“空壳全租”诈骗受害剧增…类型与防范方法有哪些？

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因租赁欺诈而收不到租金押金的案例不断增加。
最近，报道了一起涉嫌诈骗480亿韩元的案件。
算上这起事件，仅光州和全罗南道下半年的损失就达550亿韩元。
今天的《Issue Talk》中，我们将与金素律律师一起讨论租赁欺诈的类型以及预防方法。
欢迎。

首先，这被称为“精明的传世”骗局。
你能解释一下它是什么吗？

[解答]
当房东故意或与持牌房地产经纪人串通签订合同阻止租户退还押金时，称为租赁欺诈或锡罐欺诈。
新建别墅在市场价格未确定的情况下，以虚高的押金签订租赁合同，移交所有权后消失，或者像现在这样房地产价格下跌，当租赁押金高于销售价格时，就会出现锡租。

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这怎么可能？是否存在制度漏洞？

[解答]
事实上，租客确实缺乏信息。
所以，很大程度上是源于信息获取方式的差异。
造成这种情况的最大原因是租客不知道合适的租金价格，不知道房东是否欠费，也不确定高级押金定为多少。其次，在像现在这样房地产价格下跌的情况下，房东权衡利弊，有时会得出宁可放弃房子也不愿退还押金的结论。

三是利用反击力量的漏洞。
根据现行住房租金保证法，柜台发放时间为1日午夜。
因此，由于第二天生效，如果当天签订租赁合同，房东对房屋设置留置权，并使用抵押物进行贷款，那么租户最终将被推到名单的最后。

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所以最终我觉得针对租户，也就是租房的人的政策应该补充得更彻底。你怎么认为？

[解答]
为此，国土交通省最近发布了有关租户保护制度的新闻稿。
所以，你说最大的原因是缺乏租户信息。
因此，我们正在构建一种称为“自我诊断安全包机应用程序”的东西。
该产品将于明年一月发布。
据说，在这个应用程序中，还提供了你想要搬入的住宅的适当租金、恶意房东的信息以及是否为非法或无证建筑等信息。
加强了对租赁经营者的管理，由于新建别墅这种情况较多，新建别墅的公平价格计算制度也正在建立。
而在法律上，正如我们前面提到的，《住房租赁保护法》修正案已经公布为立法。
因此，规定了租客请求同意要求房东提供有关高级押金的信息的权利，并且修改为房东必须同意这一点。

其次，您可以向房东索要纳税证明。
这样做是为了确认纳税情况或是否拖欠国家或地方税款，第三，向上调整小租户的最高优先还款额。
目前，光州广域市为不足7000万韩元，但正在向上调整至8500万韩元以下，优先还款金额为2300万韩元以下，但增加500万韩元至2800万韩元以下。
与此相适应，标准住房租赁合同也正在修订，为了防止利用反对势力进行欺诈，规定在租客决定报告入住的第二天之前，禁止房东对房屋设定留置权。

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正如前面提到的，我认为从一开始就仔细审查合同很重要。
那么，租客在签订合同之前应该仔细考虑哪些事项呢？

[解答]
比法律和制度体系更重要的是租客仔细检查房产。
您应该走访几处房产，查看周边的市场价格信息，然后仔细查看房产登记簿，查看高级押金的信息。
由于需要检查是否为违章建筑，检查建筑台账，如果出售价格和租赁价格相近，出租人往往会注册为租赁企业。

在这种情况下，必须购买保修保险，所以请检查出租人和房东是否是同一个人，即使是同一个人，也要检查他们的身份证。如果有单独的大楼经理，您还应该仔细查看房东授权他们的程度。

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您谈到了很多需要注意的事情。尽管你关注了这一点，但是如果你没有收到押金或者房子被拍卖怎么办？

[解答]
事实上，你这样躲起来，是没有办法找到的。
那么，作为消费者，我们就别无选择，只能依赖警方的调查。
一旦警方提出欺诈投诉，幸运的是，查明了行踪，也许可以提起民事诉讼，但即使可以，也有很多情况无法追回。
因此，最近为此类全案欺诈的受害者设立了一站式支持中心。
因此，他们表示，他们为尚未收到押金的人提供低利率紧急贷款，并为目前无处居住的租户提供临时住房。

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最后，请您告诉我，对于这种有预谋的房地产诈骗行为，可以受到什么样的处罚，可以追究多少责任？

[解答]
因此，就刑法而言，“欺诈”或根据类型“伪造私人文件”也是可能的。
根据《刑法》，欺诈是一种非常严重的犯罪行为，可判处最高 10 年监禁或最高 2000 万韩元的罚款。
如果持牌房地产经纪人参与这种行为，他或她可能会被视为欺诈罪的共同主犯或共犯。另外，根据《许可房地产经纪人法》，持有执照的房地产经纪人可能会被处以最高3年的监禁或最高3000万韩元的罚款，甚至可能会被暂停资格或取消注册，此外还要承担单独的损害赔偿责任。

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既然确实是针对老百姓的犯罪，看来就需要严惩。
我就在这里听今天的故事。
谢谢你。

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