Quyền thế chấp/quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa

Quyền thế chấp là quyền được ưu tiên thanh toán từ bất động sản do con nợ hoặc người thứ 3 cung cấp để bảo đảm nghĩa vụ mà không cần chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản đó (Điều 356 「Bộ luật Dân sự Hàn Quốc」).

Quyền này được xác lập để bảo đảm một quyền đòi nợ đã được xác định; khi quyền đòi nợ chấm dứt thì quyền thế chấp cũng chấm dứt.

Quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa là quyền thế chấp được xác lập nhằm bảo đảm nhiều quyền đòi nợ trong tương lai chưa xác định có thể phát sinh từ quan hệ giao dịch liên tục (Điều 357 「Bộ luật Dân sự Hàn Quốc」).

Đặc điểm của quyền này là bảo đảm trong một giới hạn nhất định cho các quyền đòi nợ có thể phát sinh từ quan hệ giao dịch, thay vì bảo đảm một quyền đòi nợ cụ thể.

Quyền thế chấp và quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa có thể được xác lập đối với các quyền sau đây (Điều 371 「Bộ luật Dân sự Hàn Quốc」).

Do quyền thế chấp là một vật quyền nên không được xác lập chỉ bằng hợp đồng mà bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký (tham khảo Điều 186 「Bộ luật Dân sự Hàn Quốc」).

Quyền thế chấp chỉ được xác lập hợp pháp và có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện dưới đây.

Quyền thế chấp mang lại quyền ưu tiên có hiệu lực mạnh đối với tài sản bảo đảm.

Quyền thế chấp đã được xác lập không chỉ có hiệu lực đối với bản thân tài sản mà còn mở rộng đến lợi tức liên quan, khoản bồi thường thiệt hại và tài sản thay thế, đồng thời bao gồm các quyền pháp lý sau đây.

Do quyền thế chấp là một vật quyền nhằm bảo đảm một quyền đòi nợ cụ thể nên việc định đoạt quyền này chịu một số hạn chế nhất định và quyền thế chấp có đặc điểm phụ thuộc vào quyền đòi nợ.

Hạn chế định đoạt quyền thế chấp

Quyền thế chấp không thể được chuyển nhượng hoặc dùng làm tài sản bảo đảm tách rời khỏi quyền đòi nợ mà quyền này bảo đảm.

Vì vậy, muốn chuyển quyền thế chấp cho người khác thì phải chuyển giao cùng với quyền đòi nợ được bảo đảm. Trong trường hợp này, các quy định về chuyển nhượng quyền đòi nợ được áp dụng, đồng thời phải có thỏa thuận về vật quyền và thực hiện đăng ký.

Chấm dứt quyền thế chấp

Quyền thế chấp chấm dứt cùng với quyền đòi nợ được bảo đảm khi quyền đòi nợ đó chấm dứt.

Tuy nhiên, người xác lập quyền thế chấp đối với quyền bề mặt hoặc quyền jeonse không được làm chấm dứt quyền bề mặt hoặc quyền jeonse nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Khi việc thực hiện quyền của bên nhận thế chấp thực tế bị cản trở hoặc có nguy cơ bị xâm phạm, bên nhận thế chấp có thể đưa ra các yêu cầu sau đây (Điều 370 và Điều 214 「Bộ luật Dân sự Hàn Quốc」).

Nếu hành vi xâm phạm quyền thế chấp là hành vi trái pháp luật do cố ý hoặc vô ý, bên nhận thế chấp có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 750 「Bộ luật Dân sự Hàn Quốc」).

Nếu giá trị tài sản bảo đảm bị giảm đáng kể do nguyên nhân thuộc trách nhiệm của người xác lập quyền thế chấp, bên nhận thế chấp có thể yêu cầu khôi phục giá trị tài sản bảo đảm (Điều 362 「Bộ luật Dân sự Hàn Quốc」).

Nếu con nợ cố ý làm hư hỏng hoặc tiêu hủy tài sản bảo đảm, bên nhận thế chấp có thể yêu cầu thanh toán ngay cả trước khi đến hạn.

Lý do là khi con nợ làm hư hỏng, giảm giá trị hoặc tiêu hủy tài sản bảo đảm, con nợ không được viện dẫn quyền hưởng thời hạn (điểm 1 Điều 388 「Bộ luật Dân sự Hàn Quốc」).

Đăng ký xác lập quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa là thủ tục xác định mức tối đa của quyền đòi nợ và đăng ký tại cơ quan đăng ký nhằm bảo đảm nhiều quyền đòi nợ chưa xác định có thể phát sinh trong tương lai.

Chủ thể nộp đơn

Hai bên sau đây tham gia vào việc đăng ký xác lập quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa.

Thủ tục đăng ký xác lập

Có thể đăng ký xác lập quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa trực tiếp hoặc bằng phương thức điện tử theo trình tự dưới đây.

Hồ sơ cần nộp

Đăng ký thay đổi quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa là thủ tục nộp đơn tại cơ quan đăng ký để phản ánh những thay đổi khi có sự không thống nhất giữa nội dung quyền đã đăng ký và quan hệ quyền thực tế.

Nguyên nhân chính

Việc đăng ký thay đổi quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa được thực hiện vì các lý do dưới đây.

Chủ thể nộp đơn

Người có quyền đăng ký và người có nghĩa vụ đăng ký khác nhau tùy theo lý do thay đổi.

Phương thức nộp đơn

Có thể nộp đơn trực tiếp hoặc bằng phương thức điện tử theo trình tự sau đây.

Hồ sơ cần nộp

Đăng ký xóa quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa là thủ tục đăng ký được thực hiện nhằm xóa quyền này khỏi sổ đăng ký khi quyền không còn tồn tại trong quan hệ pháp lý thực tế do nghĩa vụ đã được thanh toán, quyền đã chấm dứt hoặc vì lý do khác.

Lý do đăng ký xóa

Quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa có thể bị xóa vì các lý do sau đây. Khi phát sinh lý do chấm dứt, phải thực hiện đăng ký xóa để loại bỏ quyền khỏi sổ đăng ký.

Chủ thể nộp đơn

Về nguyên tắc, các bên phải cùng nộp đơn đăng ký xóa để phản ánh việc chấm dứt quan hệ quyền đã đăng ký. Chủ thể nộp đơn gồm những người sau đây.

Hồ sơ cần nộp

Khi đăng ký xóa, cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây.

Thủ tục nộp đơn

Có thể đăng ký xóa quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa theo trình tự sau đây.

Công ty luật chúng tôi có nhiều luật sư chuyên môn với kinh nghiệm trung bình từ 10 năm trở lên, trong đó có luật sư chuyên về bất động sản đã đăng ký với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc.

Đối với quyền thế chấp hoặc quyền thế chấp bảo đảm cho khoản nợ tối đa, có thể cung cấp dịch vụ rà soát pháp lý và hỗ trợ thủ tục trong toàn bộ quá trình, từ trước khi xác lập cho đến khi chấm dứt và xóa đăng ký.

Để hạn chế sai sót trong quan hệ quyền và thủ tục đăng ký, có thể cân nhắc nhận hỗ trợ từ luật sư chuyên về bất động sản nhằm bảo đảm quyền một cách ổn định.