theo phần ngoại lệ tại khoản 2 Điều 4 Luật của Hàn Quốc về đăng ký bất động sản dưới tên người có quyền thực tế.

Do đó, tài liệu giải trình có ý nghĩa quan trọng khi đề nghị xem xét không áp dụng khoản tiền phạt hoặc hình phạt.

Công ty Luật Daeryun có các luật sư chuyên về bất động sản đã đăng ký chuyên môn với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc và các luật sư chuyên môn có trung bình từ 10 năm kinh nghiệm trở lên.

Theo đó, khi việc ủy thác đứng tên làm phát sinh rủi ro như bị áp dụng khoản tiền phạt bổ sung, xử phạt hình sự hoặc đăng ký vô hiệu, công ty có thể hỗ trợ pháp lý từ thủ tục phản đối, khiếu nại hành chính đến ứng phó trong thủ tục hình sự.

Nếu chủ sở hữu thực tế và người đứng tên trên đăng ký không phải là cùng một người, có thể xem xét sự hỗ trợ của luật sư chuyên về bất động sản để xác định có tồn tại việc ủy thác đứng tên hay không và xây dựng phương án xử lý.