Vụ kiện yêu cầu khắc phục khiếm khuyết

Khiếm khuyết là tình trạng nứt, lún, hư hỏng, bong hoặc phồng rộp phát sinh do sai sót trong thi công, tạo thành khuyết điểm gây trở ngại về an toàn, công năng hoặc thẩm mỹ của công trình hay cơ sở vật chất.

Tình trạng này không chỉ là khuyết điểm về hình thức mà còn có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến công năng và độ an toàn của tòa nhà.

Về lâu dài, tình trạng đó còn có thể làm giảm giá trị tài sản và xâm phạm quyền của cư dân.

Đặc biệt, tại nhà ở chung, thiệt hại có thể ảnh hưởng đến toàn bộ cư dân nên cần có biện pháp xử lý ở cấp hội đồng đại diện cư dân.

Khiếm khuyết có thể biểu hiện dưới nhiều dạng như sau.

Trong vụ kiện yêu cầu khắc phục khiếm khuyết, “thời điểm phát sinh khiếm khuyết” và “thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm” là những vấn đề trọng tâm.

Thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm đối với cùng một khiếm khuyết có thể khác nhau tùy theo luật áp dụng và loại khiếm khuyết, do đó cần giải thích pháp luật và phân loại chính xác.

Thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm đối với các hạng mục khiếm khuyết chính theo từng luật được trình bày dưới đây.

Theo Điều 9-2 Đạo luật Hàn Quốc về sở hữu và quản lý tòa nhà có các phần sở hữu riêng, Điều 5 Nghị định thi hành đạo luật này và các quy định liên quan, trách nhiệm bảo đảm phát sinh đối với những khiếm khuyết sau đây và áp dụng các thời hạn khác nhau.

※ Áp dụng cho khiếm khuyết trước và sau ngày kiểm tra nghiệm thu đưa vào sử dụng (khiếm khuyết chủ quan/khách quan)

Theo khoản 1 Điều 59 và Phụ lục 6 Nghị định thi hành Luật Nhà ở của Hàn Quốc, các thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm nhất định được áp dụng đối với những khiếm khuyết sau đây.

※ Áp dụng cho khiếm khuyết phát sinh trong thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm kể từ ngày kiểm tra nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc ngày tương ứng

Theo Điều 36 Luật Quản lý nhà ở chung của Hàn Quốc và Điều 36 Nghị định thi hành luật này, trách nhiệm bảo đảm phát sinh trong thời hạn nhất định tùy theo các khiếm khuyết sau đây.

※ Áp dụng cho khiếm khuyết phát sinh trong thời hạn chịu trách nhiệm bảo đảm kể từ ngày kiểm tra nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc ngày tương ứng

Trước khi khởi kiện, việc khảo sát khiếm khuyết (kiểm tra tại hiện trường) được thực hiện thông qua tổ chức chuyên môn hoặc giám định viên nhằm xác định khách quan sự tồn tại và phạm vi của khiếm khuyết.

Tùy theo loại khiếm khuyết, có thể cần ý kiến của chuyên gia liên quan như kỹ sư kết cấu hoặc kiến trúc sư; kết quả khảo sát khi đó có thể được sử dụng làm tài liệu cho hoạt động giám định của tòa án sau này.

Cần thực hiện thủ tục thông báo chính thức cho bên thi công hoặc bên bán về khiếm khuyết và yêu cầu khắc phục.

Do quá trình này có thể trở thành vấn đề tranh chấp về việc đã thực hiện yêu cầu khắc phục hay chưa trong vụ kiện sau này, nên lưu lại bằng chứng về yêu cầu thông qua thư xác nhận nội dung hoặc phương thức tương tự.

Nếu bên thi công không thực hiện hoặc chỉ xử lý một phần yêu cầu khắc phục, có thể khởi kiện theo các phương thức sau đây.

Để xác định nguyên nhân, phạm vi và chi phí khắc phục khiếm khuyết, tòa án chỉ định giám định viên chính thức để tiến hành giám định.

Đây là giai đoạn liên quan đến vấn đề trọng tâm của vụ kiện và kết quả giám định có thể ảnh hưởng đến hướng phán quyết.

※ Nếu cho rằng kết quả giám định không phù hợp, có thể đề nghị chỉnh sửa, bổ sung hoặc tiến hành giám định thêm.

Tòa án ra phán quyết dựa trên kết quả giám định, chứng cứ đã nộp, hợp đồng và các tài liệu khác.

Nếu trách nhiệm đối với khiếm khuyết được công nhận, tòa án sẽ ra phán quyết buộc bên thi công hoặc chủ thể liên quan khắc phục khiếm khuyết hay bồi thường bằng tiền.

Đối với nhà ở chung, quyền yêu cầu thực hiện trách nhiệm bảo đảm đối với khiếm khuyết thuộc về chủ sở hữu phần riêng của từng căn.

Theo đó, hội đồng đại diện cư dân chỉ có thể khởi kiện bên thi công hoặc chủ thể liên quan trong phạm vi quyền yêu cầu khắc phục khiếm khuyết được các chủ sở hữu phần riêng chuyển nhượng; mức bồi thường cuối cùng cũng chỉ được công nhận theo tỷ lệ quyền đã nhận chuyển nhượng.

Để đánh giá các vấn đề kỹ thuật của vụ việc, tòa án chỉ định giám định viên được công nhận để giám định loại và phạm vi khiếm khuyết.

Hoạt động giám định chủ yếu dựa trên hai tiêu chí dưới đây.

Kết quả giám định được tòa án công nhận là số liệu cơ sở để tính mức bồi thường.

Bên thi công có thể đưa ra lập luận phản bác kết quả giám định, chẳng hạn cho rằng “đã thi công đúng hồ sơ thiết kế” hoặc “đó chỉ là vấn đề nhỏ nằm trong phạm vi sai số được thiết kế cho phép”.

Trong quá trình này, tòa án có thể loại trừ (giảm trừ) một số hạng mục; chỉ những hạng mục khiếm khuyết cuối cùng được công nhận mới là đối tượng tính bồi thường thiệt hại.

Tòa án có thể xem xét các tình tiết sau đây để giới hạn trách nhiệm.

Trong thực tiễn, tùy theo khoảng thời gian đã trôi qua đến thời điểm giám định khiếm khuyết, trách nhiệm thường được giảm khoảng 5% cho mỗi khoảng thời gian 1 năm.

Việc sắp xếp ảnh theo trình tự thời gian, gồm thời điểm ngay sau khi phát sinh khiếm khuyết, ngay trước khi khởi kiện và ngay trước khi giám định, sẽ làm tăng độ tin cậy và sức thuyết phục.

Nếu vấn đề được ghi nhận nhiều lần trong nhật ký giám sát đã dẫn đến khiếm khuyết thực tế, đây có thể là căn cứ quan trọng để chứng minh trách nhiệm do lỗi của bên thi công.

Trước khi tòa án tiến hành giám định, có thể chứng minh sơ bộ mức thiệt hại bằng báo cáo giám định tư nhân của kiến trúc sư hoặc kỹ sư và báo giá của bên thi công.

Đối với nhà ở chung, cần có những chứng cứ sau đây.

Nếu không đáp ứng điều kiện về chủ thể có quyền, vụ kiện có thể bị bác đơn mà không xét nội dung; vì vậy cần chuẩn bị rõ ràng số lượng văn bản chuyển nhượng và thủ tục ra nghị quyết của hội đồng đại diện.

Công ty luật này có nhiều luật sư chuyên về xây dựng đã đăng ký với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc cùng các luật sư chuyên môn có trung bình từ 10 năm kinh nghiệm trở lên.

Theo đó, công ty có thể hỗ trợ pháp lý trong toàn bộ quá trình liên quan đến khiếm khuyết, từ gửi văn bản có chứng nhận nội dung, khởi kiện, yêu cầu giám định cho đến yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Nếu gặp khó khăn khi tự mình thực hiện các biện pháp pháp lý, có thể cân nhắc nhận sự hỗ trợ của luật sư chuyên về xây dựng để bảo vệ quyền lợi.