Trưng thu đất/bồi thường

Nhà nước hoặc cơ quan công quyền triển khai nhiều dự án vì lợi ích công cộng như xây dựng nhà ở công cộng, mở rộng hạ tầng giao thông gồm đường bộ và đường sắt, xây dựng khu công nghiệp.

Do cần bảo đảm đất và tài sản phục vụ dự án trong quá trình này, trước tiên chủ dự án ký hợp đồng mua bán thông qua thương lượng với chủ sở hữu đất.

Tuy nhiên, để xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận, pháp luật quy định cơ chế cho phép cưỡng chế thu hồi đất cần thiết cho dự án vì lợi ích công cộng kèm theo khoản bồi thường thỏa đáng, đồng thời bảo vệ quyền tài sản của người dân; đó là “chế độ trưng thu đất”.

① Tính cưỡng chế

Trưng thu đất là biện pháp cưỡng chế cho phép Nhà nước hoặc cơ quan công quyền thu hồi đất để thực hiện dự án vì lợi ích công cộng mà không cần có sự đồng ý của cá nhân.

② Nguyên tắc bồi thường thỏa đáng

Do tài sản bị cưỡng chế thu hồi, người có tài sản bị trưng thu phải được nhận khoản bồi thường thỏa đáng tương ứng với giá thị trường.

④ Bảo đảm tính chính đáng về thủ tục

Việc trưng thu đất phải dựa trên pháp luật và được tiến hành theo thủ tục minh bạch, công bằng; người có tài sản bị trưng thu được bảo đảm quyền khiếu nại và yêu cầu tòa án giải quyết.

⑤ Nguyên tắc ưu tiên lợi ích công cộng

Việc trưng thu đất bắt buộc phải nhằm mục đích công cộng và không được phép thực hiện vì lợi ích riêng.

⑥ Tính kịp thời và hiệu quả

Pháp luật quy định các cơ chế nhằm duy trì tiến độ phù hợp và ngăn ngừa sự chậm trễ không cần thiết để dự án vì lợi ích công cộng được triển khai ổn định.

Đối với đất không thể mua được thông qua thỏa thuận, chủ dự án nộp đơn yêu cầu Ủy ban Trưng thu đất ra quyết định trưng thu.

Sau đó, hồ sơ yêu cầu đã được tiếp nhận được chuyển đến thành phố, huyện hoặc quận nơi có đất để đề nghị niêm yết công khai và cho phép xem hồ sơ.

Thành phố, huyện hoặc quận niêm yết công khai nội dung liên quan trên bảng thông báo trong 14 ngày, đồng thời gửi thông báo riêng cho chủ sở hữu đất và những người liên quan để họ có thể xem nội dung đơn yêu cầu trưng thu.

Trong thời gian niêm yết, chủ sở hữu có thể xem hồ sơ yêu cầu trưng thu và nộp văn bản ý kiến.

Văn bản ý kiến phải ghi cụ thể các nguyện vọng hoặc yêu cầu liên quan đến việc trưng thu như sau.

Ủy ban Trưng thu đất xem xét ý kiến do chủ sở hữu và chủ dự án nộp, đồng thời xác minh các tình tiết thực tế thông qua khảo sát hiện trường.

Trong quá trình này, Ủy ban xem xét kỹ lưỡng để các yêu cầu về quyền lợi của chủ sở hữu được phản ánh đầy đủ.

Hai tổ chức thẩm định giá độc lập được yêu cầu tiến hành thẩm định để xác định mức bồi thường phù hợp đối với đất.

Kết quả thẩm định là căn cứ để chi trả khoản bồi thường công bằng.

Ủy ban Trưng thu đất lập văn bản quyết định trưng thu dựa trên kết quả thẩm định giá và nội dung xác minh thực tế, sau đó xác lập quyết định thông qua quá trình thẩm nghị của Ủy ban.

Văn bản quyết định được tống đạt cho chủ sở hữu theo phương thức tống đạt đặc biệt; nếu không thể tống đạt, văn bản sẽ được niêm yết công khai trong 14 ngày tại thành phố, huyện hoặc quận có thẩm quyền nơi có đất.

Khiếu nại

Chủ sở hữu có thể khiếu nại kể từ ngày nhận văn bản quyết định trong thời hạn không quá 30 ngày; trong thủ tục khiếu nại, việc định giá lại và xem xét lại sẽ được tiến hành.

∙ Khởi kiện vụ án hành chính

Sau khi văn bản quyết định được tống đạt, trong thời hạn không quá 90 ngày (nếu đã khiếu nại thì không quá 60 ngày), có thể khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định và mức bồi thường có phù hợp hay không.

Bồi thường về đất về cơ bản căn cứ vào giá đất được công bố hằng năm tại thời điểm ngày 1 tháng 1.

Thẩm định viên xác định giá trị bằng cách xem xét tổng hợp tỷ lệ biến động giá đất, tỷ lệ tăng chỉ số giá sản xuất và các đặc điểm riêng của thửa đất bị trưng thu.

Tuy nhiên, mức tăng giá đất do chính dự án vì lợi ích công cộng đó tạo ra (lợi ích phát triển) hoặc giá mang tính đầu cơ không được tính vào kết quả thẩm định.

Ngoài ra, về nguyên tắc, tiền bồi thường được chi trả bằng tiền mặt, nhưng có thể bồi thường bằng trái phiếu theo nguyện vọng của chủ sở hữu hoặc khi đáp ứng những điều kiện nhất định.

Đối với công trình và các tài sản khác phải di dời, ưu tiên bồi thường chi phí di dời, gồm chi phí tháo dỡ, vận chuyển và lắp đặt lại.

Nếu chi phí di dời vượt quá giá mua lại hoặc không thể di dời, khoản bồi thường được xác định căn cứ vào giá mua lại công trình hoặc tài sản liên quan.

Khoản bồi thường do tạm ngừng kinh doanh được chi trả căn cứ vào lợi nhuận kinh doanh trong thời gian tạm ngừng không quá 4 tháng.

Khoản bồi thường do chấm dứt kinh doanh tương ứng với lợi nhuận kinh doanh trong 2 năm; đối tượng được bồi thường phải đáp ứng một trong các điều kiện sau.

Điều kiện được bồi thường do chấm dứt kinh doanh

Nếu việc chủ dự án trưng thu hoặc mua một phần đất làm giảm giá trị của phần đất còn lại hoặc khiến phần đất đó cần xây dựng lối đi, mương, hàng rào hay công trình khác, khoản thiệt hại và chi phí xây dựng sẽ được bồi thường.

Đối với các quyền cụ thể như quyền khai thác khoáng sản và quyền khai thác thủy sản, khoản bồi thường do quyền đó chấm dứt được chi trả riêng theo pháp luật liên quan.

Nếu đất nông nghiệp lân cận không nằm trong khu vực dự án trở nên không thể tiếp cận do bị núi, sông hoặc địa hình khác bao quanh sau khi dự án được triển khai, theo yêu cầu của chủ sở hữu, đất đó có thể được coi là đất thuộc khu vực dự án để bồi thường.

Đối với đất nông nghiệp được đưa vào khu vực dự án, thiệt hại canh tác được bồi thường bằng 2 năm tổng thu nhập bình quân từ cây trồng của hộ nông dân trong 3 năm liền trước.

Nếu chủ sở hữu đất nông nghiệp và người trực tiếp canh tác không phải là cùng một người, khoản bồi thường được chi trả như sau.

Nếu không đạt được thỏa thuận hoặc không thể tiến hành thương lượng, chủ dự án có thể yêu cầu Ủy ban Trưng thu đất có thẩm quyền ra quyết định.

Người không đồng ý với quyết định của Ủy ban Trưng thu đất có thể gửi văn bản khiếu nại trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận bản chính văn bản quyết định đến Ủy ban Trưng thu đất Trung ương bằng mẫu đơn khiếu nại quy định.

Công ty luật có các luật sư chuyên về trưng thu và bồi thường, luật sư chuyên về bất động sản đã đăng ký với Hiệp hội Luật sư Hàn Quốc, cùng các luật sư chuyên môn có trung bình từ 10 năm kinh nghiệm trở lên.

Theo đó, công ty luật có thể cung cấp hỗ trợ pháp lý chuyên môn và có hệ thống đối với nhiều vấn đề liên quan đến thủ tục, hợp đồng, tranh chấp và giấy phép trong lĩnh vực trưng thu đất và bồi thường.

Nếu cần hỗ trợ trong quá trình trưng thu đất và bồi thường, có thể đề nghị luật sư chuyên môn hỗ trợ.