[投稿]防止房地产租赁欺诈损害的实用指南

金正范律师 律师事务所大纶

据住房城市保障公社(HUG)称，去年住房城市保障公社为未向租户返还租金的房东进行赔偿的租金保障事故规模为4.3347万亿韩元。在我工作的大田，自去年以来，租赁欺诈案件数量迅速增加，如果你看一下正在处理的案件列表，你会发现各种诉讼直接针对大田著名的租赁欺诈犯罪者，以及各种房东、房地产经纪人和韩国房地产经纪人协会。

当然，需要对防止传言欺诈的制度解决方法进行结构化和持续的社会讨论，但对于生活在极其具体的现实中的个人来说，似乎迫切需要一份“防止传言欺诈损害的实用指南”。以下是目前有用的预防损害指南，按交易阶段整理，重点关注诉讼过程中令人遗憾的方面并提供合同建议。

首先，如果是“交易阶段前”，则必须“确认房产登记证”。通过此验证出租人的身份很重要。特别是，如果该物品是共同拥有的，则需要明确确认所有共有人的意图。

如果其中一位共有人到场，或者所有共有人均未到场，需要检查代理合同是否正确签订（委托书和印章证明必须检查是否伪造，如果可能，建议直接在房产中介办公室与出租人签订租赁合同）。

此外，您还必须首先检查是否存在高级押金保证金（一定要检查入住单位的查看历史记录）、留置权的设立等，并计算当涉案房产最终到达拍卖阶段时，您是否可以完全收回您的宝贵押金。

此外，还需通过有执照的房地产经纪人检查出租人是否拖欠税款，并查看出租人在签订租赁合同之日未缴纳的国家和地方税的详细信息。

其次，如果进入“签订合同等交易阶段”，准备各种“安全措施”很重要，在合同内容中加入各种特殊条款，其中包括：①在支付余款之日后，禁止转让该不动产的特别协议，直至因入住报告和确认日期而提出反对为止（如果违反，承租人保留终止租赁合同的权利，并确定损害赔偿金额）； ② 如上所述对所有权变更的临时限制 此外，还有禁止设定抵押等任何担保权的特殊合同（以确保优先受偿权）， ③ 因标的物存在缺陷而无法借用租赁款时，要求有过错的出租人的特殊合同， ④ 如有欠税，必须在余额到期日之前全额偿还，如果违反，租赁合同无效，押金将被扣除。加倍补偿。

最后，如果您已“完成交易阶段”，您必须在签署租赁合同当天立即提交入住报告并收到确认日期。另外，如有可能，请通过银行签订租赁保证保险合同。

尽管如此，如果您对某些事情有疑问，我们建议您积极寻求律师的建议。如果你在发放占你资产很大一部分的押金时不附加各种安全措施，那无异于将你的资产托付给一个素不相识的人，靠着他们的青睐。

金正范律师

律师事务所律师大纶

- 最高法院和全州地方法院的公设辩护人
- 中央行政申诉委员会民选代表
- 韩国刑事诉讼法学会理事
- 韩国行政法协会运营总监
- 大田青少年明天中心辅导员
- 光州高级检察厅逮捕令审查委员会委员

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